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業(yè)主怎樣合法維權(quán)―一個(gè)業(yè)主委員會(huì)主任的維權(quán)觀
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 1882 次
本人從作為業(yè)主代表開始直至被選舉為本小區(qū)頭屆管委會(huì)(業(yè)主委員會(huì))主任,已經(jīng)將近四年的時(shí)間了。四年的時(shí)間,讓我深刻認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理活動(dòng)中依法治理的重要性。
人們購購了房子,就產(chǎn)生了業(yè)主;也同時(shí)產(chǎn)生了業(yè)主群體的共有財(cái)產(chǎn)和共有利益;而共有財(cái)產(chǎn)又產(chǎn)生了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì);對(duì)共有財(cái)產(chǎn)實(shí)施具體的管理、維護(hù)行為又產(chǎn)生了市場環(huán)境下的物業(yè)管理行業(yè)。
因此,隨著國家房屋分配制度的改革,產(chǎn)生了一系列從來未有過的主體和這些諸多主體之間的法律關(guān)系。而以往那種政府在理市場管理中作裁判員來仲裁和解決糾紛的狀況,越來越不適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要,社會(huì)迫切需要一部調(diào)整物業(yè)管理活動(dòng)中各方權(quán)益的法律來從根本上明確有關(guān)各方的權(quán)利和義務(wù)。經(jīng)過4年多的醞釀和較終國務(wù)院采用公開征詢社會(huì)意見的辦法,《物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡稱《條例》)于今年9月1日正式實(shí)施了。這是我國物業(yè)管理進(jìn)入法制化的一個(gè)標(biāo)志。從此,物業(yè)管理過程中相關(guān)各方的利益,均將納入該《條例》調(diào)整范圍。
作為業(yè)主,必須認(rèn)真了解法律賦予我們的權(quán)利,特別是如何行使這些權(quán)利的合法程序。只有這樣,才能真正做到依法維護(hù)我們的合法權(quán)利。因此,我們有必要認(rèn)真探討和研究業(yè)主在物業(yè)管理過程中的權(quán)利和行使、獲得這些權(quán)利的法律依據(jù)和合法途徑。
業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中權(quán)利的來源是由于其購購了物業(yè)中的某一部分,某業(yè)主對(duì)其購購物業(yè)的專有部分享有排他的所有權(quán);但對(duì)共有部分并不單獨(dú)享有所有權(quán),而是和其他全體業(yè)主一起共同享有,且這個(gè)所有權(quán)的大小還和其購購物業(yè)占整個(gè)物業(yè)中的產(chǎn)權(quán)份額有關(guān),這種權(quán)利即是所謂共有部分的持份權(quán);當(dāng)然,業(yè)主也有權(quán)參與業(yè)主利益的組織-業(yè)主大會(huì),這種權(quán)利稱為業(yè)主組織的成員權(quán)。在共有物業(yè)當(dāng)中,任何業(yè)主都同時(shí)擁有這三種權(quán)利,但是這三種權(quán)利的行使卻又是完全不同的。
所有權(quán)所對(duì)應(yīng)的專有部分,業(yè)主可以單獨(dú)占有、使用、收益和處分。這些部分主要有房屋的套內(nèi)使用面積(不含套內(nèi)的承重墻體等共有部分);
持份權(quán)所對(duì)應(yīng)的共有部分,某個(gè)業(yè)主不能單獨(dú)占有、使用、受益和處分。這些部分主要有:公攤面積和屬于全體業(yè)主共同的設(shè)備、設(shè)施、財(cái)產(chǎn),以及全體業(yè)主共同獲得的國有土地有償使用年限內(nèi)的使用權(quán)和地上附著物等。而物業(yè)管理,也恰恰是對(duì)這些部分進(jìn)行的管理和維護(hù),目的是使全體業(yè)主的共同財(cái)產(chǎn)維持良好的狀態(tài),提供穩(wěn)定的功能。近代物業(yè)管理中,也包括對(duì)物業(yè)使用人(業(yè)主自用時(shí),業(yè)主即是使用人)群的專項(xiàng)服務(wù),如保安、保潔、生活資料的供應(yīng)等。也正因?yàn)楦鱾€(gè)業(yè)主按份所有這些公共部分的權(quán)利,因此,大家按份交納相應(yīng)的管理、維護(hù)和服務(wù)費(fèi)用。則自然是每個(gè)業(yè)主的義務(wù)。當(dāng)然,如果這些公共部位有其他收益(通過管理和維護(hù),使其在一個(gè)良好、穩(wěn)定的狀態(tài),其實(shí)這本身就是業(yè)主的收益)時(shí),全體業(yè)主也應(yīng)該按份享有收益的分配權(quán)力。
