國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2013年3月份，全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲2.1%。其中，城市上漲2.0%，農(nóng)村上漲2.2%；食品價(jià)格上漲2.7%，非食品價(jià)格上漲1.8%；消費(fèi)品價(jià)格上漲1.7%，服務(wù)價(jià)格上漲3.1%。

　　同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，2013年3月份CPI同比漲2.1%，盡管比2月份3.2%有所回落，但是，國(guó)內(nèi)“穩(wěn)增長(zhǎng)”背后貨幣“流動(dòng)性”的持續(xù)寬松以及國(guó)外貨幣濫發(fā)已經(jīng)不可避免使CPI不斷面臨反彈壓力，通脹預(yù)期也會(huì)越發(fā)明顯。

　　從國(guó)內(nèi)環(huán)境來看，2013年1月、2月份，中國(guó)國(guó)內(nèi)M2同比增速分別為15.9%，15.2%，均高于政府工作報(bào)告中提及的廣義貨幣增長(zhǎng)13%的目標(biāo)。M22013年同比增長(zhǎng)13%表明市場(chǎng)流動(dòng)性進(jìn)一步寬松，穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及仍然較為寬松的貨幣政策一定程度上使CPI不斷面臨反彈壓力。

　　此外，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展逐步進(jìn)入新型城鎮(zhèn)化階段，農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格、勞動(dòng)力、土地價(jià)格都在上漲，成本推動(dòng)型通脹壓力將長(zhǎng)期存在。、

　　從國(guó)外環(huán)境來看，美國(guó)QE3、QE4推出，導(dǎo)致國(guó)內(nèi)輸入性通脹壓力加大，日本貨幣寬松與濫發(fā)貨幣也或?qū)⒁l(fā)中國(guó)新一輪的資產(chǎn)價(jià)格上漲。

　　這樣，國(guó)內(nèi)外兩種市場(chǎng)“流動(dòng)性”寬松趨勢(shì)的重合，對(duì)國(guó)內(nèi)物價(jià)上漲進(jìn)而通脹的影響不容低估。在這樣多種因素影響之下，國(guó)內(nèi)通脹預(yù)期的不可避免，國(guó)內(nèi)大中城市的房?jī)r(jià)持續(xù)上漲也將繼續(xù)。

　　我們看到，在國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)“流動(dòng)性”充裕的市場(chǎng)背景下，2013年4月1日，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布了《2013年3月中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告》。報(bào)告顯示：2013年3月，全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為9998元/平方米，環(huán)比2月上漲1.06%，自2012年6月連續(xù)第10個(gè)月環(huán)比上漲，漲幅比上月擴(kuò)大0.23個(gè)百分點(diǎn)，其中84個(gè)城市環(huán)比上漲，16個(gè)城市環(huán)比下跌。

　　“新國(guó)五條”細(xì)則落地用力不平衡，通脹預(yù)期下難改投資房產(chǎn)保值增值趨勢(shì)

　　在國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)“流動(dòng)性”充裕的市場(chǎng)背景下，全國(guó)百城房?jī)r(jià)仍然出現(xiàn)連續(xù)10個(gè)月上漲的現(xiàn)象，這一定程度上說明，在未來貨幣政策走向定向或定量寬松之時(shí)，市場(chǎng)面臨的通脹預(yù)期壓力正在上升，再加上當(dāng)前以糧食為主的農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格的上漲、大宗商品價(jià)格的上漲預(yù)期，CPI在2013年還是面臨反彈與上漲的壓力。因此，無論是出于自住購(gòu)房目的，還是投資購(gòu)房目的，防止口袋中貨幣進(jìn)一步貶值購(gòu)購(gòu)力降低成為當(dāng)務(wù)之急。

