編者按：自2月20日“國五條”出臺至今，正好百日。百日新政效果如何？總體看，房價(jià)上漲的預(yù)期沒有改變，因此有人稱之為“空調(diào)”。在樓市博弈愈演愈烈之際，“國五條”將何去何從？未來樓市調(diào)控是否需要改弦易轍？

　　自2月20日“國五條”出臺至今，已滿百天，盡管房價(jià)環(huán)比漲幅有所收窄，但是房價(jià)上漲的趨勢并沒有改變，這與政策之初的預(yù)期相差甚遠(yuǎn)。

　　對于“國五條”的執(zhí)行效果，住建部專家與國有大型房企高管在接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)均不愿置評，而贊同調(diào)控效果不理想的業(yè)內(nèi)專家也認(rèn)為還應(yīng)進(jìn)一步觀察再說，可見調(diào)控仍處于敏感時(shí)期。

　　新政幾成“空調(diào)”

　　由“國五條”及其細(xì)則引發(fā)的本輪調(diào)控，當(dāng)時(shí)被認(rèn)為是自2010年開始、2011年升級之后的又一次政策加碼。特別是細(xì)則中對二手房從嚴(yán)征收20%個(gè)稅政策，被譽(yù)為本輪調(diào)控的“殺手锏”并被寄予厚望。

　　然而在“殺手锏”的震懾下，整個(gè)3月都處在搶搭政策“末班車”的恐慌中。各地二手房過戶大廳人滿為患，有地方甚至出現(xiàn)了“離婚潮”，多個(gè)城市二手住宅交易量井噴。與此同時(shí)，擔(dān)心稅費(fèi)增加的恐慌心理也擠壓部分需求涌入新房市場，部分樓盤收緊或取消了原有的優(yōu)惠政策，價(jià)格繼續(xù)上揚(yáng)。3月份70個(gè)大中城市，有68個(gè)城市房價(jià)環(huán)比上漲，創(chuàng)限購以來新高。

　　就在市場對各地細(xì)則充滿期待之時(shí)，率先出臺的廣東版細(xì)則讓人有些失望，隨后陸續(xù)出臺的北京、上海、重慶等三十余個(gè)城市的地方細(xì)則，除北京明確“20%個(gè)稅”實(shí)施時(shí)間外，絕大多數(shù)城市只是重申了“國五條”細(xì)則的要求，有的地方干脆未提及。

　　“調(diào)控效果不太理想的原因是，20%個(gè)稅在決策前沒有廣泛征求意見，決策后政府有關(guān)部門的細(xì)則沒跟上，又沒按國五條本身的要求解讀清楚，沒能正確引導(dǎo)預(yù)期，反而引起市場恐慌，結(jié)果適得其反、事與愿違。政府有關(guān)部門需要總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一說。

　　朱中一認(rèn)為，稅收政策是國家制定的，2006年國稅總局的文件中，哪些仍執(zhí)行哪些不執(zhí)行，國家有關(guān)部門未向社會明確，因此一些地方執(zhí)行中觀望敷衍。“新政策應(yīng)解讀清楚，避免恐慌，國務(wù)院有關(guān)部門要通力配合，及時(shí)出臺細(xì)則。”朱中一再次強(qiáng)調(diào)。

　　陽光100置業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖則認(rèn)為，各地不執(zhí)行的主要原因是“土地財(cái)政”，因擔(dān)心執(zhí)行后市場受到影響，地不好賣，稅收少了，進(jìn)而影響整個(gè)產(chǎn)業(yè)，而城鎮(zhèn)化背景下各地都在競爭搶地盤，吸引項(xiàng)目和人才，因此地方政府才會陽奉陰違。

　　中國社科院金融所研究員尹中立對此表示贊同，“相比土地出讓金的收入而言，征收的20%所得稅在政府財(cái)政收入中的比重是微不足道的，如果因?yàn)檎魇兆》拷灰椎乃枚惗绊懙酵恋爻鲎尳鸬氖杖耄瑒t是因小失大之舉。”他說，因此，在政策執(zhí)行過程中，地方政府對這項(xiàng)規(guī)定進(jìn)行了“變通”，大多數(shù)城市對20%的所得稅政策都采取了回避態(tài)度，即使是態(tài)度較積極的北京市對此也采取了“彈性”處理?？梢?，“國五條”中較具殺傷力的20%所得稅政策的結(jié)局是“重拳打在棉花上”。

　　值得注意的是，“國五條”中先進(jìn)得到地方政府普遍執(zhí)行的是房價(jià)控制目標(biāo)，這幾乎已經(jīng)成為今年調(diào)控的主基調(diào)。為完成該目標(biāo)，北京、上海、廣州、深圳、合肥、廈門、沈陽在預(yù)售證審批環(huán)節(jié)嚴(yán)格限價(jià)，北京還擬通過從重征收土地增值稅、土地出讓采用“限房價(jià)、競地價(jià)”方式來控制房價(jià)。

　　朱中一認(rèn)為，雖然對房價(jià)上漲過快的城市，限價(jià)有合理性，但與市場經(jīng)濟(jì)規(guī)則存在矛盾。“一房一價(jià)之前一直有，北京這次是更嚴(yán)格執(zhí)行，但根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營條例》，商品房銷售價(jià)格是由雙方協(xié)商議定的。限價(jià)只能解決短期問題。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，政府哪些要管，哪些要放，還需研究完善。當(dāng)前，政府要在增加供應(yīng)和防止土地價(jià)格過快上漲方面把好關(guān)。”朱中一說。

