新購(gòu)二手房可做"4+3"貸款

　　需要較高收入證明———

　　某國(guó)有銀行個(gè)貸的信貸員小劉，從國(guó)五條出臺(tái)后就幾乎沒(méi)有過(guò)雙休日，每天都會(huì)接到大量的房貸申請(qǐng)。本以為細(xì)則出臺(tái)會(huì)緩解這一工作狀態(tài)，但另一項(xiàng)激增的業(yè)務(wù)又讓他忙得不可開(kāi)交，個(gè)人抵押消費(fèi)貸款的業(yè)務(wù)量出現(xiàn)明顯上漲?！稄V廈時(shí)代》在調(diào)查中也發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在在各家中介公司，只要咨詢房屋時(shí)提到是購(gòu)購(gòu)二套房，業(yè)務(wù)員們都會(huì)不遺余力地向客戶推薦抵押消費(fèi)貸款，而其附屬的套現(xiàn)公司，也會(huì)從中賺取不少的手續(xù)費(fèi)。銀行 人士透露，雖然央行、銀監(jiān)會(huì)明令禁止消費(fèi)類貸款用于購(gòu)房，但由于這種貸款期限短、風(fēng)險(xiǎn)較小，且需求旺盛，所以銀行對(duì)消費(fèi)類貸款的用途審核、監(jiān)督并不嚴(yán)格，只要能提供消費(fèi)合同，大都可以順利地貸到款。

　　銀行抵押消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)量明顯上漲

　　小劉供職于某國(guó)有銀行的石景山分行，主要從事個(gè)人貸款業(yè)務(wù)。進(jìn)入4月，單純的房貸申請(qǐng)少了，可個(gè)人抵押消費(fèi)貸款的業(yè)務(wù)量又上來(lái)了。

　　小劉正在接觸的一個(gè)客戶方先生，他的名下沒(méi)有房產(chǎn)，但曾經(jīng)有過(guò)一套的貸款記錄，屬于“無(wú)房有貸”的家庭，按照規(guī)定，他購(gòu)房的頭付款比例不能低于60%。方先生手頭資金并不寬裕，購(gòu)房后還要面臨裝修和孩子就學(xué)的問(wèn)題，因此他希望可以盡量減少頭付款的比例。小劉就向他推薦了他們銀行現(xiàn)在正在推行的一種“4+3”業(yè)務(wù)，通過(guò)這種業(yè)務(wù)，方先生的頭付可以降到三成，以房屋按揭貸款名義貸出的部分較多可以貸30年，以個(gè)人抵押消費(fèi)貸款部分貸出的錢較多可以貸10年，利率比基準(zhǔn)利率上浮1%-10%。這種貸款模式，可以解決方先生短期的資金壓力，貸款成本也基本沒(méi)有增加。

　　小劉表示，雖然按照央行和銀監(jiān)會(huì)的規(guī)定，消費(fèi)類貸款不能用于購(gòu)房，但目前大多客戶抵押房產(chǎn)獲得的消費(fèi)貸款都是用來(lái)購(gòu)房的。據(jù)他了解，在他所在的銀行，這一比例能到70%?？蛻糁灰芴峁┫M(fèi)合同和商家賬戶，銀行一般無(wú)法監(jiān)督消費(fèi)貸款具體用途，“其實(shí)大家都知道，這錢是用在什么地方，只是默認(rèn)了。”

　　手續(xù)費(fèi)貸款額2%起 收入證明是難點(diǎn)

　　筆者在趕集網(wǎng)上找了一處房源，隨即致電該房源的經(jīng)紀(jì)人小王，表示對(duì)此房源有興趣。小王詳細(xì)地介紹之后，詢問(wèn)是購(gòu)購(gòu)第幾套房，當(dāng)聽(tīng)到所要購(gòu)購(gòu)的是二套房后，小王表示，無(wú)須擔(dān)心二套房頭付比例過(guò)高的問(wèn)題，他們有很多成熟的辦法解決這一問(wèn)題，她就已經(jīng)成功操作多次。

