從各地競相取消限購,再到央行緊急調(diào)整房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),在房地產(chǎn)市場日趨不振的今年,政府在托市的道路上,又向前邁了一大步。

　　9月30日,央行發(fā)布樓市新政,要求金融機構(gòu)對擁有一套住房并結(jié)清貸款的家庭,如再次申請購房貸款,可按頭套房貸款政策執(zhí)行。此外,央行還鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)通過發(fā)行住房抵押貸款支持證券(MBS)、發(fā)行期限較長的專項金融債券,定向投放房貸。

　　應(yīng)該說,面對今年房地產(chǎn)市場的不景氣,為避免樓市爆發(fā)恐慌性的斷崖,對于此前地方政府紛紛取消限購,是可以理解的,但是,對于央行此次向房地產(chǎn)市場力度的放水,卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)出乎市場的預(yù)料之外,且其較終能否真正收到托市之效,仍不能不令人產(chǎn)生懷疑。

　　仔細(xì)研判當(dāng)下形勢,回歸理性判斷,可以確定的是,無論是當(dāng)前央行“定向?qū)捤?rdquo;的托市,還是其他部門下一步可能推出的其他托市形式,其較終能否取得實效,均需滿足以下三個前提條件。

　　其一,有效托市必須建立在房價相對合理的前提下。盡管,對于何謂合理的房價,不同國家和地區(qū)并沒有完全標(biāo)準(zhǔn),但是,我們?nèi)钥梢苑课葑馐郾群头績r收入比這兩項指標(biāo)做相對考量。

　　就房屋租售比而言,國際上一般將租售比在1∶300—1∶200范圍之內(nèi)視為房產(chǎn)市場狀況良好的標(biāo)準(zhǔn),過高就意味著房產(chǎn)泡沫的出現(xiàn),低于1∶200,則表明這一區(qū)域房產(chǎn)升值空間大。而在我國,自2010年以來,全國各大城市的房屋租售比卻普遍高達(dá)1:600—1:400,這與國際通行標(biāo)準(zhǔn)相比,明顯過于高企,已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離合理區(qū)間。

　　再從房價收入比來看,2013年,全國商品住宅房價收入比為7.3,這與國際通行的4—6合理區(qū)間相比,亦已明顯偏高,而同年這一指數(shù)較高的城市為北京,房價收入比高達(dá)14.5,海南、上海、浙江和福建作為排名前五的幾個省市,房價收入比也均已破9。

　　由此不難看出,國內(nèi)房地產(chǎn)市場亞健康狀況嚴(yán)重。前幾年不斷飆升的房價、火熱的房地產(chǎn)市場都只是虛假的泡沫現(xiàn)象,本輪房價震蕩下跌只是合理回調(diào)。

　　其二,有效托市必須建立在地方財政消除賣地收入依賴的基礎(chǔ)上。實際上,自2003年以來,我國地方財政的賣地收入依賴可謂是逐年加強,統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2013年我國地方政府國有土地使用權(quán)出讓收入占地方財政收入35%,該年度北、上、廣、深的土地出讓金更是創(chuàng)下歷史新高,合計高達(dá)5014億元,相比2012年全年的2005億元,上漲幅度達(dá)到了150%。

　　賣地收入占地方財政收入比重過大,應(yīng)該予以糾正,尤其在我國大規(guī)模城市化已告一段落時?？v觀全球各大經(jīng)濟(jì)體,絕無賣地收入占地方財政收入過大的情況,其房地產(chǎn)市場是可持續(xù)繁榮的。因為,伴隨著土地財政的延續(xù),在房地產(chǎn)市場供給端持續(xù)增加的同時,需求端只會呈邊際下降的趨勢,而絕無同比上升可能。

　　其三,有效托市還須以實體經(jīng)濟(jì)的探底回升為前提。事實上,自2010年以來,我國實體經(jīng)濟(jì)即已進(jìn)入持續(xù)探底的階段,螺紋鋼和煤炭作為反映實體經(jīng)濟(jì)景氣度的大宗商品,與去年初相比,現(xiàn)在的價格差不多跌了一半,近乎腰斬。缺乏實體經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定支撐,居民的實際可支配收入必然無法保持有效增加,而在整體購購力降低的情況下,對房地產(chǎn)市場任何形式的托市,較終均有可能竹籃打水一場空。

　　在當(dāng)前房地產(chǎn)市場尚未發(fā)生恐慌式暴跌的情況下,任何形式的托市,其動機和較終效果,均值得質(zhì)疑。在房價持續(xù)暴漲的過去十年,種種壓制房價上漲的調(diào)控手段較終均告失敗,同樣,在房價逐漸進(jìn)入回調(diào)通道之當(dāng)下,當(dāng)前各色托市手段焉能取得實效?

　　房地產(chǎn)托市,不是想托就能托得住,如果托得過猛,不僅不能取得真實效果,還會變相放縱地方政府對土地財政的依賴,從而將我國經(jīng)濟(jì)拖入未來更為難解的房地產(chǎn)困局之中。

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