雖已交接“華遠(yuǎn)”的指揮棒，但一向被冠以“大炮”之名的任志強(qiáng)，其影響力卻絲毫未減。“在任志強(qiáng)看來，導(dǎo)致去年市場驟變的原因歸咎于個人按揭利率的變化。”任志強(qiáng)告訴時代周報記者，相比2013年全國商品房銷售面積13.1億平方米，2014年全國商品房銷售面積12億多平方米，下降總幅度8%左右，我們可以看到已經(jīng)出臺的降息政策對市場影響是很大的。

　　雖已交接“華遠(yuǎn)”的指揮棒，但一向被冠以“大炮”之名的任志強(qiáng)，其影響力卻絲毫未減。

　　“不創(chuàng)新，毋寧死。”在當(dāng)今的房地產(chǎn)業(yè)開始感嘆“黃金時代”遠(yuǎn)去，不得不開始謀求“突圍轉(zhuǎn)型”，擁抱樓市下行的“白銀時代”之時。

　　近日，“預(yù)言帝”任志強(qiáng)再次“放炮”。不同于去年年初的“風(fēng)險論”，這位“預(yù)言帝”在總結(jié)去年一年樓市情況的同時，卻罕見地表現(xiàn)出對今年市場的看好，拋出“2015年樓市將迅速回暖”“政策導(dǎo)致市場驟變，并非市場正常運(yùn)行中出現(xiàn)了暴漲暴跌和泡沫”等言論，頃刻間“一石激起千層浪”。

　　 利率變化導(dǎo)致市場變化

　　1月16日下午，任志強(qiáng)從專業(yè)的角度回顧了過去一年房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)。

　　“其實2014年并沒有那么差，糟糕只是相比2013年的行情而言，”任志強(qiáng)稱，“2013年是一個高增長的數(shù)據(jù)，就2014年本身來說，有一些負(fù)增長指標(biāo)，比如新開工、土地、投資增速、銷售等都在下降，本身的落差并沒有那么大，但是如果把上一年的增長和年的低速和負(fù)增長相比，落差就非常大。因此，我們才覺得2014年情況很不好。”

　　在任志強(qiáng)看來，導(dǎo)致去年市場驟變的原因歸咎于個人按揭利率的變化。

　　“去年9月后，大部分銀行把個人按揭利率迅速提高，從較初的0.7%、到較高的1.3%。按照100萬元貸款，20年貸款期限，如果以6.55%的1.1倍計算，大概是23萬元的利息。換句話說，當(dāng)開發(fā)商的房價降了12萬元以后，由于利率增長，消費者還要多付17萬元。”

　　任志強(qiáng)表示，實際支付成本提高，導(dǎo)致2013年9月份以后，房地產(chǎn)銷售開始出現(xiàn)下滑。“主要的原因是來自于個人消費貸款。當(dāng)貸款價格出現(xiàn)變化的時候，貸款數(shù)量也發(fā)生了巨大的變化。”

　　任志強(qiáng)舉了個例子，從貸款利率上漲可以看到，如果一個月收入5000元的家庭，過去每月的按揭還款2000元，占家庭收入的40%。按照剛才說的利率如果上漲1.1倍，大概每年要增加890元的還款額，房貸支出在家庭月收入的占比中占到近60%，但銀行有規(guī)定，個人按揭個人按揭利率一般支付的時候不能高于50%，這就導(dǎo)致很多人不具備按揭貸款資格。“可以明顯地看出，個人消費信貸對中國住房市場不是積極的支持，而是拖了嚴(yán)重的后腿。”

　　“2014年9.30政策以后，2014年10月份明顯看到房地產(chǎn)銷售形勢回暖，到2014年11月份，銷量快速上升。雖然2014年11月份的數(shù)據(jù)和2013年相比仍然是一個落后的數(shù)據(jù)，負(fù)增長，但是2014年10月份的銷售數(shù)據(jù)和全國2014年1-10月份的銷售數(shù)據(jù)相比，是全年銷售狀況較好的一個數(shù)據(jù)。”

　　任志強(qiáng)告訴時代周報記者，相比2013年全國商品房銷售面積13.1億平方米，2014年全國商品房銷售面積12億多平方米，下降總幅度8%左右，我們可以看到已經(jīng)出臺的降息政策對市場影響是很大的。

　　在任志強(qiáng)看來，正是因為宏觀政策才導(dǎo)致我們市場出現(xiàn)了忽高忽下的變化，而并非在市場正常運(yùn)行過程中出現(xiàn)了暴漲暴跌和泡沫。

　　2015年銷售量將迅速回升

　　任志強(qiáng)預(yù)測：“2015年，我們根據(jù)各種情況測算，銷售額會迅速回升，從去年9月份銷售的較低潮開始，此后銷售基本上是處于持續(xù)上升的狀態(tài)。但是價格不一定隨著銷售量的上升而上揚(yáng)，因為還有5.9萬億庫存沒有消化完，還有巨大的消化數(shù)字，消化得差不多了才可能改善庫存狀態(tài)和市場供求關(guān)系。”

　　任志強(qiáng)稱，今年已出臺的“房地產(chǎn)基金相關(guān)政策”及“城市群規(guī)劃”將對未來房地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生重大影響。“城鎮(zhèn)化，特別是幾大城市群的分類建設(shè)城鎮(zhèn)化，已經(jīng)成為今年及未來幾年重要的基礎(chǔ)設(shè)施投資指引，對各個城市之間的建設(shè)也會產(chǎn)生巨大的作用。”
 

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