一個(gè)政府調(diào)控者眼中的海南樓市

  進(jìn)入12月，海南的天氣變得異常寒冷。讓海南的開(kāi)發(fā)商們感到擔(dān)憂(yōu)的是，原本能夠用來(lái)吸引內(nèi)地購(gòu)房者的資本——藍(lán)天、白云，受到內(nèi)地影響也開(kāi)始出現(xiàn)了霧霾。同樣一籌莫展的，還有海南住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳的“調(diào)控者們”。

  “你是海南人嗎？”一個(gè)煙雨蒙蒙的午后，記者約見(jiàn)了從1999年起就一直在海南的住建部門(mén)工作的沈國(guó)忠(應(yīng)當(dāng)事人要求為化名)。次見(jiàn)面，沈國(guó)忠問(wèn)起了記者的老家。從事了十多年從規(guī)劃到建設(shè)的工作，沈國(guó)忠非常熟悉這個(gè)海島一直以來(lái)的樓市變化。

  “我是海南人，如果你也是海南人，相信你跟我一樣希望海南發(fā)展越來(lái)越好。海南建設(shè)國(guó)際旅游島后，房地產(chǎn)、土地等就一直成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。一些島外媒體喜歡唱衰海南。海南太小，實(shí)在經(jīng)不起折騰！”他嘆了口氣，繼續(xù)說(shuō)道：“但是冷靜下來(lái)想想，這些年，海南的發(fā)展確實(shí)存在不少不盡人意的地方。再進(jìn)一步細(xì)化到房地產(chǎn)發(fā)展，與較初的規(guī)劃思路也有差距。”沈國(guó)忠語(yǔ)長(zhǎng)地說(shuō)。

  2010年1月，海南建設(shè)國(guó)際旅游島獲批，迎來(lái)了難得的發(fā)展契機(jī)。對(duì)房地產(chǎn)的規(guī)劃發(fā)展思路也較為清晰。即在保護(hù)好環(huán)境的前提下，有計(jì)劃、有規(guī)劃地開(kāi)發(fā)建設(shè)高端旅游房地產(chǎn)。利用海岸線(xiàn)、河岸線(xiàn)、湖泊、山地、森林等優(yōu)質(zhì)資源，開(kāi)發(fā)建設(shè)高端度假酒店、度假村等一批具有核心競(jìng)爭(zhēng)力的旅游度假產(chǎn)品。打造 的熱帶海島旅游度假勝地的服務(wù)設(shè)施。“把珍貴的資源用在較好的地方，實(shí)現(xiàn)利益化，做國(guó)內(nèi)國(guó)際需求的旅游產(chǎn)品，讓每個(gè)人都羨慕海南這個(gè)地方。”沈國(guó)忠表示，實(shí)際情況是，海南房地產(chǎn)發(fā)展情況與政府的旅游房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃思路存在明顯差距。

  “比如與市縣政府簽訂合作協(xié)議，打造高端旅游度假城的某個(gè)房企，承諾的高端酒店還在沒(méi)蓋好，旅游度假區(qū)還沒(méi)做起來(lái)，后面的商品房已經(jīng)賣(mài)完了！” 這只是其中一個(gè)案例。沈國(guó)忠認(rèn)為，不少開(kāi)發(fā)商只想著怎樣更快的賣(mài)掉房子，謀求眼前利益，沒(méi)有轉(zhuǎn)變思路把眼光放長(zhǎng)遠(yuǎn)。“也就是說(shuō)，硬件在更新，軟件還沒(méi)跟上，房子卻到處都是。”交談間，沈國(guó)忠2次激動(dòng)得把煙灰彈在了自己的茶杯里。

  國(guó)際旅游島4年地產(chǎn)效應(yīng)

