博鰲亞洲論壇2010年年會于4月9日至11日在海南省瓊海市博鰲舉行。SOHO中國有限公司董事長潘石屹、香港瑞安集團主席羅康瑞、建設部政策研究主任陳淮、中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強齊聚“經(jīng)濟結構調(diào)整與地產(chǎn)定位”論壇，就目前房地產(chǎn)的發(fā)展各抒己見。

　　4月10日，博鰲亞洲論壇2010“經(jīng)濟結構調(diào)整與地產(chǎn)定位”分論壇舉行。

　　潘石屹：樓市泡沫大 原因在土地

　　SOHO中國有限公司董事長潘石屹承認目前的房地產(chǎn)市場有泡沫。他認為中國的住宅較之于寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)來說泡沫要大得多。而樓市泡沫大的原因在于土地。如果未來供應土地減少，就給市場房價還要漲的信號，而在當今中國建房子不缺人、鋼材(4848,25.00,0.52%)、水泥，就缺地，故治理房地產(chǎn)市場要從治理土地市場著手。

　　對于國企地王頻出，潘石屹表示經(jīng)濟發(fā)展過程中一個行業(yè)匯集大量資金可能不是一個好現(xiàn)象。“東五環(huán)邊上一塊地樓面價2.75萬，如果房子銷售的話，得4.5萬/平米。一個土地上沒有建任何的房子，就是這樣大的量，如果按照這個價格推算下來，北京有一個CBD4平方公里多，把CBD的房子全都炸掉，光土地值1.5萬億。土地市場的泡沫，因為錢太多了?！?/P>

　　談及對房地產(chǎn)調(diào)控的建議，潘石屹表示不收物業(yè)稅很難抑制房價，為此他曾以人大代表身份寫提案要求出臺物業(yè)稅，但得不到其它代表支持被退回?！安荒懿〖眮y投醫(yī)，政府一著急，一個月時間不供應土地了。如果一個月不供應糧食就像一個月不供應醬油。任志強舉了一個例子相當于憋尿，會把身體憋壞?！?此外，他還稱未來不會搶保障性住房用地。

　　羅康瑞：不相信中國房地產(chǎn)有泡沫

　　香港瑞安集團主席羅康瑞在論壇上表示不相信中國房地產(chǎn)有泡沫，在可見的未來房地產(chǎn)仍將是中國重要的經(jīng)濟支柱。 他認為不存在泡沫的一個重要原因是中國經(jīng)濟高速增長，個人收入快速提高。另外他表示中國土地很不夠，盡管中國有960萬平方公里但卻有13億人口，土地在大城市遠遠不夠。而中國現(xiàn)在的房子把容積率壓的很低?！白≌?.5，香港是8、9倍，辦公樓是15倍。另外城鎮(zhèn)化進程，每年我們增加1個百分點，1000萬多人要進城，這個需求怎么滿足呢?” 羅康瑞表示道。

　　此外，羅康瑞指出中國人購購房子沒有過份依賴融資，購房子的人是自己去購購，不像美國次貸危機，沒有收入還可以購房子。

　　羅康瑞認為判斷房價高與低較重要是這個城市是不是有增值能力和創(chuàng)值能力。他說：“多么貴，你過去在倫敦跟紐約大家還是要去。你要是沒有這個能力的城市，你給人家也不來的?！?/P>

　　“麥肯錫預測未來十年，我們國家會建500萬大廈、400萬平方米的樓宇。這個數(shù)據(jù)很嚇人，所以房地產(chǎn)行業(yè)肯定是我們一個很重要的行業(yè)，去年總成交量4.4萬億，13%是我們的GDP，我不建議我們要依賴房地產(chǎn)，但是房地產(chǎn)在可見的未來是我們非常重要的經(jīng)濟支柱。” 羅康瑞對中國房地產(chǎn)業(yè)依然信心滿滿。

　　對于大多數(shù)人的住房問題如何解決，羅康瑞給出的解決方案是有政府建廉租房提供給中低收入者。羅康瑞表示可以效仿香港、新加坡，政府可以定一個比例應該為多少人提供便宜的保障性住房或廉租房。但同時羅康瑞認為如果政府把70%比例土地用來做廉租房的話房地產(chǎn)價格是不會上去的，他坦承：“如果有這樣多的房供應，價格沒有辦法上去?！绷_康瑞同時認為今年之內(nèi)政府要新建300萬套保障性住房，還有295萬套要重建，這接近600萬套房子還是不夠，政府要這些方面還要加大力度做。

