“庫(kù)存之所以大量增加，就是因?yàn)槲覀冇门锔牡姆绞狡茐氖袌?chǎng)，棚改大量的安置拆遷戶(hù)，原來(lái)可能有三間房子，拆遷的時(shí)候可能給了三套房，一拆遷就發(fā)了大財(cái)了。但我無(wú)論如何也研究不出來(lái)，這部分房子統(tǒng)計(jì)在哪兒了。我認(rèn)為市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，保障的歸保障，才有可能把我們的問(wèn)題說(shuō)清楚。”11月18日，北京華遠(yuǎn)浩利投資股份有限公司董事長(zhǎng)任志強(qiáng)在“《財(cái)經(jīng)》年會(huì)2016夜話(huà)一：房地產(chǎn)+：尋找新利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)”上如此表示。

    政府為什么要急于消化庫(kù)存呢?任志強(qiáng)表示，“是因?yàn)闆](méi)有投資GDP就掉下來(lái)了，怎么讓GDP上去呢?那就加危改吧。但是，這樣是不是又增加了供應(yīng)量、減少了需求呢，這不是矛盾嗎?所謂的棚改里，50%的人房子是不錯(cuò)的，并不是危改。這邊減少需求，那邊增加供給，怎么能把庫(kù)存消化了我就沒(méi)搞懂?！?/p>

    他表示，其實(shí)按照國(guó)際慣例來(lái)說(shuō)，一個(gè)城市也必須有一定的庫(kù)存。如果一個(gè)城市沒(méi)有6—8個(gè)月的庫(kù)存，民眾想購(gòu)房子的時(shí)候發(fā)現(xiàn)沒(méi)了容易造成恐慌，如果沒(méi)有一定的庫(kù)存就亂套了?！皣?guó)際上來(lái)說(shuō)，一般有10%的富裕量?！?/p>

    那么，消化庫(kù)存到底要用什么辦法呢?任志強(qiáng)建議，可能需要放開(kāi)政策，不限制購(gòu)購(gòu)第三套住房。

    “其實(shí)，還有一部分潛在的住房需求有待激發(fā)，就是放開(kāi)二孩的政策后，也許有很多人愿意購(gòu)房子，如果新的孩子生出來(lái)，短期之內(nèi)可能還會(huì)有點(diǎn)微漲。如果再過(guò)一段時(shí)間二孩政策還不落地，要解決庫(kù)存就會(huì)變得很難。政策選擇的時(shí)機(jī)對(duì)不對(duì)，對(duì)市場(chǎng)的影響是巨大的?！?/p>

    以下為演講全文：

    任志強(qiáng)：我到現(xiàn)在我也不知道保障性住房是什么。我們有一部法律是1995年生效的，叫《城市房地產(chǎn)管理法》，這部法律上沒(méi)有保障性住房的概念，只有商品房的概念。有一種在法律上規(guī)定開(kāi)發(fā)商不能干的，但政府可以授權(quán)，就像北京有各種名義的保障住房，一種是拆遷房，擱到保障房里，拆遷就是拆遷，拆遷有的人是極富極富的，有可能是很窮很窮的，但被列在保障住房里。種叫廉租房，這種也沒(méi)有弄好。通州有一些廉租房，不知道租給誰(shuí)，要租給城里人，上班不方便。還有一種叫自住型商品房，誰(shuí)能找一個(gè)上位法，說(shuō)明什么叫自住型商品房?沒(méi)有。也沒(méi)有上位法說(shuō)清楚什么是保障性住房。沒(méi)有。

    在發(fā)達(dá)國(guó)家，比如英國(guó)、美國(guó)，他們的保障住房從來(lái)就是和市場(chǎng)分開(kāi)的，因?yàn)樗麄儧](méi)有權(quán)力用行政手段去干涉或破壞市場(chǎng)，所以，必須在市場(chǎng)之外弄保障性住房，或者叫做有目標(biāo)、有約定性的，類(lèi)似于解決較困難家庭的住房。