  2013年1至11月，海南全省房屋銷(xiāo)售面積剛好超過(guò)了1000萬(wàn)平方米。相比2012年1至12月全年房屋銷(xiāo)售面積931.84萬(wàn)平方米，海南今年的房地產(chǎn)銷(xiāo)售量已明顯出現(xiàn)了增長(zhǎng)趨勢(shì)。較先拿到這份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳副廳長(zhǎng)杜海鷹在仔細(xì)分析這些數(shù)據(jù)后，一臉沉重。“房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍將是國(guó)家明年的樓市發(fā)展趨勢(shì)，而我個(gè)人是非常支持海南征收房地產(chǎn)稅的。”杜海鷹說(shuō)。

  記者調(diào)查了解到，2013年上半年，全省房屋銷(xiāo)售面積572.21萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng)38.9%。房屋銷(xiāo)售額558.08億元，增長(zhǎng)47%。房地產(chǎn)業(yè)增加值169.08億元，增長(zhǎng)21.4%，對(duì)服務(wù)業(yè)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率達(dá)到35.8%，拉動(dòng)服務(wù)業(yè)增長(zhǎng)4.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　國(guó)際旅游島4年 房產(chǎn)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展

  在眾多分析人士看來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)儼然成了海南經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“大塊頭”。近幾年房地產(chǎn)的高速增長(zhǎng)正在大力帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展。

  對(duì)此，海南省政府秘書(shū)長(zhǎng)胡光輝介紹，房地產(chǎn)業(yè)增加值2011年突破200億元，三年間年均增速為10.4%。房屋銷(xiāo)售面積2012年達(dá)到931.84萬(wàn)平方米，3年年平均增速為18.4%。今年，海南的房地產(chǎn)房屋銷(xiāo)售量還在增長(zhǎng)。

  “海南賣(mài)完房子后還能賣(mài)什么？”海南房產(chǎn) 人士李明問(wèn)。房地產(chǎn)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，并沒(méi)有使關(guān)心海南發(fā)展的人們感到高興。“雖然房地產(chǎn)成為了海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大塊頭，但海南在加速發(fā)展中資金還是十分緊張的，由于缺錢(qián)，海南習(xí)慣以項(xiàng)目帶動(dòng)旅游業(yè)發(fā)展，這種投資的思路是開(kāi)發(fā)商投錢(qián)建項(xiàng)目、政府募資搞基建。”海南產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)、海南省政協(xié)委員李仁君說(shuō)。他表示，這使得大量投資用于地產(chǎn)項(xiàng)目本身，導(dǎo)致海南吸納的用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的外來(lái)投資比例并不大。也就是說(shuō)，海南要朝國(guó)際旅游島目標(biāo)前進(jìn)，就必須調(diào)整戰(zhàn)略。

  2013年調(diào)控下的真實(shí)用意

  “海南的房子都是外地富人購(gòu)購(gòu)，能賺外地富人的錢(qián)，我們?yōu)槭裁匆驂簶鞘校?”分管房地產(chǎn)市場(chǎng)的海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳副廳長(zhǎng)杜海鷹說(shuō)。

  今年4月，國(guó)家出臺(tái)的史上較嚴(yán)厲國(guó)五條政策時(shí)，海南明確表示將不出臺(tái)地方細(xì)則，成為頭個(gè)拒絕調(diào)控升級(jí)的省級(jí)政府。不僅海南的房企都?xì)g呼雀躍，在今年的博鰲亞洲論壇上，就連地產(chǎn)大腕任志強(qiáng)都為這一政策叫好。但政府的用意，并不僅僅只是保護(hù)房地產(chǎn)。

  杜海鷹表示，海南房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)兩頭在外的特征：開(kāi)發(fā)商、購(gòu)購(gòu)者來(lái)自全國(guó)范圍，外銷(xiāo)比重極高。2011年，?？诤腿齺喎康禺a(chǎn)外銷(xiāo)比例為53.6%和80.9%，其他市縣島外購(gòu)房面積比例基本在90%以上。2012年，島內(nèi)需求擴(kuò)大，島外市場(chǎng)比重有所下降，但仍占據(jù)主導(dǎo)地位。2013年也依舊如此。因此，在執(zhí)行國(guó)家政策時(shí)，不能一棍子打死，必須注重因地制宜。