成員權(quán)所對(duì)應(yīng)的組織,正式為了行使那些因任何個(gè)別業(yè)主或部分業(yè)主都無法單獨(dú)行使的上述持份權(quán)而產(chǎn)生的。這個(gè)組織就是業(yè)主大會(huì)和其執(zhí)行機(jī)構(gòu)-業(yè)主委員會(huì)。全體業(yè)主都在業(yè)主大會(huì)中有表決權(quán),有業(yè)主委員會(huì)委員的選舉權(quán)和被選舉權(quán)。全體業(yè)主通過民主的形式,來表決、行使其共有的權(quán)利。
《條例》則從法律上,對(duì)上述權(quán)利的歸屬以及行使方式,進(jìn)行了必要的規(guī)定。目的是讓那些屬于全體業(yè)主的權(quán)利,由全體業(yè)主真正自我民主決策,從而防止在共有權(quán)利的行使和獲取過程中,產(chǎn)生少數(shù)人決定多數(shù)人利益的不公平現(xiàn)象,以及其他可能發(fā)生的業(yè)主組織的腐敗和違法現(xiàn)象。
從《條例》中我們看到,業(yè)主的權(quán)利除按物業(yè)服務(wù)合同接受物業(yè)服務(wù)外還主要有:監(jiān)督、提出建議、參加業(yè)主大會(huì)并行使表決權(quán)、業(yè)主委員會(huì)委員的被選舉權(quán)和物業(yè)管理活動(dòng)中的知情權(quán)等項(xiàng)權(quán)利。同時(shí)也有包括必須遵守業(yè)主公約在內(nèi)的諸項(xiàng)義務(wù)。
而業(yè)主的以下權(quán)利,必須通過業(yè)主大會(huì)來實(shí)現(xiàn)(《條例》第十一條):
?。ㄒ唬┲贫ā⑿薷臉I(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員,監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;
?。ㄈ┻x聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);
?。ㄋ模Q定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案,并監(jiān)督實(shí)施;
?。ㄎ澹┲贫?、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
?。┓伞⒎ㄒ?guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。
業(yè)主大會(huì)的召開以及某項(xiàng)決議的通過,《條例》和《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》中有明確、細(xì)致的規(guī)定。只有嚴(yán)格按照法律規(guī)定的程序通過的決議,才能保障決議的合法性。否則決議即便可能合理,也一定不合法。即只有程序的合法,才能保障實(shí)體的合法。這是法治社會(huì)的概念精髓。
《條例》第十五條規(guī)定,業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。因此,業(yè)主委員會(huì)所行使的各項(xiàng)職責(zé),除《條例》規(guī)定外,必須都是業(yè)主大會(huì)的決議。實(shí)際上,業(yè)主委員會(huì)就是業(yè)主大會(huì)的“橡皮圖章”和“眼線”。前者說明其必須無條件的服從且履行業(yè)主大會(huì)的決議,盡力做好業(yè)主大會(huì)授權(quán)的各項(xiàng)工作;后者說明其必須代表業(yè)主大會(huì)即全體業(yè)主,對(duì)物業(yè)管理的實(shí)施情況進(jìn)行監(jiān)督和匯報(bào),從而讓業(yè)主大會(huì)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的行為,有一個(gè)完整、正確的了解,對(duì)進(jìn)一步?jīng)Q議對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的聘用與否,做出必要的決議。而且,《條例》還賦予任何業(yè)主有監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利(《條例》第六條)。
