確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃，并符合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)年度計(jì)劃的要求，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定需要計(jì)劃主管部門(mén)批準(zhǔn)的，還應(yīng)當(dāng)報(bào)計(jì)劃主管部門(mén)批準(zhǔn)，并納入年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，注重開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴(yán)重以及危舊房集中的區(qū)域，保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)還應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，并根據(jù)先地下、后地上的原則實(shí)施。

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的取得

土地使用權(quán)的取得方式在《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十二條規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地應(yīng)當(dāng)以出讓的方式取得；但法律和國(guó)務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。
可以采用行政劃撥形式取得土地使用權(quán)有以下兩種情形：一是《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地，城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地，國(guó)家扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地，法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地；二是1998年7月3日發(fā)布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》(國(guó)發(fā)[1998]23號(hào))規(guī)定：“經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)應(yīng)符合土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，堅(jiān)持合理利用土地、節(jié)約用地的原則。經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地應(yīng)在建設(shè)用地年度計(jì)劃中統(tǒng)籌安排，并采取行政劃撥方式供應(yīng)”。
建設(shè)條件書(shū)面意見(jiàn)書(shū)在《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定：土地使用權(quán)出讓或劃撥前，縣級(jí)以上人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)下列事項(xiàng)提出書(shū)面意見(jiàn)，作為土地使用權(quán)出就讓或者劃撥的依據(jù)之一，包括：
1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和開(kāi)發(fā)期限；
2.城市規(guī)劃設(shè)計(jì)的條件；
3.基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求；
4.基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定；
5.項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償、安置要求。

房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)行資本金制度

1996年8月23日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目試行資本金制度的通知》(國(guó)發(fā)[1996]25號(hào))，該通知規(guī)定，從1996年開(kāi)始，對(duì)各種經(jīng)營(yíng)性投資項(xiàng)目，包括國(guó)有單位的基本建設(shè)、技術(shù)改造、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和集體投資項(xiàng)目試行資本金制度，投資的項(xiàng)目必須頭先落實(shí)資本金才能進(jìn)行建設(shè)。
投資項(xiàng)目資本金，是指在投資項(xiàng)目總投資中，由投資者認(rèn)購(gòu)的出資額，對(duì)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是非債務(wù)性資金，項(xiàng)目法人不承擔(dān)這部分資金的任何利息和債務(wù)；投資者可按其出資的比例依法享有所有者權(quán)益，也可轉(zhuǎn)讓其出資，但不得以任何方式抽出。
項(xiàng)目資本金的出資方式項(xiàng)目投資資本金可以用貨幣出資，也可以用實(shí)物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專(zhuān)利技術(shù)、土地使用權(quán)等出資，但必須經(jīng)過(guò)有資格的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)依照法律、法規(guī)評(píng)估作價(jià)。以工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專(zhuān)利技術(shù)作價(jià)出資的比例不得超過(guò)投資項(xiàng)目資本金總額的20%，國(guó)家對(duì)采用高新技術(shù)成果有特別規(guī)定的除外。
房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20%”。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行資本金制度，并規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承攬項(xiàng)目必須有一定比例的資本金，可以有效地防止部分企業(yè)的不規(guī)范行為，減少樓盤(pán)“爛尾”等現(xiàn)象的發(fā)生。

不按期開(kāi)發(fā)的處罰原則

《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照土地的使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)。超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限滿一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以上的土地閑置費(fèi)；滿兩年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。其目的是為了防止利用土地進(jìn)行非法炒作，激勵(lì)盡快將土地投入使用，促進(jìn)土地的合理利用。
這里所指的滿一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的起止日，是指土地的使用權(quán)出讓合同生效之日算起滿一年。動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期，是指開(kāi)發(fā)建設(shè)單位進(jìn)行實(shí)質(zhì)性投入的日期。動(dòng)工開(kāi)發(fā)，必須進(jìn)行實(shí)質(zhì)性投入，開(kāi)工后必須不間斷地進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、住房建設(shè)。在有拆遷的地段進(jìn)行拆遷、三通一平，即視為啟動(dòng)。一經(jīng)啟動(dòng)，無(wú)特殊原因則不應(yīng)當(dāng)停工，如稍作啟動(dòng)即停工無(wú)期，不應(yīng)算作開(kāi)工。
《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》還規(guī)定了以下三種情況造成的違約和土地閑置，不征收土地閑置費(fèi)。
(一)因不可抗拒力造成開(kāi)工延期。不可抗拒力，是指依靠人的能力不能抗拒的因素，如地震、洪澇等自然災(zāi)害。
(二)因政府、政府有關(guān)部門(mén)的行為造成開(kāi)工延期的。
(三)因動(dòng)工開(kāi)發(fā)必須的前期工作出現(xiàn)不可預(yù)見(jiàn)的情況而造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)延期的，如發(fā)現(xiàn)地下文物等問(wèn)題。

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