樓市的變化帶來(lái)投資者們投資策略的變化，持房出租會(huì)成為今后很長(zhǎng)一段時(shí)間里樓市投資的主旋律。目前市場(chǎng)上待租的房源不斷增加，如何才能當(dāng)一個(gè)輕松獲得高租金的房東呢？

　　我們的建議是——包裝出租。所謂包裝出租，就是對(duì)房屋進(jìn)行恰到好處的提煉加工，包括提升居住功能、美化居室環(huán)境或者是拓寬租賃范圍，以更好地適應(yīng)目標(biāo)消費(fèi)者的需求。雖然這在當(dāng)前的租賃市場(chǎng)上還是個(gè)新概念，但它卻是提升房屋租賃價(jià)值的一個(gè)非常行之有效的途徑。

　　樓市的變幻真讓人感到有點(diǎn)措手不及，前不久還高漲得令人熱血沸騰，但不多久卻一下子跌入了一個(gè)低迷的怪圈。一輪嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控仿佛在一夜之間使世界變了樣，很多人都發(fā)出了這樣的感嘆：“這市場(chǎng)還怎么玩？”
但無(wú)論如何會(huì)玩的人還是要玩下去的，對(duì)于那些在房地產(chǎn)市場(chǎng)跌打滾爬的投資者來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)的改變引起的是他們投資策略的變化，持房出租會(huì)成為今后很長(zhǎng)一段時(shí)間里樓市投資的主旋律。

　　于是一個(gè)頗為棘手的問(wèn)題就出現(xiàn)在了我們面前，目前市場(chǎng)上待租的房源在不斷增加，在這種情況下你有沒(méi)有想過(guò)把自己的房子包裝一下呢？它對(duì)提升你房屋的租金回報(bào)可是有著相當(dāng)大的益處呢！

　　房產(chǎn)投資要打持久戰(zhàn)

　　現(xiàn)在的樓市真的變了，無(wú)論是從政策面還是市場(chǎng)面，我們都可以明顯地感到這種轉(zhuǎn)型。有一位投資者的話可以說(shuō)是特別直白：“現(xiàn)在的樓市投資，可是要打持久戰(zhàn)了?！?

　　這句話可以說(shuō)告訴了我們兩層意思：一是在目前的市場(chǎng)情況下，以前那種靠差價(jià)獲利的短期投資行為可能已經(jīng)一去不復(fù)返了；二是在目前的市場(chǎng)情況下只有長(zhǎng)線投資才有其生存的空間，租金回報(bào)將會(huì)是今后很長(zhǎng)一個(gè)時(shí)期里房產(chǎn)投資客的收益來(lái)源。

　　種種跡象已經(jīng)表明，上海樓市已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)供大于求的時(shí)期。在這種情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行也會(huì)出現(xiàn)許多新的變化。投資房產(chǎn)要從三個(gè)方面考慮其成本，一是投入，二是支出，還有一個(gè)方面就是機(jī)會(huì)成本。在目前的情況下，由于此前房?jī)r(jià)的不斷高漲，一套房產(chǎn)的初期資金投入可以說(shuō)已經(jīng)相當(dāng)大了。而從支出的情況來(lái)，營(yíng)業(yè)稅的征收大大提高了樓市的交易成本，而且持有房產(chǎn)也要支出像物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用，再加上契稅、交易傭金、貸款利息等等，如果再考慮投入資金機(jī)會(huì)成本的話，一套房子要上漲20%才能保證我們的贏利空間。在當(dāng)前“供大于求”的情況下，這顯然是很難實(shí)現(xiàn)的。

　　交易成本的提高和市場(chǎng)狀況的清淡都使得房產(chǎn)回歸了它原來(lái)的物業(yè)屬性，投資客將更多地與房東劃上等號(hào)。

　　租賃市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨激烈

　　目前正有不少短線投資客開(kāi)始轉(zhuǎn)戰(zhàn)長(zhǎng)線投資市場(chǎng)，近日記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，在不少中介公司都接到了業(yè)主撤消出售要求，改為掛牌出租。于是一個(gè)不可回避的事實(shí)就出現(xiàn)在了我們面前，今后一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間里，市場(chǎng)上待租房源的數(shù)量將會(huì)呈現(xiàn)出一個(gè)不斷增長(zhǎng)的過(guò)程，房屋租賃市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈，無(wú)論是“新房東”還是“老房東”，都將面臨著新的挑戰(zhàn)。

　　與這兩年房?jī)r(jià)快速上漲相反的是，近年來(lái)上海租賃市場(chǎng)卻始終不溫不火，其根本原因在于，租賃需求增長(zhǎng)趕不上供給增長(zhǎng)。不少房產(chǎn)中介表示，目前很多中高端住宅租金其實(shí)已是有價(jià)無(wú)市，問(wèn)津者少。從實(shí)際情況來(lái)看，如今上海租賃市場(chǎng)上月租金在1500元之內(nèi)的物業(yè)供不應(yīng)求，而面積在100平方米至200平方米之間，月租金在4000元至8000元之間的住宅，則供過(guò)于求。

