一、 問(wèn)題的提出
城市資源資本化的產(chǎn)生與城市經(jīng)營(yíng)密不可分。而城市經(jīng)營(yíng)的探索開(kāi)始于20世紀(jì)90年代初，現(xiàn)已匯聚成一股潮流，發(fā)展成為一種"世紀(jì)現(xiàn)象"。眾所周知，城市是一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、政治和文化，是人類集中、高效率利用自然資源、土地資源、空間資源和智力資源，創(chuàng)造物質(zhì)文明和精神文明的載體。城市可持續(xù)發(fā)展的本質(zhì)，就是以保護(hù)和合理利用自然資源，保持良好的生態(tài)環(huán)境為發(fā)展基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的持續(xù)發(fā)展。人既是城市的創(chuàng)造者，也是城市的享用者，建造什么樣的城市，怎樣建造城市，必須以滿足人的現(xiàn)實(shí)需求和長(zhǎng)遠(yuǎn)需求為目標(biāo)。傳統(tǒng)思維的城市即"圍城而居而市（交易）"已經(jīng)過(guò)時(shí)，必須用現(xiàn)代的、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)眼光重新審視城市建設(shè)和管理，于是城市經(jīng)營(yíng)便應(yīng)運(yùn)而生。
城市經(jīng)營(yíng)是關(guān)于城市規(guī)劃、城市建設(shè)和城市管理的一種理論和實(shí)踐模式，目前國(guó)際上比較通行。伴隨著城市建設(shè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，管理功能日益增強(qiáng)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)日益發(fā)展和健全，決定了城市建設(shè)必須走向市場(chǎng)。所謂城市經(jīng)營(yíng)"是以探求城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境效益化為目標(biāo)，通過(guò)國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)交換而進(jìn)行城市整體策劃和管理并力爭(zhēng)其實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)行為" 。明確地說(shuō)就是要從根本上改變投資主體，打破原來(lái)城市經(jīng)營(yíng)由政府?dāng)埰饋?lái)的格局，利用市場(chǎng)機(jī)制建立城市經(jīng)營(yíng)的多元投資體系。它的含義可理解為：城市決策者把城市當(dāng)作一種特殊的經(jīng)濟(jì)實(shí)體或綜合的、多元化的、規(guī)模宏大的集團(tuán)，以城市的發(fā)展、社會(huì)的進(jìn)步、人類物質(zhì)與文化生活水平提高為目標(biāo)，一方面以業(yè)主管理者的身份將城區(qū)的土地、基礎(chǔ)設(shè)施、公用服務(wù)設(shè)施等資源推向市場(chǎng)，滾動(dòng)經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化配置，為城市發(fā)展提供源源不斷的資金；另一方面，通過(guò)加大城市建設(shè)管理體制改革和市政公用事業(yè)運(yùn)行機(jī)制和經(jīng)營(yíng)機(jī)制的改革，引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制打破地方保護(hù)主義的壁壘，增強(qiáng)市政公用事業(yè)從業(yè)人員的危機(jī)感、責(zé)任感和使命感，管理好、維護(hù)好城市。同時(shí)城市無(wú)形資產(chǎn)的創(chuàng)造、城市形象的塑造、城市文化的提升也應(yīng)納入城市經(jīng)營(yíng)的范疇。這是利用城市自身功能吸納資金，合理利用、優(yōu)化配置城市的自然資源和社會(huì)資源，并力求取得城市建設(shè)中經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益化，促進(jìn)城市可持續(xù)發(fā)展的做法。
