較“犀利”的政策—20%個(gè)稅

　　2月26日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，要求人民銀行當(dāng)?shù)胤种C(jī)構(gòu)根據(jù)價(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，進(jìn)一步提高套住房貸款的頭付款比例和貸款利率。進(jìn)一步完善現(xiàn)行住房限購(gòu)措施；對(duì)執(zhí)行住房限購(gòu)和差別化住房信貸、稅收等政策措施不到位、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的，要進(jìn)行約談和問(wèn)責(zé)等。這是繼2月20 號(hào)，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)新“國(guó)五條”之后，時(shí)隔8天，再度給樓市調(diào)控加碼，被媒體和業(yè)界稱(chēng)為是國(guó)五條實(shí)施細(xì)則。

　　新的國(guó)五條實(shí)施細(xì)則，普遍感覺(jué)明顯是針對(duì)當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲預(yù)期增強(qiáng)而采取的更加嚴(yán)厲的調(diào)控措施。在房貸方面，對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，要進(jìn)一步提高套住房貸款的頭付款比例和貸款利率。不得向不符合信貸政策的借款人違規(guī)發(fā)放貸款。充分發(fā)揮稅收政策的調(diào)節(jié)作用，對(duì)出售自有住房的，按轉(zhuǎn)讓所得征收20%個(gè)稅。

　　此外，調(diào)控措施還包括：增加普通商品住房及用地供應(yīng)。加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)。加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管和預(yù)期管理。加快建立和完善引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，推進(jìn)房地產(chǎn)稅制改革等。

　　點(diǎn)評(píng)：“內(nèi)容更豐富、更具體、目標(biāo)更清晰、方向更確定、手段更毒辣、打擊力度更重、范圍更廣，”是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)“國(guó)五條細(xì)則”的總體評(píng)價(jià)。而這樣的調(diào)控舉措能否敲山震虎、真正起到抑制房?jī)r(jià)作用，卻是各方觀點(diǎn)不一。爭(zhēng)議的焦點(diǎn)在于個(gè)稅征稅方式從嚴(yán)：二手房交易的個(gè)稅征收，由交易總額的1%，調(diào)整為按差額的20%征收。業(yè)內(nèi)擔(dān)心個(gè)稅的提高，會(huì)導(dǎo)致陰陽(yáng)合同卷土重來(lái)。需要警惕借助于稅收手段抑制投機(jī)性購(gòu)房交易帶來(lái)的負(fù)面效應(yīng)。新國(guó)五條的細(xì)化，彰顯嚴(yán)控房?jī)r(jià)的決心。房?jī)r(jià)問(wèn)題當(dāng)然不是加重個(gè)稅或強(qiáng)化問(wèn)責(zé)某一方面措施可解決，還需諸多政策組合拳配套。

　　較“忌憚”的政策—房產(chǎn)稅

　　2013年5月24日，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)發(fā)展改革委《關(guān)于2013年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見(jiàn)》提出，擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。此后，房產(chǎn)稅多次傳出擴(kuò)圍消息，但較終都是虛晃一槍。

　　十八屆三中全會(huì)以前，相關(guān)部門(mén)已經(jīng)對(duì)房產(chǎn)稅做了不少準(zhǔn)備工作。重慶市政府、上海市政府先后明確于2011年1月28日起試點(diǎn)開(kāi)征房產(chǎn)稅。從實(shí)際結(jié)果來(lái)看，重慶與上海的房產(chǎn)稅試點(diǎn)，形式大于意義。此后房產(chǎn)稅推進(jìn)緩慢。

　　點(diǎn)評(píng)：自有關(guān)部門(mén)提出征收房產(chǎn)稅以來(lái)，爭(zhēng)議就沒(méi)有停止過(guò)。在業(yè)內(nèi)看來(lái)，今后一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)，中國(guó)都不具備對(duì)住宅征收房產(chǎn)稅的條件。一項(xiàng)大的稅收政策調(diào)整有三個(gè)必經(jīng)程序：頭先，得到基本形成共識(shí)的研究結(jié)論；其次，起草稅法和實(shí)施細(xì)則的草案；較后，準(zhǔn)備好處理相關(guān)問(wèn)題的配套文件。

　　較“迫切”的政策—溫州放松限購(gòu)

　　在房企再融資重啟的預(yù)期愈發(fā)強(qiáng)烈之際，素有樓市風(fēng)向標(biāo)之一稱(chēng)號(hào)的溫州，微調(diào)了限購(gòu)政策：已有一套住宅的，可以再購(gòu)一套。而在溫州推出新限購(gòu)措施的同時(shí)，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)仍處于低迷狀況，房源庫(kù)存居高不下。

　　溫州限購(gòu)政策的調(diào)整或與其經(jīng)濟(jì)整體形勢(shì)低迷有關(guān)。據(jù)溫州市統(tǒng)計(jì)局較新數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，溫州市地區(qū)生產(chǎn)總值(GDP)為1695.30億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)7.4%，增速較一季度回落0.3個(gè)百分點(diǎn)，低于全省8.3%的增速。

