7月20日,任志強(qiáng)在博鰲21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第15屆年會(huì)上發(fā)表講話,從需求的角度,針對(duì)“房地產(chǎn)快沒(méi)有戲了”的聲音做出回應(yīng)。

講話中,任志強(qiáng)駁斥當(dāng)下流行的“80后們,每個(gè)人都能從父輩繼承4-5套房子,根本不需要購(gòu)房”的觀點(diǎn),他認(rèn)為年輕人需要房子時(shí),老年人往往還沒(méi)有去世,房子還無(wú)法供年輕人使用,這個(gè)說(shuō)法并不現(xiàn)實(shí)。事實(shí)是,中國(guó)的家庭戶數(shù)在不斷分裂,房產(chǎn)的需求仍然強(qiáng)大。

另一個(gè)需要注意的現(xiàn)象是80后的家庭,離婚速度正快速增長(zhǎng),在住房需求中,因此而導(dǎo)致的單戶需求占比越來(lái)越高。未來(lái)的房地產(chǎn)需求會(huì)一直在,但現(xiàn)有的存量的開(kāi)工量已經(jīng)無(wú)法維持房地產(chǎn)投資的高增長(zhǎng)。

也就是說(shuō),靠房地產(chǎn)投資拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)已不可行。

以下是中國(guó)房評(píng)報(bào)道精編任志強(qiáng)發(fā)言內(nèi)容:

大家覺(jué)得房地產(chǎn)快沒(méi)戲了,我想從需求的角度談一談未來(lái)的發(fā)展。

一、政府提出2020年希望達(dá)到60%的城鎮(zhèn)化率,現(xiàn)在54%多,而大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)超過(guò)了70%。和世界上已經(jīng)實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化率的國(guó)家相比,我們還差得很遠(yuǎn)很遠(yuǎn),中國(guó)未來(lái)的城鎮(zhèn)化率的發(fā)展過(guò)程還是一條很長(zhǎng)的路。

中國(guó)城鄉(xiāng)之間收入的巨大差距,注定了農(nóng)村人口迅速涌向城市,那么為了承載這些人口,中國(guó)未來(lái)人口以上的城市可能會(huì)有20個(gè),這是城鎮(zhèn)化的基本條件。中國(guó)現(xiàn)在38%的勞動(dòng)力從事與產(chǎn)業(yè),但只收獲了9.5%的GDP,如果讓勞動(dòng)力繼續(xù)聚集在GDP比較小的地區(qū),城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的差別問(wèn)題將永遠(yuǎn)無(wú)法解決。

二、家庭分裂速度需求問(wèn)題。中國(guó)有過(guò)三次人口高峰,隨后實(shí)行計(jì)劃生育,適婚人口在未來(lái)的發(fā)展中越來(lái)越少,很多人認(rèn)為住房的需求將會(huì)隨之下降。

從老齡化的結(jié)構(gòu)看,對(duì)比世界老齡化程度較高的德國(guó),我們發(fā)現(xiàn),是家庭數(shù)決定了住房的需求,2006年比1960年,家庭戶數(shù)翻了一番,但每個(gè)家庭的人口數(shù)下降了。

有媒體人認(rèn)為80后,每個(gè)人都能從父輩繼承4-5套房子,根本不需要購(gòu)房。人們忘了老年人還沒(méi)有去世,老齡化的結(jié)構(gòu)逐步上升,一些城市已經(jīng)達(dá)到86歲。在這種情況下,年輕人是否還要等這么長(zhǎng)時(shí)間?這個(gè)時(shí)候是繼承不到房子的,住房的需求仍在增加。我們預(yù)測(cè),在人口不增加的情況下,戶籍總量翻一番,那時(shí)候?qū)τ谧》康男枨笤黾拥酶唷?/p>

我們較近看到個(gè)報(bào)道,30歲以后,80后離婚的速度在加速。離婚率逐年上升,每年增加20到30萬(wàn)個(gè)家庭離婚,這也是對(duì)住房需求的壓力。單身在住房需求統(tǒng)計(jì)中所占的比例越來(lái)越高。

三、財(cái)富增長(zhǎng)和改善需求。當(dāng)城市人均收入增長(zhǎng)的時(shí)候,住房需求也在增長(zhǎng),過(guò)去我們的住房需求很低。

2010年我們普查時(shí),可以看到城鎮(zhèn)居民住房,已經(jīng)基本滿足了每1.1個(gè)用戶家庭有一套房子的比例。但其中有相當(dāng)一部分是很破舊的住房,自建住房占比16.4%。這部分是政府提出的城市危舊房改造,這個(gè)需求量約占城市總量的20%。如果從產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)來(lái)看,真正商品房的比例并不高,大部分是非商品房和房改房等等其他的一些住房,這些條件并不能滿足城鎮(zhèn)化需求。城鄉(xiāng)住房還需要進(jìn)行大量的改善。因?yàn)?0年代、80年代蓋的房子,有的沒(méi)有衛(wèi)生間,甚至里面沒(méi)有燃?xì)?改善的需求在未來(lái)的發(fā)展過(guò)程中總量需求很大。

四、我們看到?jīng)Q定城鎮(zhèn)住宅需求增長(zhǎng)因素及其影響,一個(gè)是城鎮(zhèn)化率,一個(gè)是折舊。從折舊來(lái)說(shuō),危舊房的改造這部分的比例很大,而居住改善的比例相對(duì)來(lái)說(shuō)是縮小的。

這四個(gè)原因?qū)е挛覀冚^終有相當(dāng)一部分城鎮(zhèn)發(fā)展的需求。發(fā)展到2030年這樣一個(gè)周期,還有十幾年,從需求總量來(lái)說(shuō)是持續(xù)增長(zhǎng)的,從每年新竣工的量來(lái)說(shuō)基本上平衡。

目前的情況下,房地產(chǎn)庫(kù)存還有6億多平米,仍然是居高不下,所以消化庫(kù)存還是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程。在現(xiàn)有階段,政策不變的情況之下,我們覺(jué)得維持現(xiàn)狀竣工總量已經(jīng)很高了。要想靠房地產(chǎn)投資再拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì),已經(jīng)處于比較難的情況。

今年到6月份,可以看到投資增長(zhǎng)速度仍下降,其中主要是一線城市在拉動(dòng),而二線、三線特別是四線城市基本上是很少的。

一個(gè)好消息是,上個(gè)月20個(gè)監(jiān)測(cè)城市的銷售翻了一番,和去年同期相比增長(zhǎng)速度非常快,增長(zhǎng)5%到7%,這個(gè)增長(zhǎng)速度說(shuō)明我們不是沒(méi)有需求的,而是沒(méi)有好的政策,如果我們的政策做了一定的調(diào)整,未來(lái)的需求還是存在的。但是已經(jīng)擁有存量的開(kāi)工量難以維持持續(xù)的投資高增長(zhǎng),謝謝。

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