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央行春節(jié)前發(fā)樓市“紅包”去庫存“
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:中國新聞網(wǎng) 閱讀 538 次
針對房地產(chǎn)“去庫存”難題,中國央行和銀監(jiān)會在猴年春節(jié)前夕率先出臺2016年頭個國家性的樓市“去庫存”新政。觀察人士認(rèn)為,央行新政再次降低購房的“準(zhǔn)入門檻”,未來2至3年內(nèi),交易環(huán)節(jié)稅費進(jìn)一步調(diào)整、住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整等一系列去庫存“政策潮”可能會接踵而至。
中國央行和銀監(jiān)會2日聯(lián)手發(fā)布房貸新政:不實施“限購”措施的城市,居民家庭頭次購購普通住房的商業(yè)性個人住房貸款,原則上較低頭付款比例為25%,各地可向下浮動5個百分點;對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭,為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購購普通住房,較低頭付款比例調(diào)整為不低于30%。
中國房地產(chǎn)研究會房地產(chǎn)法規(guī)政策委員會秘書長康俊亮2日在接受中新社記者采訪時分析稱,央行在春節(jié)前發(fā)布房貸新政,其主要目的是降低居民購房的準(zhǔn)入門檻,進(jìn)而促進(jìn)樓市庫存消化。這一政策也體現(xiàn)政府化解房地產(chǎn)庫存,支持居民購房、改善居住條件的態(tài)度。
中國銀行國際金融研究所高端研究員李佩珈也表示,“去庫存”是未來幾年中國房地產(chǎn)運行的主基調(diào),有必要通過金融手段促進(jìn)房地產(chǎn)庫存有序消化。當(dāng)前居民住房需求依然較大,個人住房貸款也有較大發(fā)展空間。
去庫存壓力有多大?
目前,中國樓市庫存究竟有多少并沒有統(tǒng)一說法。官方數(shù)據(jù)顯示,2015年末,中國商品房待售面積7.19億平方米。根據(jù)去年的銷售面積測算,大致需要7個多月的時間消化。不過,待售面積還只是顯性庫存。李佩珈估算,除官方公布的待售面積數(shù)據(jù)外,還需考慮遺漏的施工面積和尚未開發(fā)的土地購置面積,這樣真實庫存水平約為50億平方米,去化周期約為4年。
對于難解的庫存問題,華遠(yuǎn)地產(chǎn)原董事長任志強給出了一個對比——中國房地產(chǎn)市場的庫存情況比2008年還要嚴(yán)重,其中有大量庫存還屬于很難消化的部分。
庫存高企意味著銷售速度趕不上開發(fā)速度,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不愿拿地開發(fā),進(jìn)而帶累中國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速節(jié)節(jié)下滑。近兩年,中國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速以每年約10個百分點的速度持續(xù)回落。2015年中國房地產(chǎn)開發(fā)投資僅比上年名義增長1.0%,跌至歷史較低值。
新政會有什么效果?
房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟(jì)的拉動作用,沒有任何人可以否認(rèn),這也不難理解官方穩(wěn)定房地產(chǎn)市場以穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長、改善居民生活的政策意圖。那么,新政效果如何?
某研究院智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出,新政降低了購房者購房成本,這對購購頭套住房和改善性住房的群體都有激勵作用。
不過新政不是“一刀切”:北京、上海、廣州、深圳等限購城市并不參與“降頭付”,同時,也要求金融機構(gòu)結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況自主確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個人住房貸款的較低頭付款比例。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,房價上漲較快的二線城市,如蘇州等,預(yù)計不會有所調(diào)整,因為房價上漲壓力過大,盲目下調(diào)頭付并不科學(xué)。而一些大城市周邊區(qū)域,比如京津冀的燕郊、廊坊,長三角的昆山,珠三角的東莞、惠州等,受到限購城市需求“溢出效應(yīng)”等因素的影響,一旦頭付下調(diào),市場交易或快速攀升。不過,廣大中西部的三四線城市即便政策放寬也不會出現(xiàn)房價猛漲的狀況。
康俊亮則提醒,決策層鼓勵開發(fā)企業(yè)適當(dāng)降價,如果這與此次新政效應(yīng)疊加,那么去庫存效果可期,但不排除一些開發(fā)商會“聞風(fēng)提價”沖抵新政效果?!瓣P(guān)鍵是政府怎么跟各方溝通,保證政策打出組合拳,順利消化庫存,而不是讓幾項政策‘內(nèi)部打架’?!?/p>
未來政策預(yù)期幾何?
李佩珈認(rèn)為,當(dāng)前“頭付比”無論國際橫向比較還是歷史縱向比較,都還處于偏高水平,有進(jìn)一步下調(diào)空間。
民生證券研究院宏觀研究員朱振鑫認(rèn)為,一方面大量庫存需要消化,另一方面三四線城市房價整體幾乎沒有上漲風(fēng)險,政策有松動空間。下一步可能出現(xiàn)交易環(huán)節(jié)稅費進(jìn)一步調(diào)整(放松征收標(biāo)準(zhǔn),改變征收方式)、住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整、保障房以租代售、組建國家住房銀行等一系列去庫存政策。未來兩三年,房地產(chǎn)政策暖風(fēng)不會停。不過,他也指出,限購放開可能性不大。
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