　　我們看到，在新“國(guó)五條”細(xì)則及限購(gòu)之下，需求被壓制，在美國(guó)QE3、QE4推出的市場(chǎng)背景下，熱錢在樓市周邊尋找進(jìn)入的機(jī)會(huì)。盡管政府近期依然堅(jiān)持不懈的宣傳限購(gòu)限貸，“新國(guó)五條”及其各地方政府細(xì)則的出臺(tái)對(duì)于頭套房貸提出頭付比例提高、利率提高的建議，（部分城市）二手房交易從嚴(yán)的按差額的20%增值稅的征收。這或許是在全球貨幣“大”爆炸的當(dāng)下，政府希望通過控制限購(gòu)限貸以及稅費(fèi)這個(gè)經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控這道水閘，堵住貨幣不由自主的流向房地產(chǎn)這個(gè)較能吸金的大水庫(kù)；希望即使貨幣爆炸，也是流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，當(dāng)然這不可避免地仍然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響。

　　同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從新“國(guó)五條”及各地方政府版細(xì)則發(fā)布之后影響來看，新國(guó)五條細(xì)則發(fā)布前的二手市場(chǎng)“過戶潮”就是為了規(guī)避如上所述的20%個(gè)稅的征收，發(fā)布以后二手房市場(chǎng)成交受到了一定的影響，當(dāng)前幾乎進(jìn)入市場(chǎng)冷凍期。但是，這并不影響整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度。

　　這主要是源于“新國(guó)五條”細(xì)則落地對(duì)于一手房、二手房政策的調(diào)控“用力”不平衡，20%增值稅的征收對(duì)于二手房明顯是一個(gè)打擊，但是對(duì)于新房市場(chǎng)來講，有可能就是一個(gè)投資機(jī)會(huì)。從營(yíng)銷推廣的角度來看，20%增值稅的征有可能為一手房市場(chǎng)帶來市場(chǎng)營(yíng)銷或推廣的機(jī)會(huì)，比如在新房市場(chǎng)“免稅（20%增值稅）”也有可能據(jù)此成為樓盤營(yíng)銷推廣的主題，以此爭(zhēng)奪二手的客源。這也就可能導(dǎo)致一手房市場(chǎng)成交繼續(xù)放量，助推一手新房市場(chǎng)在政策發(fā)布經(jīng)歷觀望之后重返火爆的行情。

　　盡管“新國(guó)五條”細(xì)則當(dāng)中提及二套房貸頭付比例提高及利率提高等調(diào)控措施，但是，相對(duì)于二手房市場(chǎng)直接交付20%的增值稅來講，二套房貸及利率對(duì)于購(gòu)房者來講仍然是相對(duì)劃算的。

　　因此，“新國(guó)五條”細(xì)則的發(fā)布，“免稅（20%增值稅）”營(yíng)銷主題的推廣有可能會(huì)使新房市場(chǎng)面臨比較大的反彈壓力，有可能導(dǎo)致調(diào)控的結(jié)果事與愿違，不能夠遏制房?jī)r(jià)過快上漲。這些問題也是整個(gè)政策層面與市場(chǎng)應(yīng)該思考和處理的問題。

　　因此，“新國(guó)五條”細(xì)則落地“用力”不平衡，通脹預(yù)期下房?jī)r(jià)持續(xù)上漲將不可避免，當(dāng)前整個(gè)市場(chǎng)也難改投資房產(chǎn)進(jìn)行保值增值趨勢(shì)。

　　我們看到，在股市大盤走低、通脹預(yù)期、人民幣升值壓力，資金缺乏投資渠道的市場(chǎng)之下，勢(shì)必仍然會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)成為資產(chǎn)保值升值的頭選投資項(xiàng)之一，這一定程度上也會(huì)助推房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量的持續(xù)回升，從而較終傳導(dǎo)到價(jià)格的上漲與反彈。

　　新“國(guó)五條”房?jī)r(jià)控制目標(biāo)：延緩?fù)涱A(yù)期下房?jī)r(jià)上漲速度，但難改長(zhǎng)期上漲趨勢(shì)

