本案事由：

　　某項(xiàng)目開發(fā)有限公司（下稱開發(fā)公司）與樊某達(dá)成協(xié)議，由樊某購購開發(fā)公司在建的商品房一套。同年12月20日，樊某預(yù)付了購房款40000元。事后，樊某得悉開發(fā)公司所預(yù)售的商品房未取得商品房預(yù)售許可證，遂不再支付余下的房款，也不愿接收已竣工的房屋，并向法院起訴，要求確認(rèn)購房協(xié)議無效，開發(fā)公司返還其預(yù)付的購房款40000元，并賠償其利息損失250元。

　　法院經(jīng)審理認(rèn)為，開發(fā)公司預(yù)售商品房未依法取得商品房預(yù)售許可證，違反了有關(guān)法律規(guī)定，且開發(fā)公司在訴訟中仍未取得預(yù)售許可證，應(yīng)認(rèn)定該商品房預(yù)售合同無效，導(dǎo)致合同無效的責(zé)任在開發(fā)公司，開發(fā)公司應(yīng)承擔(dān)返還房款、賠償損失的民事責(zé)任。據(jù)此，判決開發(fā)公司返還樊某購房款40000元及賠償其利息損失250元。

　　本案評(píng)析：

　　由于商品房預(yù)售合同是以正在建設(shè)中的房屋作為購賣的標(biāo)的物，商品房只有在竣工后才能交付給購受人，履行合同的期限較長(zhǎng)，存在著較大的交易風(fēng)險(xiǎn)。因此，法律對(duì)商品房預(yù)售作了特別的規(guī)定，即商品房預(yù)售合同除了應(yīng)當(dāng)符合民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備的一般要件外，還應(yīng)當(dāng)符合其他條件，方可發(fā)生法律效力。購房人樊某與開發(fā)公司之間所達(dá)成的購房協(xié)議，符合民事法律行為的一般要件，但由于開發(fā)商未取得預(yù)售許可證導(dǎo)致在法律上確認(rèn)無效。

　　根據(jù)《合同法》的有關(guān)規(guī)定，購房人出于對(duì)預(yù)期利益的保護(hù)而拒付剩余房款，屬于行使不安抗辯權(quán)的行為，法院予以支持。同時(shí)，根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第13條規(guī)定：“開發(fā)企業(yè)未按本辦法辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證預(yù)售商品房的，責(zé)令停止預(yù)售、補(bǔ)辦手續(xù)，沒收違法所得，并可處以已收取的預(yù)付款1%以下的罰款?！笨梢?，預(yù)售人在合同訂立后補(bǔ)辦了預(yù)售許可證的，商品房預(yù)售合同仍然具有法律效力。但本案中合同糾紛已進(jìn)入訴訟階段，開發(fā)商仍未辦理許可證的，則應(yīng)認(rèn)定合同無效。

　　相關(guān)法規(guī)：

　　根據(jù)《中華人民共和國合同法》第68條規(guī)定：應(yīng)當(dāng)先履行債務(wù)的當(dāng)事人，有確切證據(jù)證明對(duì)方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）經(jīng)營狀況嚴(yán)重惡化；（二）轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)、抽逃資金，以逃避債務(wù)；（三）喪失商業(yè)信譽(yù)；（四）有喪失或者可能喪失履行債務(wù)能力的其他情形。

　　根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第9條規(guī)定：開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購人出示《商品房預(yù)售許可證》。售樓廣告和說明書必須載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號(hào)。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。

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