香港高端房市場(chǎng)遇冷

12月初，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)（00001.HK）被傳出放棄從2005年開(kāi)始籌備的九龍?zhí)梁陀蚺_(tái)大型重建項(xiàng)目。長(zhǎng)江實(shí)業(yè)從2005年開(kāi)始統(tǒng)一收購(gòu)九龍?zhí)梁陀蚺_(tái)合計(jì)120個(gè)單位，在陸續(xù)購(gòu)入合計(jì)約七成業(yè)權(quán)后，近日長(zhǎng)實(shí)卻開(kāi)始取消交易個(gè)案，涉及逾十個(gè)單位，意味著發(fā)展商放棄收購(gòu)這項(xiàng)大型重建項(xiàng)目，令區(qū)內(nèi)未來(lái)豪宅新供應(yīng)將大減。

長(zhǎng)江實(shí)業(yè)放棄苦心籌劃多年的高端房籌建，其背景是在金融海嘯影響下，香港高端房市道低迷，價(jià)值縮水。

根據(jù)12月初香港土地注冊(cè)處公布的2008年11月份的土地注冊(cè)數(shù)字，香港11月份房地產(chǎn)交易量較上年同期下降79%至3786宗，總交易金額更較上年同期下降87%，至106億港元。原因是香港經(jīng)濟(jì)陷入衰退且全球金融危機(jī)阻礙了私人支出。

香港中原地產(chǎn)研究部聯(lián)席董事黃良升表示，從今年第三季度開(kāi)始，本地高端房市場(chǎng)氣氛轉(zhuǎn)淡，加上金融海嘯爆發(fā)，沖擊港股反復(fù)下挫，而銀行收緊豪宅按揭，種種因素導(dǎo)致高端房樓價(jià)迅速下跌。5個(gè)月內(nèi)，高端房二手購(gòu)賣(mài)的平均英尺價(jià)累計(jì)下跌17.7%，比6月的均價(jià)下跌2094港元/平方英尺。香港置業(yè)則表示，香港千萬(wàn)港元以上的豪宅，目前二手售價(jià)已經(jīng)同比下跌了20％，全年跌幅可能達(dá)到35％。而負(fù)資產(chǎn)個(gè)案也突然飆升，根據(jù)香港金融管理局?jǐn)?shù)據(jù)，今年三季度香港負(fù)資產(chǎn)按揭貸款宗數(shù)由上一季度的936宗，增加至2568宗。

不過(guò)，在長(zhǎng)江實(shí)業(yè)放棄高端房籌建計(jì)劃時(shí)，2006年~2007年曾經(jīng)天價(jià)拿地的信和置業(yè)（00083.HK）卻在此時(shí)加快了高端房項(xiàng)目的推進(jìn)。近日信置3個(gè)項(xiàng)目獲香港屋宇署批出建筑圖則，也即拿到內(nèi)地的規(guī)劃許可證。這3個(gè)項(xiàng)目分別是九龍?zhí)翉V播道1號(hào)項(xiàng)目、大嶼山地塊以及海泓道、欣翔道住宅用地。

地王跌價(jià)

香港地產(chǎn)界人士對(duì)記者稱(chēng)，在2006至2007年，信和置業(yè)曾經(jīng)聯(lián)合其合作伙伴耗資300億港元，購(gòu)入包括香港地區(qū)以及內(nèi)地的眾多地王。這一數(shù)字相比十年前金融風(fēng)暴前夕1996~1997年信和購(gòu)地的金額增加一倍。

而在十年前，信和物業(yè)以118.2億港元天價(jià)購(gòu)入的藍(lán)灣半島這一地王項(xiàng)目，樓面英尺價(jià)超過(guò)5000港元，隨后由于樓市大跌而市值大降。隨后信置是通過(guò)向政府爭(zhēng)取增建超過(guò)50萬(wàn)平方英尺的建筑面積將每平方英尺樓面地價(jià)降至4500港元，在樓市低迷期信置只能以蝕本價(jià)約5000港元/平方英尺推售產(chǎn)品套現(xiàn)，并且直至數(shù)年前南豐集團(tuán)入股注資，才成功降低其負(fù)債率。香港業(yè)界人士認(rèn)為，在2006~2007年激進(jìn)購(gòu)地的信和置業(yè)，很有可能會(huì)重蹈十年前金融風(fēng)暴期間被豪宅地王套牢的覆轍。

記者查閱信和置業(yè)的公告發(fā)現(xiàn)，在2006年12月18日至2007年10月，信和在香港地區(qū)和新加坡以超過(guò)86億港元購(gòu)入約8幅豪宅地塊。去年香港特區(qū)政府拍賣(mài)的12幅地塊有6塊是由信和置業(yè)獨(dú)自或者聯(lián)合其他開(kāi)發(fā)商拿下。而在內(nèi)地，信和置業(yè)在2007年中也曾經(jīng)以合計(jì)超過(guò)83.18億元人民幣購(gòu)入成都和重慶兩幅地王。其中成都地王的拿下，令信和原本在成都金牛區(qū)與中海地產(chǎn)合作的項(xiàng)目估值也迅速增加。

以高價(jià)地王拉高信和置業(yè)旗下項(xiàng)目的存貨估值，是信和過(guò)去慣用的“財(cái)技”之一。例如信置截至今年6月底2008年度純利按年升23%至77.2億港元，但是若剔除投資物業(yè)重估及扣減遞延稅項(xiàng)，核心盈利則減少至33.7億港元。

不過(guò)，市道低迷之下，這種以地王帶動(dòng)周邊物業(yè)存貨估值的策略是否還能繼續(xù)奏效呢？

信和置業(yè)在成都購(gòu)入的地王，每畝地價(jià)為1128萬(wàn)元。而成都尺度地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年10月，成都的住宅用地交易均價(jià)約為80萬(wàn)元/畝。同時(shí)，10月成都市土地市場(chǎng)共成交招拍掛土地16宗，成交面積約為2400畝，總成交金額約為5.7億元，平均交易單價(jià)為23.86萬(wàn)元/畝，創(chuàng)造了近年成都地價(jià)新低。

信和置業(yè)重慶地王的樓面地價(jià)為4058元/平方米。而根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院西南分院的研究，10月信和地王所在的重慶江北區(qū)一手商品房成交均價(jià)為4015元/平方米。

不過(guò)，11月末信和置業(yè)主席黃志祥出席公開(kāi)場(chǎng)合時(shí)卻認(rèn)為，香港樓市并非像有關(guān)業(yè)界人士評(píng)論的將進(jìn)入“冰河時(shí)期”，而只是一個(gè)很快過(guò)去的“雨天”。他認(rèn)為香港會(huì)在內(nèi)地4萬(wàn)億元救市的帶動(dòng)下，經(jīng)濟(jì)維持穩(wěn)定，而數(shù)個(gè)月后購(gòu)家信心會(huì)因此回升，置業(yè)的意愿會(huì)重新顯現(xiàn)；再者，現(xiàn)時(shí)香港住宅樓供應(yīng)遠(yuǎn)低于1997至1998年亞洲金融風(fēng)暴時(shí)的水平，也是他相信今次樓市不會(huì)比當(dāng)年差的原因。

而近期大摩的研究報(bào)告顯示，由于該公司旗下的樓盤(pán)價(jià)格有下調(diào)跡象，加上租金收入亦較預(yù)期差，成都和重慶項(xiàng)目的盈利亦推遲入賬，因此預(yù)計(jì)明年的純利會(huì)下跌。

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