城市經(jīng)營(yíng)涉及城市規(guī)劃、土地利用、水資源、住房、交通、建筑、生活垃圾處理等，其核心就是有效利用城市擁有的多種資源，使之轉(zhuǎn)化為真正的生產(chǎn)力。而實(shí)現(xiàn)城市資源資本化，建立城市建設(shè)多元化投資體制，是其中一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。
二、 城市資源資本化
城市資源資本化是一種機(jī)制和過(guò)程，它是以社會(huì)、環(huán)境和經(jīng)濟(jì)效益化為目標(biāo)，把一個(gè)社會(huì)中政府所擁有的各種有形無(wú)形的資源及存量資產(chǎn)，轉(zhuǎn)化為可以增值的活化資本，賦予其資本屬性，在政府和市場(chǎng)作用下，通過(guò)出租、轉(zhuǎn)讓、組合、裂變、流動(dòng)等多種方式進(jìn)行優(yōu)化配置和有效、有序運(yùn)作，限度地實(shí)現(xiàn)增值、盈利和獲益，并將其作為再投資再循環(huán)，使之產(chǎn)生"滾雪球"效益，從而實(shí)現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會(huì)效益的化。過(guò)去，一講資源，往往是指生產(chǎn)資料、工業(yè)企業(yè)、房產(chǎn)地產(chǎn)和財(cái)產(chǎn)、資金等，沒(méi)有把城市也視為一個(gè)資源對(duì)待，結(jié)果是政府的投入未能得到應(yīng)有的經(jīng)濟(jì)回報(bào)，城市未能得到很好的滾動(dòng)發(fā)展。事實(shí)上，用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的觀點(diǎn)看待城市，城市聚集了大量的可以運(yùn)營(yíng)的資源。
城市的有效資源很多，廣義上指土地、礦產(chǎn)、河流、森林、市政基礎(chǔ)設(shè)施等，從狹義上來(lái)說(shuō)，城市政府可利用的資源大致可分以下幾類：（1）自然資源，如土地、河流等；（2）市政基礎(chǔ)設(shè)施中的非經(jīng)營(yíng)性存量國(guó)有資產(chǎn)，如橋梁、建筑物、工具、機(jī)器設(shè)備及相關(guān)設(shè)施；（3）政府作為業(yè)主身份獨(dú)有的、需政府投入的公益事業(yè)方面的管理權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)及使用權(quán)，如城市道路保潔、街心花園整修、公共停車場(chǎng)管理、公共建筑物上的廣告發(fā)布權(quán)、公廁保潔等；（4）城市各機(jī)關(guān)行政事業(yè)單位的人力資源，即人的才識(shí)智慧和能力。通過(guò)以這些城市的有效資源為基礎(chǔ)的人流、物流、資金流、信息流等的合理流動(dòng)、合理配置，使城市發(fā)展走向良性循環(huán)，而這一切自然要求城市資源資本化。
城市資源資本化是市場(chǎng)的必然產(chǎn)物。區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展離不開(kāi)資本的配置即投資。資本配置的優(yōu)化，不單純有一個(gè)投資增量的配置問(wèn)題，而且有一個(gè)投資存量即資產(chǎn)存量如何流動(dòng)和重組的問(wèn)題。行政機(jī)制配置資源轉(zhuǎn)向市場(chǎng)機(jī)制配置資源，使資本機(jī)制得以產(chǎn)生并在資源配置中發(fā)揮作用。這不僅意味著新投入資金要按照市場(chǎng)方式來(lái)進(jìn)行運(yùn)作，而且意味著新投入資金要按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的要求來(lái)進(jìn)行存量調(diào)整。而存量調(diào)整的有效途徑是資本營(yíng)運(yùn)，因地制宜，通過(guò)政府資源資本化這種資本運(yùn)營(yíng)機(jī)制，對(duì)社會(huì)存量資產(chǎn)，賦予其資本屬性，通過(guò)轉(zhuǎn)讓、兼并、流動(dòng)、優(yōu)化組合等方式，創(chuàng)造價(jià)值，實(shí)現(xiàn)增值、盈利，并以較經(jīng)濟(jì)、較合理、較有效的方式置換到較需要的經(jīng)濟(jì)場(chǎng)所和產(chǎn)業(yè)中去，這無(wú)疑為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展注入了新的"血液"，為投資市場(chǎng)渠道的暢通，吸納外資、商家及社會(huì)閑散資金鋪平了道路。如廣東省政府籌辦"九運(yùn)會(huì)"突破了歷次全運(yùn)會(huì)靠行政手段籌資方式，采用商業(yè)運(yùn)作機(jī)制吸引社會(huì)投入，其中，1000萬(wàn)元的廣播電視轉(zhuǎn)播權(quán)、1380萬(wàn)元的火炬?zhèn)鬟f過(guò)程冠名權(quán)、1506萬(wàn)元富士膠卷主贊助商冠名收入，全部收入超過(guò)兩億元人民幣。
