中國(guó)一線城市的二手房交易量正超過(guò)新房，人口結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變、住房需求飽和及城鎮(zhèn)化趨緩，壓縮了新增住房需求，推動(dòng)了存量房，特別是二手房時(shí)代的到來(lái)。

于是，一種觀點(diǎn)認(rèn)為，當(dāng)賣(mài)新房的少了，賣(mài)二手房的多了，火了多年的房地產(chǎn)可能會(huì)從購(gòu)方市場(chǎng)到賣(mài)方市場(chǎng)，房?jī)r(jià)也會(huì)跟著松動(dòng)。

但也有這樣一種觀點(diǎn)：960多萬(wàn)平方公里，我們?nèi)钡貑?為何房?jī)r(jià)如此高預(yù)期房?jī)r(jià)還是要漲?因?yàn)橐坏┑藢幙刹毁u(mài)，而是拿著，等行情轉(zhuǎn)暖了再賣(mài)。所以樓市基本上不會(huì)跌。

哪種分析更靠譜一點(diǎn)?或者說(shuō)，二手房時(shí)代的房?jī)r(jià)邏輯將幫我們著手賣(mài)房，還是幫我們繼續(xù)囤房?

三大房?jī)r(jià)杠桿的衰落

過(guò)去，無(wú)論房?jī)r(jià)漲跌，我們始終有一百個(gè)不賣(mài)房而觀望的理由，比如剛需、二孩、農(nóng)民進(jìn)城，地王推動(dòng)。

隨著中國(guó)一線城市陸續(xù)進(jìn)入二手房時(shí)代，市場(chǎng)主體、貨幣供應(yīng)方式與土地流轉(zhuǎn)都在悄然發(fā)生變化。房?jī)r(jià)是否可以逐漸擺脫一直以來(lái)非市場(chǎng)因素，或者說(shuō)房?jī)r(jià)杠桿的影響，而結(jié)合國(guó)情與經(jīng)濟(jì)形勢(shì)向市場(chǎng)化定價(jià)規(guī)則發(fā)展，下面不妨細(xì)探。

1.房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體在變小

 二手房存量與交易量趕超了一手房，其實(shí)市場(chǎng)的變化不在于房子賣(mài)了幾手，而是賣(mài)房人換成了誰(shuí)。

在中國(guó)房地產(chǎn)黃金十年的頂峰2012年，中國(guó)房企數(shù)量曾接近9萬(wàn)家。不過(guò)，住建部住房政策專(zhuān)家委員會(huì)副主任顧云昌認(rèn)為，在未來(lái)20年里，中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量將大大減少，大約70～80%的中小房地產(chǎn)企業(yè)將面臨著被兼并、合并的風(fēng)險(xiǎn)。較后很可能剩下不到1000家。

今年起，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)工數(shù)據(jù)也跟著回落，恒大、萬(wàn)達(dá)以及萬(wàn)科這些地產(chǎn)大佬們則忙著向體育、醫(yī)療、影視等其他行業(yè)轉(zhuǎn)型?？偨Y(jié)說(shuō)，二手房時(shí)代，地產(chǎn)商減少將是趨勢(shì)。

取而代之的是，二手房登記量在北京、上海、深圳等地已超過(guò)交易量的五成，也就是說(shuō)，有越來(lái)越多的二手房業(yè)主進(jìn)入房屋交易市場(chǎng)來(lái)。

市場(chǎng)交易主體從組織變?yōu)閭€(gè)人，影響房?jī)r(jià)的規(guī)模與方式也在隨之改變。

過(guò)去，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的存在，土地政策與金融資本可以通過(guò)它串聯(lián)起來(lái)，助推房?jī)r(jià)上漲。開(kāi)發(fā)商作為有組織的賣(mài)方，則能成規(guī)模的捂盤(pán)惜售，再把房?jī)r(jià)向上推一把。

可二手房時(shí)代，開(kāi)發(fā)商漸漸失去市場(chǎng)主導(dǎo)，大批二手房“散戶”成為市場(chǎng)交易的主力軍。由此，房?jī)r(jià)的基尺，未來(lái)不再是少數(shù)人的決定影響多數(shù)人，而是逐漸反過(guò)來(lái)。

如果說(shuō)，未來(lái)樓市中的“少數(shù)人”還有誰(shuí)?那非國(guó)企莫屬了。

近幾年，無(wú)論地價(jià)多高，拿著國(guó)家貸款，財(cái)大氣粗的央企始終在各地?cái)噭?dòng)著土地市場(chǎng)。比如2016年上半年，全國(guó)涌現(xiàn)205宗地王，國(guó)企占據(jù)了半壁江山。

媒體曾報(bào)道說(shuō)，有一家名為信達(dá)的財(cái)政部直屬企業(yè)，較近一直在各地不顧成本與風(fēng)險(xiǎn)地制造地王，可拍下來(lái)的地塊自己卻基本不開(kāi)發(fā)。

這或許就是國(guó)企目前在各地樓市扮演的角色。然后地價(jià)高過(guò)房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)焉能不漲?