  不打壓海南樓市，要賺富人的錢(qián)。那海南本地人的住房問(wèn)題呢？

  “我們將再進(jìn)一步擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房的申請(qǐng)范圍，降低經(jīng)濟(jì)適用房申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)。此外，還要力求解決‘夾心層’群眾的住房問(wèn)題。”杜海鷹說(shuō)。杜海鷹介紹，去年海南共建設(shè)城鎮(zhèn)保障性住房38.33萬(wàn)平方米，覆蓋面26.45%，受益人數(shù)達(dá)78萬(wàn)人。2013年國(guó)家明確海南城鎮(zhèn)保障性住房任務(wù)為3.5149萬(wàn)套。海南省計(jì)劃在確保完成國(guó)家計(jì)劃任務(wù)的前提下，力爭(zhēng)完成4.621萬(wàn)套指導(dǎo)性計(jì)劃任務(wù)。

  5000元/平方米是在賤賣(mài)海南資源？

  “你認(rèn)為海南的房?jī)r(jià)高嗎？” 杜海鷹問(wèn)。“對(duì)于外地人來(lái)說(shuō)，應(yīng)該是便宜了。”記者答。事實(shí)上，對(duì)于到海南來(lái)旅游的島外人士來(lái)說(shuō)，海南的房?jī)r(jià)確實(shí)便宜。

  海南天鵝灣營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)馮斌此前在與記者交談時(shí)，曾講訴過(guò)一個(gè)他的親身經(jīng)歷。當(dāng)他將天鵝灣1.2萬(wàn)元/平方米的價(jià)格介紹給親戚朋友時(shí)，得到的回答是“太便宜了！沒(méi)想到海南的房子這么便宜。”而在記者走訪(fǎng)不少儋州、臨高、博鰲等東西線(xiàn)城市時(shí)，也多次遇到類(lèi)似情況。

  杜海鷹表示，海南一些開(kāi)發(fā)商謀求短期利益，什么方式較快賣(mài)房就采取什么方式。而一些開(kāi)發(fā)商在海南拿地建項(xiàng)目后，區(qū)域及配套設(shè)施還未起來(lái)，就著急建房賣(mài)房，產(chǎn)品的同質(zhì)化，競(jìng)爭(zhēng)的激烈，開(kāi)發(fā)商急于賣(mài)房實(shí)現(xiàn)資金回籠，帶來(lái)了的是定價(jià)過(guò)低或降價(jià)出售。由于開(kāi)發(fā)密度、強(qiáng)度較大，已對(duì)海南省濱海自然生態(tài)環(huán)境產(chǎn)生了較大影響和壓力。部分市縣甚至為了短期經(jīng)濟(jì)利益，將規(guī)劃的旅游用地變更為住宅用地，隨意提高容積率。“海南，不是每個(gè)市縣都適合發(fā)展房地產(chǎn)項(xiàng)目。比如白沙，那是松濤水庫(kù)的上游??！”杜海鷹說(shuō)。

　　稀缺的灣區(qū) 優(yōu)質(zhì)的資源

  “儋州白馬井4000到5000多元/平方米的海景房，這樣的房?jī)r(jià)，省專(zhuān)業(yè)聽(tīng)了都生氣。這是在賤賣(mài)海南的資源！” 杜海鷹還強(qiáng)調(diào)，?？谖骱０兑豁?xiàng)目以7688元/平方米賣(mài)房，擾亂了?？谖骱０兜氖袌?chǎng)，拉低了?？谖骱０对靖叨说姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)。海南的環(huán)境資源稀缺，面向島外客戶(hù)的經(jīng)營(yíng)性地產(chǎn)，就是要走高端、特色化路線(xiàn)。隨意開(kāi)發(fā)、低水平開(kāi)發(fā)，等到開(kāi)發(fā)商賣(mài)完房子拍屁股走人的那，留給海南的將是無(wú)盡的難題。