三、 實(shí)現(xiàn)城市資源資本化的途徑
（1）盤(pán)活土地。土地是城市的載體，是城市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的較基本的生產(chǎn)要素，屬國(guó)家所有，各級(jí)人民政府是其管理主體。政府要使土地轉(zhuǎn)化為資本，只有通過(guò)流動(dòng)，即出讓、抵押、出租等方式，激活死的資產(chǎn)，賦予其資本的屬性，才能實(shí)現(xiàn)由資產(chǎn)（或資源）轉(zhuǎn)化為資本，使城市土地和空間升值。城市以土地生財(cái)，盤(pán)活土地存量，要采取市場(chǎng)運(yùn)作的方式，對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)政府要壟斷，對(duì)土地二級(jí)市場(chǎng)要放開(kāi)搞活。壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，其運(yùn)作的主要特點(diǎn)：一是政府抓土地"統(tǒng)一收購(gòu)"，將城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)凡需要盤(pán)活的土地一律由政府收購(gòu)儲(chǔ)備。二是政府抓"統(tǒng)一批租"，將城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地，特別是經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地由政府供應(yīng)。通過(guò)土地收購(gòu)--土地儲(chǔ)備--土地出讓形成土地一級(jí)市場(chǎng)的政府壟斷。開(kāi)放搞活二級(jí)市場(chǎng)，其運(yùn)作的主要特點(diǎn)是：一凡需在城市取得土地使用權(quán)的單位，開(kāi)發(fā)商和個(gè)人，先到有關(guān)部門(mén)如當(dāng)?shù)貒?guó)土交易登記，由國(guó)土交易根據(jù)要求、地段、地塊狀況，確定較低價(jià)，二組織公開(kāi)競(jìng)價(jià)。這樣既保證了開(kāi)發(fā)城市土地依法進(jìn)行，又使城市載體實(shí)現(xiàn)其經(jīng)營(yíng)的較高利潤(rùn)，使土地成為城市建設(shè)較重要的融資渠道。資本的生命在于流動(dòng)，只有通過(guò)流動(dòng)，才能顯值、保值、增值，為社會(huì)創(chuàng)造源源不斷的財(cái)富。土地及其附著物房屋的價(jià)值因不同地理位置而有高低之別，是由于級(jí)差地租產(chǎn)生的。國(guó)家資本的長(zhǎng)期積累與沉淀，是土地作為資本的社會(huì)屬性，如果沒(méi)有投入上的多少差異，就不會(huì)產(chǎn)生級(jí)差地租。如果讓這些資產(chǎn)處于永遠(yuǎn)靜止?fàn)顟B(tài)，那么升值就不能體現(xiàn)。
（2）打造融資平臺(tái)。實(shí)現(xiàn)城市資源資本化，就要建立城市多元化投資體制，創(chuàng)新城市發(fā)展的動(dòng)力機(jī)制，遵循市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的原則，打造一個(gè)公平的融資平臺(tái)，盤(pán)活民間個(gè)人、企業(yè)、外資的資本存量。例如公共停車場(chǎng)、城市公交線路、垃圾處理、公廁的經(jīng)營(yíng)權(quán)和道路、街心花園的保潔。這些都屬政府投資所建，以追求社會(huì)效益為目標(biāo)，經(jīng)常是投入多，效果不好。如建一間公廁投資好幾萬(wàn)元不說(shuō)，每年的收費(fèi)連守廁人的工資都難維持，政府倒貼維修費(fèi)用還管不好。如果通過(guò)公開(kāi)拍賣，出讓這些單位的經(jīng)營(yíng)權(quán)和保潔權(quán)，這些物化資產(chǎn)就轉(zhuǎn)化為資本，新的所有者從追求利潤(rùn)化和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的本能出發(fā)，會(huì)千方百計(jì)去經(jīng)營(yíng)好、管理好，從而實(shí)現(xiàn)政府投資較小化、社會(huì)效益化。