但作為市場(chǎng)中特殊的“少數(shù)人”，央企還有一種玩法，多數(shù)人玩不了。

很多人會(huì)認(rèn)為央企是中國(guó)房地產(chǎn)較后，也是較穩(wěn)固的托市者，可還記得2015年末上海發(fā)生的央企退地、土地流拍的事么?其背景正是二手房成交總量已經(jīng)超過(guò)新房成交量。

那個(gè)時(shí)候，或許只有央企可以說(shuō)走就走，但跟風(fēng)者們就不一定了。

還有人說(shuō)，未來(lái)地產(chǎn)商少了，還有二手房中介這個(gè)組織呢。

筆者認(rèn)為，在互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)模式深入中國(guó)各個(gè)細(xì)分市場(chǎng)的今天，或許10個(gè)連鎖二手房中介都頂不過(guò)一家二手房APP。

而互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)帶來(lái)的是市場(chǎng)交易與價(jià)格的透明與扁平化，并非扮演價(jià)格托市者的角色，因此指望電商來(lái)繼續(xù)托市也不現(xiàn)實(shí)。

正如那句廣告詞說(shuō)，“個(gè)人賣(mài)家賣(mài)給個(gè)人購(gòu)家，沒(méi)有中間商賺差價(jià)?！?/p>

2.信貸主體與規(guī)模的變化

市場(chǎng)主體的變化自然帶來(lái)信貸主體與規(guī)模的變化。

一手房“做主”的時(shí)代，銀行可以給開(kāi)放商一次性貸款數(shù)十億拿地，推高地價(jià)與房?jī)r(jià)。房產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生更直言不諱地說(shuō)：中國(guó)房?jī)r(jià)的本質(zhì)上是一個(gè)貨幣現(xiàn)象。

以今年上半年為例，全國(guó)主要城市出讓單宗土地金額超過(guò)10億的地塊合計(jì)219幅，其中溢價(jià)率超過(guò)100%的地塊達(dá)到了109幅，溢價(jià)率超過(guò)50%的地塊更是多達(dá)167幅。今年前6個(gè)月，全國(guó)主要50大城市合計(jì)土地出讓金高達(dá)10243.7億，歷史頭次突破萬(wàn)億。

如果將開(kāi)發(fā)商手中的貸款放到一個(gè)更大的背景中介紹，那便是M2。

業(yè)內(nèi)權(quán)威統(tǒng)計(jì)，自1990年來(lái)中國(guó)貨幣供應(yīng)量持續(xù)激增，1990年12月廣義貨幣M2為1.53萬(wàn)億，截至2016年1月激增至141.63萬(wàn)億，26年間增長(zhǎng)近100倍。

業(yè)內(nèi)人士張大偉認(rèn)為，正是因?yàn)樨泿殴?yīng)過(guò)多，開(kāi)發(fā)商才有實(shí)力制造地王，捂盤(pán)惜售;貨幣過(guò)剩，導(dǎo)致房地產(chǎn)事實(shí)上成為了貨幣的蓄洪池。

那進(jìn)入到二手房時(shí)代以后呢?

我們可以進(jìn)行這樣一個(gè)假設(shè)，銀行雖然還能放貸數(shù)十億，可這一次必須先要湊夠成千上萬(wàn)個(gè)普通購(gòu)房者。由此信貸主體的變化，支撐貨幣“開(kāi)閘放水”的閘門(mén)是否變小，渠道變窄，周期變長(zhǎng)?

比如在今年一季度巨量的房地產(chǎn)信貸中，居民中長(zhǎng)期貸款僅占比20%。也就是說(shuō)，居民的購(gòu)房熱情始終不是巨量貨幣直接投入樓市的主要渠道。

，當(dāng)信貸規(guī)模本身開(kāi)始緊縮，支持房?jī)r(jià)上漲的貨幣動(dòng)力是否也因此后勁不足了呢?