　　溫州統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)同時(shí)還表明，除產(chǎn)業(yè)略有回升外，建筑業(yè)減速影響產(chǎn)業(yè)增速回落，受房產(chǎn)增速大幅回落以及其他非營(yíng)利性服務(wù)業(yè)降速影響，第三產(chǎn)業(yè)增速趨緩，增速較一季度回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　溫州限購(gòu)政策調(diào)整的背后，是房?jī)r(jià)的持續(xù)走低以及庫(kù)存的居高不下。7月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布6月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況，新建商品住宅(不含保障性住房)價(jià)格唯獨(dú)溫州下跌，這也是從2011年9月開(kāi)始，溫州的新建商品住宅價(jià)格指數(shù)連續(xù)第22個(gè)月下降，成為全國(guó)樓市的“另類(lèi)風(fēng)景”。

　　除房?jī)r(jià)持續(xù)走低外，溫州樓市還面臨著不小的庫(kù)存壓力。來(lái)自溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)信息動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)的較新數(shù)據(jù)顯示，截至昨日(8月8日)，溫州可售房源為37892套，涉及預(yù)售建筑面積為425.813萬(wàn)平方米，其中住宅為22717套、303.93萬(wàn)平方米，而在7月29日，可售房源為36866套。

　　點(diǎn)評(píng)：溫州限購(gòu)政策松動(dòng)的背后，是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)處于低迷以及房源庫(kù)存的居高不下。而溫州新措施總體仍在國(guó)務(wù)院要求執(zhí)行的限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)，屬于調(diào)控政策上的寬松微調(diào)。一方面，溫州限購(gòu)政策的調(diào)整或與其經(jīng)濟(jì)整體形勢(shì)低迷有關(guān)；另一方面，溫州限購(gòu)政策松動(dòng)也表明了以往“一刀切”的房地產(chǎn)調(diào)控政策不再適用，未來(lái)調(diào)控應(yīng)該注重區(qū)域差別化與市場(chǎng)化的調(diào)控。

　　較“創(chuàng)新”的政策—北京發(fā)展自住型商品房

　　北京市住建、發(fā)展改革、規(guī)劃、國(guó)土、財(cái)政等部門(mén)10月23日聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于加快中低價(jià)位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見(jiàn)》明確，北京市今后將加快發(fā)展自住型商品住房，通過(guò)采取"限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)"等方式供地，建設(shè)套型建筑面積90平方米以下的住房，銷(xiāo)售均價(jià)比同地段、同品質(zhì)商品住房低30%左 右。今年年底前將完成2萬(wàn)套供應(yīng)，明年預(yù)計(jì)完成5萬(wàn)套。

　　今年年初，北京在年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)中已提出“進(jìn)一步降低自住型、改善型商品住房的價(jià)格，逐步將其納入限價(jià)房序列管理”。此次出臺(tái)的意見(jiàn)要解決自住性、改善性購(gòu)房需求。預(yù)計(jì)明年5萬(wàn)套的自住型商品住房的供應(yīng)將占全部新增供應(yīng)的50%以上。

　　按照自住型商品住房定位，意見(jiàn)規(guī)定，符合限購(gòu)政策在北京市具有購(gòu)房資格的家庭，均可購(gòu)購(gòu)自住型商品住房，其中兩類(lèi)家庭可優(yōu)先購(gòu)購(gòu)：一是北京市戶(hù) 籍無(wú)房家庭(含夫妻雙方及未成年子女)，其中單身人士購(gòu)購(gòu)的要年滿(mǎn)25周歲；二是已在輪候經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房的家庭。購(gòu)房家庭只能購(gòu)購(gòu)一套自住型 商品住房，如將該住房出售，以后不能再購(gòu)購(gòu)自住型商品住房。

　　為防止個(gè)別購(gòu)房人利用轉(zhuǎn)讓自住型住房獲利，意見(jiàn)規(guī)定，自住型商品住房購(gòu)房人取得房屋所有權(quán)證后，原則上5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)毁?gòu)房人取得房屋所有權(quán)證5年以后轉(zhuǎn)讓的，如果有增值，應(yīng)當(dāng)將差價(jià)的30%交納土地收益等價(jià)款。

　　點(diǎn)評(píng)：北京頭次出臺(tái)的自住商品住房政策的出臺(tái)與自住型商品房土地的推出，吸引了大批頭次剛需置業(yè)人群，但由于目前對(duì)于自住型商品房需求的人數(shù)較多，而真正入市的項(xiàng)目較少，因此，該政策對(duì)于未來(lái)全國(guó)樓市能否效仿，北京樓市的影響尚不明朗。

　　較“無(wú)奈”的政策—住房信息聯(lián)網(wǎng)

　　截至目前，距住建部頭次提出的住房信息聯(lián)網(wǎng)"較后期限"已時(shí)隔近18個(gè)月，距次承諾的2013年6月底也已過(guò)去8個(gè)月。一次次的爽約，讓