    《聯(lián)合國(guó)的人權(quán)公約》里提到要保障適度居住權(quán)，就是保障居住權(quán)利而不是財(cái)產(chǎn)性權(quán)利。2008年溫總理有一個(gè)政府工作報(bào)告，開(kāi)始提出“居者有其屋”，后來(lái)人代會(huì)對(duì)這個(gè)報(bào)告表決時(shí)，做了14處修改，改成了“居者有其所”，“屋”的意思是這個(gè)東西歸我了，“所”是居住權(quán)，有地方呆就行。按照“居者有其所”的說(shuō)法，應(yīng)該說(shuō)所有的保障房只有一條，保障租不起房子或者租不上房子的人。按照《聯(lián)合國(guó)人權(quán)公約的概念，你租不起房子，政府給你解決，低租、廉租、免租，但絕不是保障財(cái)產(chǎn)性權(quán)力。但我們現(xiàn)在用了一個(gè)沒(méi)有上位法的、很混亂的保障性住房的概念，所有的東西都往一個(gè)筐里裝，甚至包括棚改、危改，改窮了叫保障，改富了也叫保障?北京1991年的時(shí)候提出了一個(gè)很清楚的概念，三級(jí)以上的房子(一級(jí)就是較好的，二級(jí)是有點(diǎn)毛病還可以修的，三級(jí)是快不行了，四級(jí)是維修也可能出危險(xiǎn)，五級(jí)是快要塌了)超過(guò)70%，才能算危改項(xiàng)目，如果50%破房子都不能算危改?，F(xiàn)在的所謂棚改，70%的好房子，30%的壞房子，也都危改。你們可以看看很多城市，所謂的舊改，也都放在保障性住房里。舊改跟危改是不一樣的，有些房子好著呢。所以保障性住房到底保障誰(shuí)，保障財(cái)產(chǎn)權(quán)還是居住權(quán)，連保障誰(shuí)都搞不清楚。

    剛才說(shuō)政府要購(gòu)一部分房子去庫(kù)存，我一直沒(méi)搞懂，保障性住房不是商品房，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商建的是商品房，是有土地證的，有使用年限的，而那些保障住房沒(méi)有年限，沒(méi)有土地證，土地是國(guó)家的。這個(gè)矛盾怎么處理呢?我就沒(méi)搞懂。從法理上來(lái)說(shuō)，政府購(gòu)來(lái)了以后，到底給什么證，怎么搗騰這帳呢。

    總之，庫(kù)存大量增加，一個(gè)原因就是我們用棚改的方式破壞市場(chǎng)，棚改大量的是安置拆遷戶(hù)的。比如一家人，原來(lái)可能有三間房子，家里有父親一代，自己一代，兒子一代，拆遷的時(shí)候可能給了三套房，我們常?？梢钥吹揭徊疬w就發(fā)了大財(cái)了，然后一部分作為二手房進(jìn)入市場(chǎng)了。我無(wú)論如何也研究不出來(lái)，這部分房子統(tǒng)計(jì)在哪兒。我可能能研究出這個(gè)有多少需求，但那邊突然多出來(lái)30套，哪個(gè)統(tǒng)計(jì)局的年鑒上，通過(guò)實(shí)物拆遷轉(zhuǎn)入市場(chǎng)的房子能計(jì)算出來(lái)，統(tǒng)計(jì)局說(shuō)統(tǒng)計(jì)不出來(lái)，因?yàn)槟遣糠址孔泳蜎](méi)在開(kāi)發(fā)里。怎么能不大量產(chǎn)生存量呢?我們把商品房和非商品房混在一起，用市場(chǎng)的辦法承擔(dān)保障性責(zé)任的時(shí)候，我們就沒(méi)有辦法保證。比如北京，有一種叫自住商品房，加了“自住”倆字以后，就變成了政府權(quán)力，全國(guó)大概只有北京有。這個(gè)自住商品房就得按照他的價(jià)格賣(mài)，還要經(jīng)過(guò)他的審批，但突然出現(xiàn)了棄購(gòu)，一大批房子沒(méi)人申請(qǐng)，政府不管了，政府說(shuō)你可以轉(zhuǎn)成商品房，就按照這個(gè)價(jià)愛(ài)賣(mài)給誰(shuí)賣(mài)給誰(shuí)，我就不管了，這叫什么政策呢?地價(jià)較新拍的7.5萬(wàn)，那邊還有一堆保障性住房、低價(jià)房，這是政府出線(xiàn)干好事，還是把這個(gè)錢(qián)轉(zhuǎn)化到那些購(gòu)購(gòu)商品房的消費(fèi)者身上了呢?都說(shuō)房?jī)r(jià)高，房?jī)r(jià)高是怎么來(lái)的呢?。

