據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截至2015年末，中國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率為56.1%。城鎮(zhèn)化空間還很大，而農(nóng)村人口進(jìn)城，必然產(chǎn)生對(duì)城鎮(zhèn)住房的需求。目前相對(duì)低的城鎮(zhèn)化率，被不少學(xué)者當(dāng)作中國(guó)經(jīng)濟(jì)具有很大發(fā)展?jié)摿Φ睦碛伞?/p>

然而，近年來農(nóng)民外出務(wù)工人數(shù)持續(xù)下降，出現(xiàn)了一種“逆城鎮(zhèn)化”的現(xiàn)象。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查結(jié)果顯示，2012年~2015年農(nóng)民工總量增速分別比上年回落0.5、1.5、0.5和0.6個(gè)百分點(diǎn)。2015年外出農(nóng)民工新增數(shù)量甚至不及2010年的1/10。除了經(jīng)濟(jì)增速下行導(dǎo)致就業(yè)機(jī)會(huì)減少外，恐怕與人口老齡化有關(guān)。2015年，中國(guó)60歲以上的人口占總?cè)丝诘谋戎剡_(dá)到16.15%。

2020年將遭遇老齡化浪潮 住房負(fù)影響顯現(xiàn)！

在中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)的2015年全國(guó)38個(gè)典型城市老齡化程度排名中，老齡化問題嚴(yán)重的城市主要集中在江蘇、遼寧、浙江三省，占據(jù)榜單前10名中的8席。像南通、嘉興、舟山、湖州、鞍山這類二三線城市，老齡化程度已經(jīng)超過22%，這意味著這些城市每5個(gè)人中，就有超過1個(gè)人為60歲以上的老年人。而在東北三省，老齡化嚴(yán)重的同時(shí)還存在人口持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)的問題，這對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展已形成拖累。

全國(guó)38個(gè)典型城市老齡化程度排名中，上海以30.2%的老齡化水平位居，北京的老齡化程度高達(dá)23.4%，位居第7名。不過，在城鎮(zhèn)化進(jìn)程下，北京、上海、廣州、深圳仍然是主要的人口流入地，年輕務(wù)工人員的流入有利于緩解這些城市的老齡化速度。去年房?jī)r(jià)暴漲較嚴(yán)重的深圳，則是全國(guó)較年輕的城市，老齡化程度僅6.9%，這也從側(cè)面體現(xiàn)了人口老齡化與城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的相關(guān)性。

中國(guó)較嚴(yán)重的人口老齡化沖擊波還有不到4年時(shí)間就會(huì)到來。中國(guó)老齡科研副主任黨俊武在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示，1962年~1972年中國(guó)的人口生育高峰，稱為“60后”，這些人群將在2020年之后逐步進(jìn)入老年人行列，屆時(shí)中國(guó)將進(jìn)入“人類歷史上人口老齡化的一個(gè)浪潮”。不過，黨俊武預(yù)計(jì)此次老年潮的到來，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)5~10年內(nèi)的影響并不大，“老齡化和房地產(chǎn)市場(chǎng)之間關(guān)系很復(fù)雜，而且效應(yīng)的傳導(dǎo)需要時(shí)間。”

“在老齡化形勢(shì)嚴(yán)峻的東部二三線城市，人口結(jié)構(gòu)對(duì)樓市的負(fù)面影響較大。除了看城市的老齡化程度，還要看當(dāng)?shù)厥欠裼袛U(kuò)容空間，如果擴(kuò)容空間有限，房企要慎重進(jìn)入?！秉h俊武同時(shí)表示，并不是說人口老齡化后對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)就沒有需求，相反，今后房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，都應(yīng)該考慮到人口快速老齡化后各年齡群的住房需求。

老齡化遇上城鎮(zhèn)化

一線城市房地產(chǎn)需求仍旺盛

人口紅利是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的一個(gè)重要因素。一般而言，人口總量增長(zhǎng)、勞動(dòng)人口增長(zhǎng)、購(gòu)房適齡人口（25至49歲）的增加，都會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房需求增加。反之，則會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房需求減少。

2020年將遭遇老齡化浪潮 住房負(fù)影響顯現(xiàn)！

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2015年統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示，去年16至59歲的勞動(dòng)年齡人口數(shù)減少487萬至9.1096億，在全國(guó)總?cè)丝谥姓急扔?014年末的67%進(jìn)一步降至66.3%。同時(shí)，老齡化水平則在逐年提高。

人口老齡化，是指60歲以上老年人口或65歲以上老年人口在總?cè)丝谥械谋壤^10%或7%。按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，中國(guó)早已進(jìn)入老齡化階段。2015年年底，中國(guó)老齡人口比16.15%，較2014年上升近0.65個(gè)百分點(diǎn)。從2016年到2025年，中國(guó)社會(huì)將經(jīng)歷一個(gè)“超速老化”的階段。2020年之后，中國(guó)將迎來“人類歷史上人口老齡化的浪潮”。

國(guó)家衛(wèi)生計(jì)生委家庭發(fā)展司司長(zhǎng)王海東預(yù)測(cè)，到2050年，60歲以上人口占比將達(dá)到33%，意味著屆時(shí)每3個(gè)中國(guó)人當(dāng)中就有1位老年人。在未來30多年里，“二孩政策”對(duì)中國(guó)人口結(jié)構(gòu)和老齡化趨勢(shì)產(chǎn)生不了根本性的影響?！岸⒄摺敝饕绊懙氖恰绑w制內(nèi)”的一部分人，但對(duì)農(nóng)村以及城市中的很大一部分人影響較小?！绑w制內(nèi)”這部分人，教育水平普遍較高，生育率較低，即便放開“二孩政策”，也無法根本改變?nèi)丝诮Y(jié)構(gòu)。