　　這種情況的出現(xiàn)，頭先影響到的是租金，租金的變化是一種即時(shí)反應(yīng)，它主要看供求關(guān)系。現(xiàn)在各種因素造成了租賃市場(chǎng)房源增多，而同期市場(chǎng)上的需求增長(zhǎng)速度并不與之匹配，使得在不少地區(qū)表現(xiàn)出需求不足、租金回落的局面，而業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，租賃需求大量出現(xiàn)的可能性比較小。其次，不少房源“空租期”的頻繁出現(xiàn)也大大降低了人們的投資收益率。

　　記者的一位朋友現(xiàn)在手中還有兩套房子沒(méi)有租出去，幾個(gè)月掛牌下來(lái)不見(jiàn)音訊也讓他有點(diǎn)心急火燎的，這兩天記者也時(shí)常接到他打來(lái)的電話，希望可以幫他為這些房子出出主意。

　　包裝出租廣開(kāi)財(cái)源

　　朋友要我?guī)退龅闹饕鉄o(wú)非是想把房子盡快租出去，并且租金可以高一點(diǎn)，可是要真的做到這一點(diǎn)，說(shuō)難也不難。

　　你有沒(méi)有想過(guò)把自己的房子包裝一下再出租呢？所謂包裝就是根據(jù)你房屋的具體情況，然后進(jìn)行恰到好處的提煉加工，包括提升居住功能、美化居室環(huán)境或者是拓寬租賃范圍，以更好地適應(yīng)目標(biāo)消費(fèi)者的需求。雖然我們這次提出的包裝出租在當(dāng)前市場(chǎng)上還是個(gè)新概念，但它卻是提升你房屋租賃價(jià)值的一個(gè)非常行之有效的途徑。

　　不過(guò)這一概念其實(shí)已經(jīng)有了很多實(shí)踐者，不久前曾有五位溫州人通過(guò)產(chǎn)權(quán)交易所以5600萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)購(gòu)了一處位于上海城區(qū)的老廠房，為了盡快盤(pán)活該資產(chǎn)，溫州人投資4000萬(wàn)元對(duì)廠房進(jìn)行改造。正當(dāng)業(yè)內(nèi)認(rèn)為一家溫州人開(kāi)辦的新廠即將投產(chǎn)時(shí)，這個(gè)五人“決策團(tuán)”卻把它變成了一個(gè)集市場(chǎng)、辦公、餐飲等于一體的綜合型消費(fèi)廣場(chǎng)?，F(xiàn)在這一廣場(chǎng)的招商工作進(jìn)行相當(dāng)順利，獲得了相當(dāng)不錯(cuò)的租金回報(bào)。荒島工作室的一位分析師表示：“目前仍有一批溫州人在上海積極找尋可收購(gòu)的物業(yè)項(xiàng)目，較好是整體收購(gòu)，主要著眼點(diǎn)則在于地塊位置、區(qū)域等，而后再進(jìn)行重新包裝?！?

　　有人說(shuō)溫州人的操作是一種商業(yè)運(yùn)作模式，但如果我們思路開(kāi)闊一點(diǎn)，這種模式為什么不可以用在我們自己的房產(chǎn)出租上呢？資產(chǎn)的規(guī)模不在于大小，但其運(yùn)作的原理卻往往有著異曲同工之妙。

　　在接下來(lái)的文章中我們就報(bào)道了4位“普通人”的真實(shí)案例：包括用簡(jiǎn)易裝修吸引“海外客”；適應(yīng)市場(chǎng)的日租公寓，濃墨重彩對(duì)老房子加工，自我包裝對(duì)房屋分割出租等等。他們都是這一概念先行一步的實(shí)踐者，而且在真槍實(shí)彈的市場(chǎng)中都收到了良好的效果。

　　附加值提高租金回報(bào)

　　為什么包裝出租能產(chǎn)生這樣的超額利潤(rùn)呢？因?yàn)樗谝欢ǔ潭壬咸嵘朔课莸摹案郊又怠薄?