　　由于各地細(xì)則執(zhí)行力度不一，經(jīng)歷了3月的市場井噴后，4月各線城市成交出現(xiàn)了不同程度的下滑，其中一線城市尤為明顯，二三線基本平穩(wěn)。而預(yù)售限價(jià)果然立竿見影，4月70個(gè)大中城市房價(jià)平均環(huán)比漲幅7個(gè)月來頭次下降。

　　盡管房價(jià)環(huán)比漲幅趨緩，但同比漲幅仍在擴(kuò)大，房價(jià)上漲預(yù)期未根本解除。地方政府的消極“執(zhí)政”增強(qiáng)了房企對市場的信心，拿地?zé)崆樵倨穑?月以來地王再現(xiàn)，上海、廣州、長沙甚至10天內(nèi)出現(xiàn)了3個(gè)年內(nèi)地王。近期一二線城市拍賣的樓面地價(jià)，基本接近附近商品房的售價(jià)。

　　在朱中一看來，較近一二線城市地王再現(xiàn)，反映了拿地企業(yè)對未來市場預(yù)期樂觀，但就全國而言，1~4月土地成交同比減少，說明了多數(shù)企業(yè)還在觀望。

　　“購的不是限價(jià)房的地，卻要限制銷售價(jià)格，這是不合理的。”范小沖說，政府不讓利，不可能降房價(jià)。范小沖認(rèn)為，現(xiàn)在的房價(jià)數(shù)據(jù)是重壓下的市場平衡，限價(jià)早晚會取消，未來一旦壓力釋放，需求還很大，房價(jià)還有上漲空間。

　　業(yè)內(nèi)諱莫如深

　　在樓市博弈愈演愈烈之時(shí)，新一屆政府對房地產(chǎn)調(diào)控卻甚少表態(tài)，業(yè)內(nèi)人士對“國五條”也諱莫如深。

　　記者發(fā)現(xiàn)，在較近的幾次國務(wù)院常務(wù)會議上，除了3月27日提出“要繼續(xù)搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控，加快建立房地產(chǎn)穩(wěn)定健康發(fā)展的長效機(jī)制”外，其余幾次對房地產(chǎn)調(diào)控只字未提。

　　對于“國五條”的執(zhí)行效果，住建部的一位專家接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，“國五條”是上屆政府制定的，不便過多評論，并拒絕回答有關(guān)“國五條”的所有問題。

　　當(dāng)記者就“國五條”有關(guān)問題采訪一位國有上市房企高管時(shí)，得到的答復(fù)卻是“ 國五條現(xiàn)在太敏感，作為國企不便評論”。

　　同樣，記者在某券商研究機(jī)構(gòu)那也吃了閉門羹，拒絕回答的理由是，“國五條”有關(guān)問題超出了證券分析師的專業(yè)研究領(lǐng)域，更適合政府官員回答。

　　而面對記者圍繞“國五條”列出的十個(gè)問題，萬科公司也只給予了簡單而官方的回復(fù)：“政策的出臺印證了政府的調(diào)控決心。我們相信房地產(chǎn)調(diào)控是一個(gè)長期性的過程，支持自住需求、抑制投機(jī)投資性購房仍然是基本的方向。萬科的策略是順應(yīng)政策導(dǎo)向，繼續(xù)面向自住需求，堅(jiān)持為普通人蓋好房子 、 蓋有人住的房子的理念，提高企業(yè)經(jīng)營質(zhì)量。市場是一個(gè)復(fù)雜的體系，短期內(nèi)政策對市場會有什么影響，還需要進(jìn)一步觀察。”

　　政策是否加碼？

　　“國五條”出臺百日以來，并沒有改變房企和購房人對未來房價(jià)上漲的預(yù)期，從執(zhí)行較嚴(yán)厲的北京出現(xiàn)“日光盤”及一個(gè)樓盤幾百套房源卻有數(shù)千人排號可見一斑。

　　對于未來的市場預(yù)期，上海易居研究院副院長楊紅旭接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，雖然地方政府落實(shí)不力，但依然逼使市場出現(xiàn)短期調(diào)整，二三季度，市場將有所調(diào)整和振蕩，尤其是成交量更明顯一些，四季度成交量可能再度反彈。至于價(jià)格，二季度房價(jià)漲幅會減速，但不會那么快由漲轉(zhuǎn)跌，年內(nèi)全國房價(jià)總體振蕩上行。

　　對于未來政策是否需要加碼，朱中一表示，雖然“國五條”執(zhí)行效果不理想，但放出信號對抑制投資投機(jī)是有警示作用的，如果其他條款都能跟進(jìn)落實(shí)，如對中介的規(guī)范和預(yù)售門檻提高等，對今后的市場是有好處的。他認(rèn)為目前不要急于再出新政，再觀望一、二個(gè)月，看看細(xì)則具體落實(shí)情況和市場反應(yīng)再說。

　　楊紅旭也認(rèn)為，“國五條”雖沒被嚴(yán)格落實(shí)，但仍出現(xiàn)短期效果，經(jīng)濟(jì)低迷，不宜加大調(diào)控力度，觀察至四季度再做決斷不遲。

　　對于年內(nèi)房產(chǎn)稅將擴(kuò)大試點(diǎn)問題，朱中一認(rèn)為，要在總結(jié)上海、重慶經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，積極而又穩(wěn)妥地推進(jìn)。楊紅旭表示，今年房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)的主要方向是一二線房價(jià)較高的城市，南京等城市可能性較大。房產(chǎn)稅全國鋪開是方向，未來征收方式會像當(dāng)前重慶和上海那樣分稅率征收。長期來看，重慶版本是大勢所趨。但他同時(shí)指出，房產(chǎn)稅并非抑制房價(jià)的神藥，其作用機(jī)制較弱，但這是對中國住宅持有環(huán)節(jié)沒有稅的稅制的完善。

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