深圳商報(bào)記者 陸劍偉

處在風(fēng)口浪尖的長(zhǎng)租公寓現(xiàn)狀如何？深圳商報(bào)記者近日走訪了多家長(zhǎng)租公寓發(fā)現(xiàn)，不少公寓保持著九成以上的出租率。受訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，出租率達(dá)到95%才有賺錢(qián)的可能，少數(shù)長(zhǎng)租品牌已經(jīng)“退市”。

出租率高達(dá)九成以上

在寶安區(qū)新安三路，一棟灰黃相間的房子非常搶眼。這就是微家生活公寓新開(kāi)的上川店。深圳商報(bào)記者走進(jìn)去發(fā)現(xiàn)，這家公寓采用的是清新簡(jiǎn)約風(fēng)，天花板是粉白色，墻面刷的是鵝黃色，再加上簡(jiǎn)潔實(shí)用的家私，非常符合年輕人的審美和生活情趣。

以16平方米的D戶型為例，月租1800-2000元； 貴的是26平方米的C戶型，月租2800-2950元。

盡管這個(gè)租金比周邊的農(nóng)民房要高，但是沒(méi)有空房出租。

據(jù)微家生活公寓創(chuàng)始人張新斌介紹，微家在南山、寶安投入運(yùn)營(yíng)了四家長(zhǎng)租公寓，總體出租率達(dá)到了98%。

西鄉(xiāng)銀田創(chuàng)業(yè)園分布著V客、星窩、城家等數(shù)家長(zhǎng)租公寓，同樣做的是寫(xiě)字樓、產(chǎn)業(yè)園白領(lǐng)的租賃生意。

深圳商報(bào)記者了解到，V客青年公寓西鄉(xiāng)銀田店共計(jì)205套房，現(xiàn)在出租了201套。主力房源是30平方米的一房一廳，占比達(dá)到八成，平均租金是2520元；另有55平方米的大復(fù)式，平均租金3560元；還有十套小復(fù)式，月租1800-1900元。

據(jù)該店的店長(zhǎng)Billy介紹，V客在深圳開(kāi)了五家店，平均的出租率在92%。每年的七八月是旺季，春節(jié)前后一個(gè)月則是淡季。

宅幸福在東門(mén)的長(zhǎng)租公寓也有不少的復(fù)式房，比如實(shí)用面積40平方米左右的復(fù)式房，月租5500元，主要面向東門(mén)老街做生意的和地王上班族。

據(jù)門(mén)店負(fù)責(zé)人詹盼介紹，宅幸福在東門(mén)、坂田和水貝開(kāi)設(shè)了三家門(mén)店，總體的出租水平在93%左右。租客對(duì)面積需求不是很大，以適合一兩人的二三十平方米的戶型 出租。

“長(zhǎng)租公寓已是微利行業(yè)”

從深圳商報(bào)記者采訪的這幾家長(zhǎng)租公寓來(lái)看，普遍保持著較高的出租率，九成是平均水平。

自如提供給深圳商報(bào)記者的數(shù)據(jù)顯示，目前接受近3萬(wàn)名深圳業(yè)主的房屋委托，累計(jì)服務(wù)20萬(wàn)深圳自如客，日均出租率達(dá)到95%。

截至2018年6月30日，世聯(lián)行公寓運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目177個(gè)（包括包租及托管模式），運(yùn)營(yíng)間數(shù)近3萬(wàn)間，覆蓋核心一二線城市，運(yùn)營(yíng)6個(gè)月以上項(xiàng)目出租率超過(guò)90%。

“長(zhǎng)租公寓的銀行貸款門(mén)檻很高，銀行需要抵押物。而村民自建房是沒(méi)有紅本的，這就給貸款提高了難度?！睆埿卤筇寡裕瑢?duì)于小型長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商而言，資本“正規(guī)軍”不好找，多是靠自有資金的滾動(dòng)操作。

“長(zhǎng)租公寓現(xiàn)在已經(jīng)是微利行業(yè)。我們的定價(jià)主要依據(jù)三個(gè)方面。” 張新斌說(shuō)，“房子本來(lái)的租金成本、營(yíng)銷(xiāo)和運(yùn)營(yíng)服務(wù)成本，還有一個(gè)就是改造成本。經(jīng)過(guò)我們測(cè)算，在整個(gè)8-10年的租賃期內(nèi)，要保持95%的出租率，才有賺錢(qián)的可能，大概5年才能收回成本，剩下的三五年，才是有收益的時(shí)期?！?/p>

詹盼認(rèn)為，每家長(zhǎng)租公寓的地段租金、裝修成本不一樣，很難有一個(gè)盈虧平衡點(diǎn)，但是九成的出租水平，是應(yīng)該有的。否則，較難長(zhǎng)期堅(jiān)持下去。

長(zhǎng)租公寓“風(fēng)起”于2010年

58同城數(shù)據(jù)顯示，2016年較2012年，全國(guó)租房需求、出租房源供應(yīng)量增長(zhǎng)，均超過(guò)了一倍。四個(gè)一線城市租房需求較2012年增長(zhǎng)了120%，其整體需求量占全國(guó)總量的20%。

數(shù)年間，龍頭企業(yè)已初具規(guī)模。深圳全市約有500家企業(yè)從事住房租賃經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。

“深圳很多區(qū)域市場(chǎng)租金兩年間漲了一倍。比如西鄉(xiāng)兩年前的租金是20-30元/平方米，現(xiàn)在到了50-60元/平方米的水平。再加上現(xiàn)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈， 不理想，會(huì)影響資本方的熱情和信心，拿項(xiàng)目更加謹(jǐn)慎。”一位不愿具名的長(zhǎng)租公寓業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，深圳的長(zhǎng)租公寓行業(yè) 的時(shí)光已經(jīng)過(guò)去了，對(duì)小品牌企業(yè)更是如此。帶著資本來(lái)的大企業(yè)，還好些。

一些長(zhǎng)租公寓品牌在深圳已經(jīng)消失了。

Warm+的運(yùn)營(yíng)主體公司深圳市我們投資發(fā)展有限公司，于3月7日變更了股權(quán)信息，金地商置旗下的深圳火花時(shí)代投資管理有限公司出資1166.7萬(wàn)元占股100%。

2015年在深圳成立的color公寓，在南山區(qū)、福田區(qū)拓展了數(shù)個(gè)門(mén)店， 終由于產(chǎn)品改造成本高、產(chǎn)品定價(jià)策略失誤導(dǎo)致空置率上升。目前，color公寓已分散賣(mài)盤(pán)，官方網(wǎng)站服務(wù)器注銷(xiāo)。

“小規(guī)模企業(yè)的回報(bào)周期3-5年，大規(guī)模企業(yè)就長(zhǎng)些，要5-7年?！?對(duì)于高達(dá)九成以上的日出租率，該人士也提出了質(zhì)疑：“七八月份高峰期應(yīng)該有九成，過(guò)年前后也不過(guò)七成，八成應(yīng)該是平均水平?！?/p>

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