而中國(guó)購(gòu)房人群構(gòu)成也將迎來拐點(diǎn)。根據(jù)2010年全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，2010年我國(guó)購(gòu)房適齡人口約為5.47億。據(jù)此推算，2015年達(dá)到5.68億人口峰值，但從2018年開始加速下滑，到2020年、2025年分別下降到約5.43億、5億。也就是說，從2015年左右起，中國(guó)購(gòu)房適齡人口數(shù)量開始下降，房地產(chǎn)購(gòu)購(gòu)需求結(jié)構(gòu)發(fā)生重大改變，甚至可能出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性購(gòu)購(gòu)力不足。

截至2015年底，北京市60歲及以上戶籍老年人口約315萬，占總?cè)丝诘?3.4%。據(jù)北京市民政局副局長(zhǎng)、新聞發(fā)言人李紅兵預(yù)計(jì)，2030年北京將達(dá)到重度老齡化，戶籍老年人口占比超過30%，隨后進(jìn)入超老齡化社會(huì)，這一高比例將持續(xù)50年以上。

廣州的人口老齡化速度也較快。2015年廣州市戶籍60歲以上的老年人口為147.5萬，占總?cè)丝诘?7.07%。廣州市老齡辦書記彭景團(tuán)表示，照這種趨勢(shì)發(fā)展下去，預(yù)計(jì)2020年廣州老年人口將達(dá)到185萬，老齡化比重將增加到20%。而深圳2015年底戶籍老齡人口23萬，老齡化率6.9%，沒有達(dá)到聯(lián)合國(guó)老齡化社會(huì)比例的標(biāo)準(zhǔn)。不過，有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，5年之后深圳將迎來爆發(fā)式“銀發(fā)浪潮”,在2020年深圳人口老齡化率將攀升至9.7%，進(jìn)入老齡化社會(huì)。

“在一線城市，人口老齡化對(duì)房地產(chǎn)的影響還看不清楚。畢竟在北上廣這三個(gè)特大型城市老齡化問題再嚴(yán)重房地產(chǎn)需求還是很大。像日本東京老齡化程度也很嚴(yán)重，但是對(duì)東京房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響也并不大?！秉h俊武表示，但是對(duì)于東部老齡化嚴(yán)重的二三線城市，尤其是擴(kuò)容量不大的城市，老齡化對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的負(fù)面影響越來越顯著。

老齡化遭遇人口負(fù)增長(zhǎng)

遼寧四川老齡化問題更嚴(yán)重

華東是中國(guó)老齡化程度較深的地區(qū)。在38城老齡化程度排名前10的城市中，江浙滬城市占了7席。除上海外，其他分別是南通、蘇州、無錫、嘉興、舟山、湖州，這說明長(zhǎng)三角地區(qū)人口結(jié)構(gòu)呈同步老化趨勢(shì)。

2020年將遭遇老齡化浪潮 住房負(fù)影響顯現(xiàn)！

從各省(自治區(qū))老齡化程度排名看，江蘇、遼寧、四川、浙江、山東排在前5名，2015年底人口老齡化比率分別為21.36%、20.59%、20.38%、20.19%、18%。

官方數(shù)據(jù)顯示，截至2015年末，浙江省60歲及以上老年人口984.03萬，占總?cè)丝诘?0.19%。其中，浙北和浙東的杭州、寧波、湖州、嘉興、紹興、舟山等市老齡化程度均超過20%，平均為22.27%；浙西和浙南的溫州、金華、衢州、臺(tái)州、麗水等市，老齡化程度相對(duì)較低，平均為18.06%。

而像南通、湖州、嘉興、紹興、舟山這樣的三四線城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍面臨去庫(kù)存難題。

老齡化問題更為嚴(yán)重的是人口持續(xù)凈流出的遼寧、四川、安徽等地。

第六次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)顯示，10年間安徽人口凈流出人數(shù)約為891萬，位居全國(guó)位。10年間，四川人口凈流出人數(shù)約為778萬。而東北三省的情況尤其引人注目，在面臨經(jīng)濟(jì)下行壓力的同時(shí)，三省總和持續(xù)多年人口凈流出，并且生育率遠(yuǎn)低于全國(guó)平均水平。

來自遼寧省統(tǒng)計(jì)局的較新數(shù)據(jù)顯示，根據(jù)1%人口抽樣調(diào)查推算，截至去年末，全省常住人口總數(shù)為4382.4萬，相比2014年，2015年遼寧常住人口減少9萬。這是17年來，遼寧常住人口總量頭次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

截至去年年底，遼寧省60周歲及以上人口902.4萬，占總?cè)丝诘?0.59%，這意味著平均每5個(gè)遼寧人中就有1位老人。其中，65周歲及以上人口561.9萬，占全部人口的12.82%。相比2014年，去年全省新增60周歲及以上人口51.3萬，人口老齡化趨勢(shì)進(jìn)一步加劇。

沈陽(yáng)作為老工業(yè)基地，從1992年開始就進(jìn)入老齡化社會(huì)，比全國(guó)提前了7年。

據(jù)遼寧省老齡辦預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)到2020年，遼寧老年人口將達(dá)到千萬，每4名遼寧人中就會(huì)有1名老年人。

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