我國(guó)從4、5月份起，M2增速分別降至12.8%和11.8%，人民幣新增貸款分別降至5642億元和9855億元，其中4月新增貸款同比降幅高達(dá)20%。這也意味著，過(guò)去助推房?jī)r(jià)上漲的貨幣量開(kāi)始走弱。

 總而言之，二手房時(shí)代可能出現(xiàn)這樣一種趨勢(shì)：貨幣杠桿不可能再像過(guò)去那樣有組織、成規(guī)模地向房地產(chǎn)市場(chǎng)提供彈藥了。

可如果二手房中介聯(lián)手金融機(jī)構(gòu)，聯(lián)合推動(dòng)信貸量繼續(xù)向樓市輸彈藥呢?

當(dāng)然有這種可能。

不過(guò)，前提是玩轉(zhuǎn)債務(wù)貨幣。玩轉(zhuǎn)債務(wù)貨幣有兩個(gè)前提條件：

舉債購(gòu)購(gòu)的商品一定抗跌沒(méi)有泡沫，

是舉債人一定要抗壓。

否則，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，舉債人斷供，金融機(jī)構(gòu)就會(huì)產(chǎn)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

2008年，制造全球金融危的始作俑者就是美國(guó)的兩個(gè)二手房中介，他們那時(shí)做了一件蠢事，便是在房?jī)r(jià)處于高泡沫期時(shí)，把房子賣(mài)給了承壓能力較差的人。

    隨著中國(guó)部分省份近期調(diào)低工資指導(dǎo)線，相信用高杠桿貸款購(gòu)房的人將越發(fā)謹(jǐn)慎。將來(lái)中國(guó)的銀行與二手房中介是不是在高房?jī)r(jià)時(shí)代玩得起這樣的杠桿，拿中國(guó)百姓的工資與一線城市房?jī)r(jià)比一比就知道了。

3.土地供應(yīng)化整為零，擺脫壟斷

聶梅生認(rèn)為，今年仍然出現(xiàn)很多地王，這與市場(chǎng)供給不足有很大關(guān)系。如果繼續(xù)下去，房?jī)r(jià)就不可能下來(lái)，因?yàn)橥恋貎r(jià)格下不來(lái)。

直說(shuō)吧，地價(jià)仍在推高房?jī)r(jià)，而推高地價(jià)的則是土地制度。

    經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)把土地推高房?jī)r(jià)的根源分為兩個(gè)，是地方政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷。他認(rèn)為，在70年的土地使用期限下，地方政府不僅采用了可能產(chǎn)生高價(jià)土地的“招拍賣(mài)”制度，而且人為控制賣(mài)地的時(shí)間，控制土地供應(yīng)的規(guī)模。則是人為劃分土地類(lèi)別，進(jìn)一步造成土地的短缺。

因此，雖說(shuō)貨幣在制造地王，但土地壟斷才是地王之母。

然而，隨著二手房時(shí)代的到來(lái)，政府對(duì)土地供應(yīng)的壟斷局面，悄然被大量進(jìn)入市場(chǎng)的二手房打破了。

聶梅生剛才的結(jié)論忽視了這樣一個(gè)事實(shí)，那就是二手房市場(chǎng)其實(shí)同樣在向市場(chǎng)“變相”供應(yīng)土地。雖說(shuō)只有不到70年的變相土地供應(yīng)權(quán)，但這種自由度仍舊能產(chǎn)生足以改變市場(chǎng)走向的變化。

一個(gè)數(shù)據(jù)顯示，2015年十大標(biāo)志性城市銷(xiāo)售二手房99.5萬(wàn)套，以每套100平米的面積計(jì)算，其向市場(chǎng)變相供應(yīng)的“土地”面積達(dá)1億平米，占今年上半年全國(guó)300個(gè)城市各類(lèi)用地面積的八分之一。

也就是說(shuō)，隨著二手房市場(chǎng)供應(yīng)量擴(kuò)大，一級(jí)土地供應(yīng)減少不僅不會(huì)推高地價(jià)，反而會(huì)隨著其市場(chǎng)占比下降而逐漸減弱對(duì)房?jī)r(jià)的影響，土地壟斷這一非市場(chǎng)化因素也有望被市場(chǎng)化供需邏輯徹底替代。

那時(shí)的房?jī)r(jià)，雖然仍受供求關(guān)系影響，但已顯然不是一級(jí)土地市場(chǎng)說(shuō)了算了。

綜上所言，二手房時(shí)代對(duì)房?jī)r(jià)的影響是市場(chǎng)因素在替代過(guò)去地產(chǎn)商、信貸供應(yīng)與土地供應(yīng)三個(gè)高房?jī)r(jià)杠桿，削弱了央企、超發(fā)貨幣以及土地壟斷這三大非市場(chǎng)因素對(duì)樓市的影響。上個(gè)世紀(jì)，香港、日本、美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也曾經(jīng)歷房?jī)r(jià)暴漲，正是后來(lái)的二手房

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