因此,我們不難看出,《條例》為全體業(yè)主精心設(shè)計(jì)了一整套對(duì)業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督規(guī)則,把業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)范圍嚴(yán)格限定在業(yè)主大會(huì)授權(quán)之下。其目的就是為了保障全體業(yè)主的利益,真正由全體業(yè)主說了算,而不能由少數(shù)人士說了算,更不能由業(yè)委會(huì)主任說了算。畢竟我們?nèi)w業(yè)主的利益是動(dòng)輒以億計(jì)的財(cái)產(chǎn),對(duì)其處分的恰當(dāng)與否所產(chǎn)生的效益或者損失,都是少數(shù)人士無法處分和無力承擔(dān)的。
有的地區(qū)的業(yè)主委員會(huì),不按國家規(guī)定,拋開全體業(yè)主以“主人”自居,隨意動(dòng)用小區(qū)維修基金,甚至拒絕業(yè)主們的調(diào)查和監(jiān)督,使得業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)在需要的時(shí)候不知去向;也有的業(yè)主委員會(huì),自己就決定更換管理1000多戶房屋的物業(yè)管理企業(yè),由于其能力和水平低下,導(dǎo)致新舊物業(yè)公司交替發(fā)生困難而發(fā)生無人管理的局面,倒霉卻的是全體業(yè)主;更有的業(yè)委會(huì)主任,自己把持公章,與他認(rèn)可的物業(yè)管理企業(yè)一下子簽署了多年的物業(yè)服務(wù)合同,使得廣大業(yè)主不滿意的物業(yè)管理企業(yè)得以合法長期獲得小區(qū)的物業(yè)服務(wù)合同(合同本身就是經(jīng)濟(jì)利益)。從中我們不難看出,業(yè)主委員會(huì)之所以不應(yīng)該有單獨(dú)行使的權(quán)利,是因?yàn)檫@種委員會(huì)無法承擔(dān)因行使權(quán)利所造成的嚴(yán)重后果,即無法承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。
類似的情況在全國各地都有發(fā)生,歸咎其主要原因就是決策者無法受到有效的監(jiān)督。因此,在物業(yè)管理活動(dòng)中,考慮到業(yè)主管理自己按份共有財(cái)產(chǎn)時(shí),的確也無法花費(fèi)巨大精力來監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的行為,因此《條例》將共有財(cái)產(chǎn)的管理權(quán),交給了全體業(yè)主組成的業(yè)主大會(huì),而僅僅由那些熱心公益事業(yè)的業(yè)主組成的業(yè)主委員會(huì),來實(shí)施業(yè)主大會(huì)的決議。
是不是一個(gè)沒有權(quán)利的業(yè)主委員會(huì)就無法為業(yè)主工作了呢?當(dāng)初我們僅僅是一些業(yè)主代表,我們同樣為全體業(yè)主的利益,向發(fā)展商和物業(yè)管理公司提出整改建議和向業(yè)主提供法律咨詢和幫助,只是不能履行《條例》賦予業(yè)主委員會(huì)的重要職責(zé),因?yàn)槲覀儾皇且越M織形式存在的業(yè)主委員會(huì)。在成立了業(yè)主委員會(huì)之后,便使得我們得以合法的、更加方便和有力的代表全體業(yè)主履行監(jiān)督物業(yè)管理等權(quán)利。
如果一定要說業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利,那就是全體業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)授權(quán)而獲得的權(quán)利,業(yè)主委員會(huì)沒有自己的權(quán)利,業(yè)主委員會(huì)委員更沒有多于其他業(yè)主的任何權(quán)利。有的,只是你發(fā)自內(nèi)心的、樂于接受業(yè)主監(jiān)督和政府監(jiān)督的公益心和適當(dāng)?shù)墓ぷ鲿r(shí)間和一定的工作能力。嚴(yán)格依《條例》辦事的業(yè)主委員會(huì),一定會(huì)是一個(gè)全體業(yè)主擁護(hù)的業(yè)主委員會(huì),一定會(huì)是一個(gè)以全體業(yè)主利益為重的組織。
按目前《條例》的設(shè)計(jì),可能出現(xiàn)的情況是由于沒有權(quán)利而導(dǎo)致一些業(yè)主委員會(huì)不作為,但這不是《條例》的缺陷,而是該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)還沒選舉出熱心公益事業(yè)且有時(shí)間、有能力為全體業(yè)主服務(wù)的業(yè)主委員會(huì)。
因此,《條例》在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)三者位置的確定上,是一個(gè)效率不高但是風(fēng)險(xiǎn)極低的制度,是一個(gè)以維護(hù)絕大多數(shù)業(yè)主權(quán)益為目的的制度。
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