  急需轉(zhuǎn)型 降低商品房比例 打響槍

  “普通商品房所占比重過(guò)大，單一模式、低端開(kāi)發(fā)，這是對(duì)海南寶貴土地資源的極大浪費(fèi)。” 海南知名評(píng)論員矢弓表示，目前，海南省房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)仍是住宅地產(chǎn)占完全主導(dǎo)，與旅游度假相關(guān)的度假酒店、酒店式公寓等經(jīng)營(yíng)性地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品較少，商業(yè)、辦公房地產(chǎn)規(guī)模更小。 大量的依賴(lài)商品住宅，不平衡的房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)，帶來(lái)的就是抗風(fēng)險(xiǎn)能力差，遠(yuǎn)離了海南建設(shè)國(guó)際旅游島發(fā)展目標(biāo)。

  “房地產(chǎn)是一種消費(fèi)性產(chǎn)業(yè)，關(guān)聯(lián)性極強(qiáng)，其良性發(fā)展必須以良好的綜合發(fā)展為前提。”矢弓說(shuō)。在海南，政府給予企業(yè)某一個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，順帶一個(gè)補(bǔ)償性的項(xiàng)目這種模式是很常見(jiàn)的。比如地產(chǎn)商在參與、幫助地方政府制定土地利用規(guī)劃、平整地塊、建設(shè)道路和基建設(shè)施一過(guò)程中，形成了與地方政府的合作關(guān)系，往往可以?xún)?yōu)先獲得土地開(kāi)發(fā)權(quán)。一些拿到土地的開(kāi)發(fā)商就往往著急先開(kāi)發(fā)商品住宅。比起回效慢的產(chǎn)權(quán)式酒店、商業(yè)地產(chǎn)。“一錘子購(gòu)賣(mài)”的商品住宅收效顯然要更快些。于是就出現(xiàn)了一些地方連基本的排水設(shè)施和衛(wèi)生處理都沒(méi)完善，開(kāi)發(fā)出來(lái)才產(chǎn)品，周?chē)O(shè)施配套不全的現(xiàn)象。

  “從明年起，海南將逐步降低商品住房開(kāi)發(fā)比例，并納入市縣考核指標(biāo)體系。”杜海鷹說(shuō)。回想起今年屢次勸說(shuō)一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商盡快轉(zhuǎn)型時(shí)，他顯得有些無(wú)奈。他告訴記者，如今的海南，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不乏大企業(yè)，但真正有社會(huì)責(zé)任感的房企不多。 “開(kāi)發(fā)商滿(mǎn)口答應(yīng)，但是還是一如既往。”

　　今年11月中旬，省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳下發(fā)了《海南省人民政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，海南打響了房地產(chǎn)調(diào)控、轉(zhuǎn)型槍。

　　據(jù)介紹，根據(jù)海南計(jì)劃，至2017年末，全省商品住房新開(kāi)工面積占商品房新開(kāi)工面積的比例由2012年的84.4%下降至70%。構(gòu)建多元化房地產(chǎn)體系，鼓勵(lì)有實(shí)力的企業(yè)開(kāi)發(fā)高端房地產(chǎn)項(xiàng)目。嚴(yán)控未經(jīng)省政府批準(zhǔn)，各市縣及各部門(mén)不得擅自與企業(yè)簽訂土地成片開(kāi)發(fā)協(xié)議。嚴(yán)禁控制住宅用地出讓規(guī)模，嚴(yán)禁以各種開(kāi)發(fā)名義圈占土地。后續(xù)力度如何，拭目以待。

　　小心！海南不是沒(méi)可能征收房產(chǎn)稅