　　以筆者表示看中的那套房源為例，該房源是位于左家莊的一個(gè)小三居，業(yè)主報(bào)價(jià)400萬(wàn)元，滿五年先進(jìn)住房，無(wú)個(gè)稅。小王為我們算了一筆賬，這個(gè)房源在銀行的評(píng)估價(jià)大概為340萬(wàn)，如果筆者名下無(wú)房，但有貸款記錄，采用商業(yè)貸款可以做“4+3”業(yè)務(wù)，較終能貸出70%，約238萬(wàn)元，其中房屋按揭貸款的4成能貸出136萬(wàn)，較多貸30年，利率上浮10%，月還款額為9235元。抵押消費(fèi)貸款的部分能貸出102萬(wàn)元，較多能貸10年，利率上浮1%-10%，按照上浮10%計(jì)算，月還款額為11951元。這樣算下來(lái)，每月總計(jì)需要還款21186元。

　　如果筆者名下有房，那么辦理的就是“3+4”業(yè)務(wù)，即房屋按揭貸款3成，消費(fèi)貸4成。小王還提醒我們，他們公司可以幫助辦理貸款，但是收入證明一定要購(gòu)房者自己來(lái)開(kāi)，如果想成功貸到這筆款，收入證明至少要開(kāi)到43000元/月以上，并且還需要提供近半年的銀行流水證明。“這個(gè)不太容易造假，之前我們有過(guò)客戶開(kāi)的假證明，銀行審核沒(méi)有通過(guò)，如果差個(gè)幾千塊錢，我們還能幫著想辦法，多了就不行了。”當(dāng)被問(wèn)到，辦理這種業(yè)務(wù)有什么附加費(fèi)用時(shí)，小王表示，房屋按揭貸款部分是不收手續(xù)費(fèi)的，但消費(fèi)貸款部分，他們要收取貸款額的2%，像這筆業(yè)務(wù)也就在2萬(wàn)元左右，同時(shí)還要收取貸款額3‰的套現(xiàn)費(fèi)，算下來(lái)是3000余元。

　　小劉表示，這個(gè)手續(xù)費(fèi)的比例每家公司都差不多，而以前辦理個(gè)人抵押消費(fèi)貸款的客戶也大多是通過(guò)這樣的第三方公司來(lái)銀行辦理的。但近期，很多客戶開(kāi)始自己找渠道，通過(guò)熟人介紹或朋友的公司來(lái)操作，盡量減少手續(xù)費(fèi)的支出。

　　消費(fèi)性貸款嚴(yán)禁購(gòu)房 發(fā)現(xiàn)后隨時(shí)停貸

　　據(jù)銀行人士介紹，抵押消費(fèi)貸款是個(gè)人消費(fèi)貸款的一種。抵押消費(fèi)貸款是指借款人以銀行認(rèn)可的本人或第三人已經(jīng)合法擁有的、可上市流通的房產(chǎn)作為抵押物向銀行申請(qǐng)貸款的一種資金信貸方式。該款項(xiàng)可用于各種消費(fèi)，如裝修、家庭各種消費(fèi)，也可用于各種資金周轉(zhuǎn)，而利用抵押消費(fèi)貸款購(gòu)房并不是件新鮮事，市面上有很多相關(guān)公司專門為購(gòu)房者辦理此種業(yè)務(wù)。2010年，為配合國(guó)務(wù)院的調(diào)控政策，央行和銀監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，其中就提出“各商業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)性貸款的管理，禁止用于購(gòu)購(gòu)住房”。

　　然而據(jù)銀行 人士透露，雖然央行和銀監(jiān)會(huì)明令禁止，但大多抵押消費(fèi)貸款都流向了樓市。一方面，60%-70%的二套房頭付提高了房貸的門檻，銀行這方面的業(yè)務(wù)量明顯下降，而抵押消費(fèi)貸款期限短、抵押物優(yōu)質(zhì)，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，“默認(rèn)”這種業(yè)務(wù)可以彌補(bǔ)房貸業(yè)務(wù)量的減少，所以選擇對(duì)消費(fèi)性貸款的實(shí)際用途“視而不見(jiàn)”。另一方面，使用消費(fèi)類貸款購(gòu)房的需求大量存在，各種 公司也增加了銀行審核貸款真實(shí)用途的難度，銀行只能選擇單純履行審核合同的義務(wù)。

　　小劉則表示，雖然銀行一般除審核合同外，并不監(jiān)督消費(fèi)類貸款的后續(xù)使用情況，但如果貸款人被發(fā)現(xiàn)挪用消費(fèi)類貸款購(gòu)房，銀行會(huì)給出停貸、要求立即償還貸款的處理，而且貸款人的行為會(huì)被認(rèn)定為騙貸，會(huì)進(jìn)入個(gè)人信用記錄，日后再次貸款就很困難了。

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