從2003年的“18號文”，到較新出爐的“國五條”，10年里，先后出臺了9個房地產調控政府文件。這10年，樓市成為公眾較為關注也較受爭議的焦點話題。

　　仔細梳理這10年來的調控政策，主要特點之一是通過壓制需求，來控制房價的階段性過快上漲。在國家力推新型城鎮(zhèn)化的政策背景下，部分地區(qū)的房產需求預計仍將十分旺盛，市場供需矛盾仍然十分突出。業(yè)內人士建議，未來的樓市調控應進一步加強。在加強短期調控的同時，更加注重中長期規(guī)劃，嚴格控制投資投機性需求，同時更多地從供給端著手增加供應。

　　10年調控路

　　如果從2003年《國務院關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》(簡稱18號文)公布算起，我國的房地產調控足足走過了十年。

　　十年調控大致可以劃分為四個階段：調控起步期(2003年至2004年)，主要以收緊土地供給和房地產信貸為主要手段；調控加碼期(2005年至2008年上半年)，提高頭付比例、推出稅收調控措施；緊急救市期(2008年下半年至2009年上半年)，從到地方全面放松各項房地產調控措施；調控全面加碼期(2010年至今)：限購、限貸等嚴厲措施相繼出爐。

　　樓市價格上漲引發(fā)了十年持續(xù)的調控。上海某房地產研究院發(fā)展研究所所長李戰(zhàn)軍告訴記者，如果對十年來房地產政策進行分析，可以看到以下特點：

　　頭先，以房價作為調控目標。來自決策層的所有文件和講話，從調控初始到現(xiàn)在，“遏制過快上漲”、“合理回歸”、“防止反彈”等表述相繼提出，政策措施主要圍繞著如何壓制房價的中軸而展開。

　　其次，行政決策高效，但政策的效力隨著時間推移常打折扣。當商品房價漲幅過快、購房者難以承受、社會輿論高度關注的時候，政府迅速做出回應，出臺相應調控政策，并動用大量行政資源，比如軍令狀、問責約談和督察作為執(zhí)行手段。但是，經過一段時間的運行后，一些市場參與方往往采取相應的規(guī)避措施，使得政策執(zhí)行效果打折扣。

　　此外，調控手段日趨多樣，日趨嚴厲。十年來，運用貨幣供應量、利率、貸款規(guī)模、貸款方式、融資方式、稅種、稅率、估征預征等經濟手段，進行多方位的壓制性調控。

　　抑制需求誤傷長期供給

　　雖然每一次調控政策的出臺，抑制房價上漲是初衷，但有些政策執(zhí)行的結果是，既壓制了需求，客觀上對供給的長期增速也帶來一定負面效果。增加稅收、提高頭付款和貸款利率，直接限購等，提高了購房的門檻，壓制了住房需求特別是投資投機性需求，同時促使開發(fā)商短期內加快銷售樓盤，有利于房價的短期平穩(wěn)；但另一方面，這也在一定程度上影響了地方政府和開發(fā)商的預期，導致土地供應減少、開發(fā)商投資熱情下降，從而使得中長期內的住房供應偏緊，供需矛盾周期性突出。

　　而樓市供需矛盾也與貨幣超發(fā)、通貨膨脹及負利率，以及土地制度改革不徹底有關。

　　亞太城市房地產業(yè)協(xié)會會長謝逸楓認為，持續(xù)寬松的貨幣環(huán)境與低利率管制，是房價過快上漲至關重要的助推因素之一。

　　而近10年的土地改革中出現(xiàn)了地方經濟發(fā)展過度依賴土地出讓金。而成都、重慶、深圳等地的土改新政也都處于探路階段，沒有在全國鋪開，《土地管理法》修訂仍然存在較大的爭議。深化土地管理制度改革，理順城鄉(xiāng)關系，才能促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。中國社會科學院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立認為，如果不繼續(xù)進行土地改革，再怎么調整房地產都沒用。

　　業(yè)界期待中長期規(guī)劃

　　對于今后的樓市調控，公眾期待政府加大力度，并從根本上解決住房供求矛盾。

　　李戰(zhàn)軍建議，頭先，要進行城鎮(zhèn)房屋普查和制定房地產業(yè)長期發(fā)展規(guī)劃。在城鎮(zhèn)化浪潮中，承載人口和產業(yè)的房屋需求就在這種背景下快速增加。由于我國沒有做過城鎮(zhèn)房屋普查，所有城鎮(zhèn)的所有房屋的擁有量、成新結構、功能結構、套型結構、分布結構、產權結構、人均結構、拆遷結構、空置結構、租賃結構、人口戶籍和非戶籍居住結構等數(shù)據(jù)，大都缺乏準確性和權威性，有的地方連檔案資料都沒有。這種情況對房地產政策調控非常不利。在國家對房地產業(yè)中長期發(fā)展規(guī)劃的指導下，再根據(jù)實際情況進行具體調控，可使調控更具有系統(tǒng)性和針對性。

　　其次，在目前房地產調控手段的基礎上，應更多地通過經濟手段抑制投資投機需求，主要包括稅收和貸款利率等。但前提是要改變當前的房地產不合理的稅收結構，在國家稅收總量不變或略降的情況下，增加房屋保有環(huán)節(jié)的稅收，如房產稅，減少房屋交易環(huán)節(jié)的稅收。

　　此外，應完善保障房制度建設。保障房建設要在規(guī)劃、土地供應、資金來源、房屋質量、準入與退出機制等相關環(huán)節(jié)逐漸形成制度保障。

　　國家信息房地產信息處專家提出，應加快推進房地產領域法律法規(guī)建設。研究起草《住房法》、《住房保障法》和《住房租賃法》等各項專門法律，構建完整的房地產法律體系，變相機抉擇的房地產宏觀調控為相對穩(wěn)定的法律調節(jié)，形成相對穩(wěn)定連續(xù)的調控政策。

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