　　4月初，地方版的“新國(guó)五條”細(xì)則內(nèi)容已發(fā)布完畢，盡管各地細(xì)則有所差別，但是，總體上可以說還是有章可循。從各地“新國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)來看，這些控制目標(biāo)的出臺(tái)對(duì)于市場(chǎng)將產(chǎn)生哪些影響？尤其是在通脹預(yù)期下對(duì)于房?jī)r(jià)來講會(huì)產(chǎn)生哪些影響？

　　我們看到，“新國(guó)五條”細(xì)則當(dāng)中涉及的各地房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的角度來講，除了基本政策上延續(xù)新“國(guó)五條”細(xì)則內(nèi)容，各地房?jī)r(jià)控制目標(biāo)基本也和當(dāng)?shù)谿DP增速、人均可支配收入等因素結(jié)合在一起，基本上以不高于本市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的實(shí)際增幅為基準(zhǔn)。比如合肥2013年全市年度新建商品住房?jī)r(jià)格增幅不高于本市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的實(shí)際增幅(名義增幅減去CPI)。

　　從這個(gè)角度來說，此次地方版的“新國(guó)五條”細(xì)則也就是意味著全年房?jī)r(jià)盡管不能上漲過快，但是上漲的預(yù)期和趨勢(shì)是既定的。在這樣的市場(chǎng)背景下，各部門主要是通過落實(shí)穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制政策的強(qiáng)化與房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的制定，遏制和延緩今年季度以后房?jī)r(jià)過快上漲的現(xiàn)象，穩(wěn)定房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。

　　同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從短期對(duì)于市場(chǎng)影響角度來說，地方版新“國(guó)五條”細(xì)則的落地出臺(tái)，尤其是房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的的出臺(tái)，短期內(nèi)勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)重回冷靜與思考期，短期內(nèi)“觀望”與市場(chǎng)停滯也屬于正?，F(xiàn)象，房?jī)r(jià)上漲幅度尤其是一線城市的房?jī)r(jià)上漲的幅度也會(huì)收窄。筆者認(rèn)為，這對(duì)于穩(wěn)定短期內(nèi)市場(chǎng)供求關(guān)系和房?jī)r(jià)上漲預(yù)期會(huì)起到非常重要的作用。

　　但是，國(guó)內(nèi)外兩種市場(chǎng)“流動(dòng)性”寬松趨勢(shì)的重合，對(duì)國(guó)內(nèi)物價(jià)上漲進(jìn)而通脹的影響不容低估，或?qū)⒁l(fā)中國(guó)新一輪的資產(chǎn)價(jià)格上漲。“新國(guó)五條”細(xì)則短期內(nèi)的作用并不能改變房地產(chǎn)市場(chǎng)“基本面”已經(jīng)趨好的事實(shí)。在這樣的市場(chǎng)背景下，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲已不可回避。

　　要解決通脹預(yù)期下房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的問題不是單純依靠行政手段將需求后置，而是要出臺(tái)一個(gè)行之有效的長(zhǎng)效性的辦法，從而可以解決由于供需緊張、通脹預(yù)期而導(dǎo)致的房?jī)r(jià)過快上漲的問題。

　　筆者認(rèn)為，要解決房?jī)r(jià)上漲過快的問題，其實(shí)就是要解決供需關(guān)系的市場(chǎng)核心問題，也就是說，政府和市場(chǎng)還是要想法設(shè)法更多的增加市場(chǎng)供應(yīng)，從根本上緩解房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。

　　此外，從短期內(nèi)來講，總體上是通過現(xiàn)有階段“新國(guó)五條”細(xì)則及各地方版的細(xì)則的出臺(tái)，為今后以稅費(fèi)調(diào)節(jié)為主的長(zhǎng)效性調(diào)控機(jī)制逐漸形成和出臺(tái)提供一個(gè)市場(chǎng)緩沖期，從而為以后以限購(gòu)為主的行政化調(diào)控手段退出房地產(chǎn)市場(chǎng)提供市場(chǎng)鋪墊。

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