    庫(kù)存增加了也有各種原因，比如產(chǎn)品不對(duì)路，比如一個(gè)城市也必須有一定的庫(kù)存。如果一個(gè)城市沒(méi)有6—8個(gè)月的庫(kù)存，你想購(gòu)房子沒(méi)了，是不是就變成恐慌了呢，所以，一定要有一定的庫(kù)存，如果沒(méi)有一定的庫(kù)存就亂套了。國(guó)際上來(lái)說(shuō)，一般有10%的富裕量。

    我們現(xiàn)在統(tǒng)計(jì)的是，已經(jīng)建完的竣工的沒(méi)賣(mài)出去的房子有6.8億平方米，什么概念呢?住宅大概有4億多，問(wèn)題不大，我們有兩億六千萬(wàn)左右的商場(chǎng)和寫(xiě)字樓。總體說(shuō)來(lái)，有一些庫(kù)存也沒(méi)有說(shuō)太危險(xiǎn)，大家挑選產(chǎn)品的時(shí)候，可能就不挑選已經(jīng)竣工的房子，而愿意挑選那些沒(méi)竣工的房子，這也是個(gè)問(wèn)題。庫(kù)存逐漸在上升，導(dǎo)致什么結(jié)果呢?開(kāi)發(fā)商減少投資，我們9月、10月投資是負(fù)的，開(kāi)工是負(fù)的，土地也是負(fù)的。為什么?市場(chǎng)供應(yīng)多了，我就減少投資，消化一些以后再增加。政府為什么要急于消化庫(kù)存呢，就是沒(méi)有投資GDP就掉下來(lái)了，怎么讓GDP上去呢?那就加危改吧。但是，這樣是不是又增加了供應(yīng)量、減少了需求呢，這不是矛盾嗎?所謂的棚改里，50%的人房子是不錯(cuò)的，不是危改的概念。這邊減少需求，那邊增加供給，怎么能把庫(kù)存消化了，我就沒(méi)搞懂。

    消化庫(kù)存到底用什么辦法呢?可能得有那個(gè)允許隨便購(gòu)第三套。較少的時(shí)候我們的庫(kù)存量維持在3億左右，到2008年的時(shí)候，我們整個(gè)庫(kù)存沒(méi)有多少，09年上來(lái)一大堆，2010年以后猛往上上，一直上到現(xiàn)在的6.8億，如果那邊不消化，這邊壓了那么多錢(qián)，怎么進(jìn)行再投資呢，政府擔(dān)心的是沒(méi)有新的投資來(lái)源的時(shí)候，這部分投資變成負(fù)增長(zhǎng)的時(shí)候，怎么辦。即使我們投資沒(méi)有增長(zhǎng)了，零增長(zhǎng)情況下，仍然將近有8萬(wàn)多億的投資，如說(shuō)少了這8萬(wàn)多億，GDP可能下降兩到三個(gè)點(diǎn)，所以，投資還得維持到一定的程度，按照零增長(zhǎng)也要維持到8萬(wàn)多億。

    這是一個(gè)非常難解的問(wèn)題，我覺(jué)得市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，保障的歸保障，才有可能把我們的問(wèn)題說(shuō)清楚。恰恰是我們老把保障和市場(chǎng)攪合在一塊，我們老得拿不同的數(shù)據(jù)對(duì)比，今年的竣工量在下降。我們今年開(kāi)工減少了13%多，明年可能還減少13%多。大家說(shuō)還有一部分需求在，生二孩的，也許有很多人愿意購(gòu)房子，如果新孩子生出來(lái)，我們的房子短期之內(nèi)還有點(diǎn)微漲。任何一種情況都可能影響到未來(lái)的發(fā)展，我們?cè)诘刃碌恼呗涞?，如果再過(guò)一段時(shí)間不落地，解決庫(kù)存問(wèn)題很難。就像我們的二孩政策一樣，想生的不能生了，能生的還在掙扎。政策選擇的時(shí)機(jī)對(duì)不對(duì)，對(duì)市場(chǎng)影響是巨大的，這就是我們說(shuō)的邊際效應(yīng)遞減，為什么?因?yàn)闀r(shí)機(jī)沒(méi)有對(duì)。后面的問(wèn)題還有一大堆，有待于政策更進(jìn)一步明確以后，我們才能做出判斷。

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