　　陳淮：物業(yè)稅僅能起到短期影響

　　建設部政策研究主任陳淮不贊成中國城市建高容積率住宅。對于類似香港這樣的容積率，陳淮稱，全世界大概除了香港，找不到個。走到香港的大街上，所有人，包括羅總這種有錢的，也會覺得是一個蟻族。覺得自己太微不足道了。他不贊成把中國城市容積率做成這樣。他認為，當人口居住容積率提高到這樣的時候，需要大規(guī)模在城市基礎設施投入，太陽光是有限的，城市是不經(jīng)濟的。

　　陳淮稱，香港因為土地投入比基礎設施投入要大得多，所以它要做高容積率，而中國不是。對于中國13億人怎么辦的問題，陳淮認為，過去十年中城市資源投入主要是北京上海廣州深圳等沿海大城市，有主觀客觀兩方面，比如北京要開奧運會，上海要開世博會。他認為下一個十年，加快二三線城市、中小城市發(fā)展，調(diào)整中國的城市結構，才能較終解決中國住房問題。

　　此外，陳淮支持70%土地優(yōu)先解決低端群體住房問題。他認為，70%土地蓋廉租房、經(jīng)濟適用房、小戶型房、兩限房以及公共租賃住房，是非常合理的?！斑^去十年中國城鎮(zhèn)建了多少房子，80億平方。10年建了多少套房子?7000萬套房子。到2009年末，對于中國城鎮(zhèn)居民家庭所面臨城市化率問題，中國城市人口所占比重提到了46.7%，就是如此，也不過2.1億戶家庭。過去10年蓋的房子就夠現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民1/3家庭搬進新房子?！?/P>

　　對于業(yè)界關注的物業(yè)稅是否開證的問題，陳淮認為短物業(yè)稅期內(nèi)會對房價有影響?！拔飿I(yè)稅三個作用：，促進存量資源利用效率提高，不讓房子閑置。，調(diào)整和地方財稅關系。第三，貫徹社會公平，窮人和富人在占有資源上的不公平，通過稅負關系加以調(diào)整。富人占優(yōu)質(zhì)資源也可以，多交稅。”

　　陳國強：房地產(chǎn)支柱地位仍將持續(xù)

　　中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強表示，房地產(chǎn)行業(yè)是靠內(nèi)生力量逐步成長起來的，是國民經(jīng)濟重要支柱產(chǎn)業(yè)，換一個更形象但是很夸張的說法，就是房地產(chǎn)綁架中國經(jīng)濟。

　　陳國強認為，房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，是中國發(fā)展，中國社會經(jīng)濟發(fā)展到特定階段的特定現(xiàn)象。從30%的城市化率到70%、75%這樣一個過程，城市化快速發(fā)展，同時也是房地產(chǎn)行業(yè)作為一個產(chǎn)業(yè)快速成長的黃金時期。而2000年到2030年這樣一個區(qū)間，也正對應著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)作為一個支柱型的產(chǎn)業(yè)它快速發(fā)展的區(qū)間。等到中國城市化進程到了70%以上初步完成之后，房地產(chǎn)可能回歸到一個普通的產(chǎn)業(yè)地位。

　　陳國強還提到，當前時期房地產(chǎn)市場面臨著潛在的轉(zhuǎn)型，有幾點值得關注：頭先從住宅產(chǎn)業(yè)觀察。如果住房保障政策落實，尤其是今年國土部提出70%住宅用地要確保供應保障房和普通商品房，那么未來中國住宅產(chǎn)業(yè)住房供應模式將發(fā)生很大變化。我們長期看到的以商品房為主或者商品房占主體地位的格局，將逐漸演變成為二元化或者雙軌制多層次的供應模式。另外從市場角度觀察，隨著城市化進程加速推進，特別是隨著去年經(jīng)濟工作會議提出未來中國城市化要更多轉(zhuǎn)向中小城市、二三線城市，住宅產(chǎn)業(yè)未來它的增量空間會相應更多的轉(zhuǎn)移到二、三線城市、中小城市。

　　至于很多人關注的經(jīng)濟適用房問題，陳國強表示，經(jīng)濟適用房各不單單是一個供應的問題，還要他提供給什么對象居住，如果是公共租賃房、廉租房，還有一個退出機制的問題。同時管理的環(huán)節(jié)、監(jiān)管環(huán)節(jié)一點都不能松懈。

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