（3）政府資源有償使用。如公共場(chǎng)所和建筑物上的廣告發(fā)布權(quán)。公共場(chǎng)所和建筑物上的廣告發(fā)布權(quán)也是一種政府資源，只有政府或其授權(quán)部門(mén)才能決定由誰(shuí)使用，并象征性地收取一些費(fèi)用：如果通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)、拍賣使用權(quán)的方式，使之具有資本屬性，它將升值并為政府帶來(lái)很大的經(jīng)濟(jì)效益。再如街道、橋梁的冠名權(quán)。過(guò)去由政府授權(quán)有關(guān)部門(mén)對(duì)城市街道、橋梁等起一個(gè)一般意義（或具有紀(jì)念意義、教育意義）的名稱，不具有商業(yè)價(jià)值。如果通過(guò)拍賣等方式，向社會(huì)公開(kāi)拍賣冠名權(quán)，冠名權(quán)就具備資本屬性，產(chǎn)生了價(jià)值。如遼寧本溪在資金匱乏的情況下，對(duì)長(zhǎng)13.5公里的濱河大道及沿線的冠名權(quán)進(jìn)行公開(kāi)拍賣、使用權(quán)的授權(quán)，贏得綠地和開(kāi)放空間，在建筑密度高的城市里實(shí)現(xiàn)了每隔1000米就有2000平方米綠地的城市綠化網(wǎng)構(gòu)想。
（4）統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理?？刹捎肂OT（建設(shè)一經(jīng)營(yíng)一轉(zhuǎn)讓）、TOT（轉(zhuǎn)讓一經(jīng)營(yíng)一轉(zhuǎn)讓）方式，或者在城市建設(shè)領(lǐng)域引入股份制，股份合作制，拓寬融資渠道，盤(pán)活存量資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)保值增值。
四、 城市資源資本化的益處
我們先看一個(gè)例子。把城市作為一個(gè)整體的國(guó)有資產(chǎn)來(lái)經(jīng)營(yíng)，是具有"百年風(fēng)雨洗禮，北方明珠生輝"之譽(yù)大連市建設(shè)的一條重要指導(dǎo)原則，也是近些年來(lái)城市建設(shè)取得成功的一條根本性經(jīng)驗(yàn)。城市基礎(chǔ)設(shè)施的完善，軟硬環(huán)境的改善，城市功能的提升，各種資源的科學(xué)整合，提高了城市檔次，擴(kuò)大了城市知名度，使整座城市整體升值，創(chuàng)造了許多新的商機(jī)和發(fā)展機(jī)會(huì)。這無(wú)疑是一種巨大的資產(chǎn)積累。 20世紀(jì)90年代初，大連城市改造面臨的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)是，市二、三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)亟待調(diào)整。市里抓住房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)高潮的有利時(shí)機(jī)，以市區(qū)企業(yè)和居民住宅的搬遷改造為突破口，實(shí)現(xiàn)城市區(qū)產(chǎn)業(yè)功能的轉(zhuǎn)換，進(jìn)而優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局。在城市改造中，采用區(qū)和衛(wèi)星城互為依托的組團(tuán)式布局，將部分居民遷出老市區(qū)，把40％的空地留作公共綠地。從1993年開(kāi)始，市里集中力量對(duì)22塊低洼區(qū)進(jìn)行徹底改造；1997年，占地百萬(wàn)平方米的16處棚戶區(qū)又得到改造。與此同時(shí)，-批設(shè)施齊全、環(huán)境優(yōu)美的安居住宅小區(qū)陸續(xù)形成。到1999年，市區(qū)的200萬(wàn)居民中有100萬(wàn)人搬進(jìn)了鄰近市區(qū)的新居，另有50萬(wàn)居民通過(guò)原地統(tǒng)一規(guī)劃調(diào)遷改善了居住條件。到1999年底，市區(qū)內(nèi)騰出土地240萬(wàn)平方米，逐步讓位于商貿(mào)、金融、旅游和信息等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
盤(pán)活土地存量，實(shí)施城

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