　　住房信息聯(lián)網(wǎng)恍若可見(jiàn)卻又難以企及。但三中全會(huì)《決定》提出，"建立全社會(huì)房產(chǎn)、信用等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)統(tǒng)一平臺(tái)，推進(jìn)部門(mén)信息共享"。隨著不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的確 立，住房信息聯(lián)網(wǎng)再次被提上日程。

　　信息聯(lián)網(wǎng)意味著我國(guó)住房信息將走向透明，從而給房地產(chǎn)市場(chǎng)添加變數(shù)。對(duì)此，專(zhuān)家認(rèn)為，住房信息聯(lián)網(wǎng)是征收房產(chǎn)稅的基礎(chǔ)，其對(duì)于市場(chǎng)的影響一方面在于將會(huì)逼出部分存量房，緩解供需關(guān)系，另一方面將為我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控提供更準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)資料支撐。但其對(duì)市場(chǎng)影響程度則取決于聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)的完整度與開(kāi)放度。

　　點(diǎn)評(píng)：住房信息聯(lián)網(wǎng)與不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度一樣，被外界披上了“反腐”的外衣。市場(chǎng)人士認(rèn)為“房多一族”屢屢曝光就與房產(chǎn)信息系統(tǒng)和社會(huì)征信系統(tǒng)的缺失有關(guān)。而信息聯(lián)網(wǎng)有助于發(fā)現(xiàn)腐敗活動(dòng)，斬?cái)嗬孑?。住房信息?lián)網(wǎng)觸及部分人的利益，不希望過(guò)分將這一財(cái)產(chǎn)進(jìn)行暴露，地方政府不配合、官員信息難公開(kāi)、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)整理龐雜等因素均使這項(xiàng)工作寸步難行。

　　較“不易”的政策—保障房年度任務(wù)完成

　　據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部透露，2013年，全國(guó)計(jì)劃新開(kāi)工城鎮(zhèn)保障性安居工程630萬(wàn)套，基本建成 470萬(wàn)套。截至11月底，全國(guó)城鎮(zhèn)保障性安居工程已開(kāi)工666萬(wàn)套，基本建成544萬(wàn)套，已全面完成年度目標(biāo)任務(wù)，完成投資11200億元。

　　為加快解決中低收入群眾的住房困難，黨、國(guó)務(wù)院決定在“十二五”時(shí)期開(kāi)工建設(shè)城鎮(zhèn)保障性住房和棚戶(hù)區(qū)改造住房3600萬(wàn)套(戶(hù))的目標(biāo)任務(wù)。前三年已經(jīng)完成了目標(biāo)任務(wù)的2/3，2014年有望開(kāi)工600萬(wàn)套以上。

　　點(diǎn)評(píng)：目前來(lái)看，新一屆專(zhuān)業(yè)集體解決住房問(wèn)題的思路，是“商品房歸市場(chǎng)、保障房歸政府”的雙軌制調(diào)控。深化住房制度改革，解決好群眾住有所居問(wèn)題，必須堅(jiān)持市場(chǎng)化改革方向。同時(shí)，為那些由于勞動(dòng)技能不適應(yīng)、就業(yè)不充分、收入低等原因而面臨住房困難的群眾，提供能夠滿(mǎn)足基本需要的住房保障公共服務(wù)。加快推進(jìn)保障房建設(shè)，解決總量不足的問(wèn)題。通過(guò)改革調(diào)整，使群眾更便捷地享受到住房保障制度。

　　較“期待”的政策—房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制

　　經(jīng)濟(jì)體制改革是全面深化改革的，核心問(wèn)題是處理好政府和市場(chǎng)的關(guān)系，使市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用和更好發(fā)揮政府作用。"這意味著，之前以行政手段為主的房地產(chǎn)調(diào)控，在三中全會(huì)之后將逐步被市場(chǎng)化手段所取代"。

　　調(diào)控不再是人為打壓，而是市場(chǎng)為主導(dǎo)。，轉(zhuǎn)變政府職能也意味著放權(quán)，今后的宏觀調(diào)控將是多層次的體系，具體操控將是以地方為主的差別化的稅收、金融、法律等手段的調(diào)控。

　　至此，公眾對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的期盼，在三中全會(huì)公告中找到答案。行政調(diào)控與市場(chǎng)調(diào)控是一個(gè)此消彼長(zhǎng)的過(guò)程，限購(gòu)、限價(jià)等行政手段將逐步退出，但現(xiàn)行的限制性措施，尤其是一線城市短期內(nèi)會(huì)繼續(xù)執(zhí)行。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，市場(chǎng)為主導(dǎo)的房地產(chǎn)行業(yè)將擁有常態(tài)化發(fā)展空間和穩(wěn)定的外部環(huán)境以及以法律法規(guī)為依托的制度性保障。

　　點(diǎn)評(píng)：十八屆三中全會(huì)的召開(kāi)，給房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制劃出了大致范圍。市場(chǎng)化與科學(xué)化

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