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)證明，在正常情況下商品只有“平均利潤(rùn)”，不可能存在“附加”的“值”，因?yàn)楣┙o并不能自動(dòng)創(chuàng)造需求，因此，商品的提供應(yīng)當(dāng)以市場(chǎng)需求作為前提，從“需求的視角”出發(fā)，才有可能創(chuàng)造出超過(guò)“平均利潤(rùn)”的“值”

　　在經(jīng)濟(jì)學(xué)中有一個(gè)被稱為錨定(Anchoring)的概念，指的是人們?cè)谶M(jìn)行價(jià)值評(píng)估時(shí)，不是根據(jù)對(duì)象的完全定位水平，而是根據(jù)對(duì)象與某一參照點(diǎn)之間的相對(duì)定位關(guān)系，來(lái)確定其價(jià)值。其中很重要的一點(diǎn)在于引出了個(gè)性化價(jià)值或者意義價(jià)值的概念，這是交換價(jià)值之上的附加值和增值部分。而從租房這一行為來(lái)說(shuō)，就是房東一切要從租客的個(gè)性化需求出發(fā)，來(lái)較終確定房屋的包裝地位。而在另一方面，我們也可以把這種現(xiàn)象理解為經(jīng)濟(jì)學(xué)原理中的“邊際成本定價(jià)原則”，就是房東實(shí)現(xiàn)了租金化，租客獲得更多附加值的“雙贏”局面。

　　相關(guān)鏈接：提升房屋附加值的N個(gè)路徑

　　我們究竟該如何來(lái)包裝自己的房子呢？提升房屋的附加值有很多方法，而知己知彼、因地制宜、按需出發(fā)、靈活多變、不可過(guò)度就是其中的重要原則。

　　包裝有術(shù)各行其道

　　對(duì)于前文所敘述的四個(gè)案例，不少讀者可能會(huì)說(shuō)，這些房子可以說(shuō)是各有特點(diǎn)，自己似乎較難生搬硬套。不過(guò)我們細(xì)細(xì)看下來(lái)，可以發(fā)現(xiàn)這些房屋的類型雖然有所不同，但其包裝的原理卻是大家可以借鑒的。我們之所以篩選出這樣四個(gè)案例，很重要的一點(diǎn)在于它們基本代表了房東在租房過(guò)程中可能會(huì)遇到的一些“包裝問(wèn)題”。

　　孫志偉主要針對(duì)高端房，他把目標(biāo)鎖定在了海外租客的身上，通過(guò)了解他發(fā)現(xiàn)這些海外客非常注重居室的氛圍，但對(duì)具體的裝潢材料其實(shí)并不是十分講究，如果在裝潢時(shí)突出一種異國(guó)風(fēng)情，就有可能以較低的成本而獲得意想不到的效果。日租公寓則是填補(bǔ)了市場(chǎng)的一個(gè)空白，在當(dāng)前的租賃市場(chǎng)上有這樣一個(gè)現(xiàn)象，那就是如果你要租時(shí)間為1～2個(gè)月的房子可以說(shuō)是相當(dāng)難的，一般的房東都不會(huì)愿意進(jìn)行這樣的短期租賃，而在另一方面市場(chǎng)上又有大量的待租房源閑置在那里。那么如果把眾多的房源集中在一起形成一個(gè)日租體系統(tǒng)一打理，就能夠大大提高房屋的出租效率。

　　另外兩個(gè)例子則都是把房屋缺點(diǎn)變成了優(yōu)點(diǎn)，這一點(diǎn)可能是廣大房東們頗值得研究一番的。老房子舊了、破了，在租賃市場(chǎng)的價(jià)值自然隨之降低，然而在當(dāng)前復(fù)古風(fēng)的影響下，通過(guò)“整舊如舊”的裝修，反而使其重新煥發(fā)了青春。雖然此類“包裝”的成本可能大一些，但其收到的效果卻是顯著的，因?yàn)樗牙戏孔拥奶攸c(diǎn)擴(kuò)大化了。而對(duì)房屋的分割可以說(shuō)是房東自我包裝的一種形式，像在一些偏遠(yuǎn)地區(qū)的大房型，出租就會(huì)面臨著不小的困難，而通過(guò)這樣的分割改造，化整為零的方式就會(huì)容易得多，這尤其對(duì)一些大學(xué)旁的房子尤其合適。當(dāng)然這種方式也會(huì)存在著這樣或那樣的問(wèn)題，但它終究是被困的房東所作的一種努力。

　　提升附加值的路徑

　　的確，在目前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈的情況下，通過(guò)適度的包裝來(lái)提升物業(yè)的附加值顯然是現(xiàn)實(shí)和必須的。對(duì)此，在將來(lái)的操作過(guò)程中，廣大房東們尤其要注意把握住以下五大要點(diǎn)：

　　知己知彼

　　先應(yīng)該對(duì)自己房屋有充分的了解，它有些什么特點(diǎn)，又有哪些優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)，對(duì)這些都應(yīng)該做到心知肚明。另外對(duì)房屋周邊租賃市場(chǎng)的價(jià)格水平也應(yīng)有充分的了解，然后在此基礎(chǔ)上確定自己的目標(biāo)租客群體。

　　因地制宜

　　房屋的包裝并不是大動(dòng)干戈，而是要在房屋原來(lái)的基礎(chǔ)上進(jìn)行因地制宜的改造和裝修。對(duì)于房屋中的缺點(diǎn)可作適當(dāng)?shù)难陲?，?br>

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