與此相對照，我國目前實行的是浮動利率房貸政策，如果央行對貸款利率進行調(diào)整，那么貸款購房人將在利率新政頒布后的下一年度執(zhí)行調(diào)整后新的利率標準。在這種情況下，購房者將承受利率變動的風險，而銀行則不承擔這種風險。

　　“浮動利率并不安全！”中信銀行行長陳小憲就曾這樣表示?，F(xiàn)在銀行房貸普遍實行浮動利率，表面上看，銀行通過轉(zhuǎn)嫁給借款人的方式回避了利率風險。事實上，如果利率不斷上升，一旦超出借款人還貸能力，將造成很多人客觀上違約，個人住房貸款的質(zhì)量將大大下降。銀行應該看到，比利率風險更嚴重的是違約風險。

　　貸款人發(fā)生了問題，就意味損失，千萬不能指望等貸款到期去談判要回來，“這是德意志銀行的原話?！标愋椪f,“利率市場化必須和資產(chǎn)證券化同步，才能破解房貸利率定價機制的困局?！?

　　而房貸證券化就是把銀行的風險轉(zhuǎn)移給社會上不同的主體來共同承擔?！皣馐枪潭ɡ史抠J比較多。以前國內(nèi)的商業(yè)銀行‘長貸短存’的風險完全是自己承擔，房貸證券化之后這個風險就化解了。所以銀行有了這個避險工具后，固定利率貸款如果購房人喜歡，銀行就可以為客戶提供這個產(chǎn)品?！毙斓蠈τ浾哒f。

　　據(jù)悉，建設(shè)銀行、上海浦東發(fā)展銀行和光大銀行關(guān)于推出固定利率房貸的有關(guān)申請已經(jīng)獲得了中國人民銀行的批準，并等待銀監(jiān)會的批復。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，推出固定利率房貸和房貸證券化等避險的對沖工具就像一枚硬幣的正反面，兩者相互配合缺一不可，固定利率房貸才能走得更遠。而購房者也才能從中得到實惠。

美國MBS:保證足夠的資金為更多人服務(wù)

　　住房抵押貸款證券化（MBS）既是房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的結(jié)果，也是房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的動力。1990年諾貝爾經(jīng)濟獎得主威廉·夏普（William F.Sharpe）和默頓·米勒（Merton M.Miller）通過實證分析和邏輯推導提出:房地產(chǎn)證券化將成為未來金融發(fā)展的。從世界范圍看，住房抵押貸款證券化是搞活房地產(chǎn)市場較為有效的手段。美國前財政部長、哈佛大學校長薩默斯（Lawrence H.Summers）認為:“MBS不僅使住房業(yè)容易獲得資金，而且也使廣大投資者分享成果和共同分擔風險，從而使各種金融創(chuàng)新大放光彩?！?

　　美國模式MBS是較高層次的住房貸款證券化產(chǎn)品。從投資人的角度看，MBS提供了一種回報高于國債而低于企業(yè)債券、風險低于企業(yè)債券而高于國債的投資機會。從購房者的角度看，MBS大大擴充了購房貸款的供給能力并且降低了貸款利率。從銀行的角度看，MBS減輕甚至消除了流動性風險并降低了資產(chǎn)負債率。

　　美國政府性住房金融體系基本構(gòu)架是:聯(lián)邦住房與城市發(fā)展部（HUD），負責所有的住房與城市發(fā)展計劃及相關(guān)政策的制定;下屬聯(lián)邦住宅管理局（FHA），負責住房標準的制定和為中、低收入提供按揭擔保;吉利美（Ginnie Mae美國政府國民按揭協(xié)會）是HUD的下屬公司，但不屬于FHA，主要是收購政府擔保的抵押貸款以及將其證券化。此外，可以歸屬于政府性住房金融體系的還有房利美（Finnie Mae聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會）、福利美（Fredde Mae聯(lián)邦住房抵押貸款公司）以及退伍軍人管理局（VA）等。商業(yè)性住房金融體系則包括為數(shù)眾多的銀行、儲藏機構(gòu)和證券公司，它們在政府公司業(yè)務(wù)范圍之外的領(lǐng)域發(fā)揮著主角作用。這樣，就組成了一個多層次、既分工又協(xié)作的住房金融體系。

　　房利美、吉利美和福利美號稱三大政府信用機構(gòu)，但實際上房利美和福利美已從較初的政府控制轉(zhuǎn)變?yōu)樗綘I公司，現(xiàn)均在紐約股票交易所上市，房利美也是全球的非銀行金融服務(wù)公司。因此這兩家公司的對外擔保只有政府暗示（implication），并不是美國政府的對外信用擔保。吉利美的對外擔保則是政府信用擔保。

　　吉利美是較典型的政策性機構(gòu)，主要收購由FHA和VA發(fā)放或擔保的貸款。FHA和VA是專門為特定的中低收入者提供幫助的。這兩個機構(gòu)95%以上的貸款都被吉利美收購或者證券化了，這樣就保證了它們有足夠的資金為更多的人服務(wù)。由于有美國政府的擔保，吉利美本身發(fā)行或擔保的證券也就為市場上廣為持有，目前住房抵押貸款債券余額已超過5500億美元左右。吉利美除了按照市場方式收購抵押貸款和將其證券化外，還直接或者間接地通過地方政府或社區(qū)給低收入提供補貼，這樣的資金則來源于國會撥款。

　　房利美的業(yè)務(wù)范圍比吉利美廣泛得多，它可以收購任何金融機構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款。由于房利美成立時的政府背景，在收購抵押貸款時也具有政策傾向性，收購貸款的較高額度是241000美元，顯然是為了協(xié)助中低收入的融資。

　 在上世紀90年代，MBS在美國呈現(xiàn)極為迅猛的發(fā)展態(tài)勢。到世紀之交，MBS超過美國國債，成為全球規(guī)模的投資品。房利美、吉利美、福利美三家政府性公司在MBS市場占有接近90%的份額。記者周一凡

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！