根據(jù)主流的思維體系，目前我國的房地產(chǎn)開發(fā)模式基本可歸納如下：開發(fā)商籌措資金并通過公開招拍掛取得一定年限的土地使用權(quán)、房產(chǎn)建設(shè)、銷售以回籠資金取得利潤、繼續(xù)下一個(gè)開發(fā)循環(huán)；同時(shí)，政府通過土地出讓取得大量的土地出讓金，隨之進(jìn)行城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，并通過基礎(chǔ)設(shè)施的不斷配套與完善來提升區(qū)域內(nèi)的土地價(jià)值，形成下一輪土地出讓與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)互動(dòng)的良性循環(huán)。
表面看來，這樣的開發(fā)模式公正、科學(xué)、合理：開發(fā)商在市場經(jīng)濟(jì)手段的調(diào)控下公平競爭、政府在經(jīng)營城市的理念下實(shí)現(xiàn)城市建設(shè)資金與城市規(guī)模的不斷擴(kuò)張。但是，這樣的開發(fā)模式真的無懈可擊、天衣無縫了嗎？

傳統(tǒng)開發(fā)模式真的無懈可擊？

一、 高額土地出讓金門檻造成房地產(chǎn)開發(fā)商之間的不完全競爭
由于我國城市(尤其是較發(fā)達(dá)城市)的快速發(fā)展而形成土地資源的高度稀缺性，造成土地價(jià)格的急劇上漲。建設(shè)部對杭州的一項(xiàng)調(diào)查顯示，杭州1998年房屋開發(fā)土地每平方米的價(jià)格僅為593元，而到2002年猛漲到6143元，4年間上漲10倍以上。因此，這種土地公開招拍掛的公平競爭 于擁有大資金的開發(fā)商，而中小資金的開發(fā)商由于土地出讓金的高門檻而被排除在房地產(chǎn)開發(fā)市場之外。這種貌似公平的競爭，競爭的只是開發(fā)商和銀行的關(guān)系、可貸款的資金額度，而非企業(yè)建設(shè)、開發(fā)的總體實(shí)力。
二、 房地產(chǎn)開發(fā)的暴利來自何處
據(jù)杭州市建委陸革處長介紹，國際房地產(chǎn)業(yè)的項(xiàng)目平均利潤率大約是6%至8%，而我國房地產(chǎn)行業(yè)的項(xiàng)目平均利潤率高達(dá)30%以上。如果考慮到房地產(chǎn)企業(yè)自有資金僅為項(xiàng)目總投資的20%至30%、其余均為銀行貸款和購房預(yù)付金的因素，其開發(fā)利潤為自有資金的100%以上，稱其為暴利毫不為過。暴利的來源絕非是通過降低房屋的建設(shè)成本從而獲取社會(huì)平均利潤，而是依靠地價(jià)的上漲甚至是囤積土地、“圈地”坐等地價(jià)升值而來。但地價(jià)的升值卻并非是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營所致，而是政府配套基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)投入形成。因此，暴利其實(shí)來自于國有土地資產(chǎn)的流失。
三、 誰在為房產(chǎn)開發(fā)的高風(fēng)險(xiǎn)購單
與取得土地的高資金門檻相對，市場準(zhǔn)入的門檻卻太低，造成一些房地產(chǎn)企業(yè)無力承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。1000萬元就可以注冊一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)，一級(jí)房地產(chǎn)企業(yè)的注冊資本金5000萬元即可，但其運(yùn)作的項(xiàng)目卻動(dòng)輒幾千萬元、幾億甚至數(shù)十億元。根據(jù)《公司法》房地產(chǎn)企業(yè)只需承擔(dān)注冊資金的有限責(zé)任，責(zé)任與資金實(shí)力的不對等使得其房地產(chǎn)開發(fā)大量依靠銀行貸款和購房人的預(yù)付款，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行和社會(huì)。
四、 追逐暴利的結(jié)果——房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)失衡
為了讓土地上漲的價(jià)值在房價(jià)中不那么顯山露水，使房屋看上去物有所值，于是“豪宅”、高價(jià)房充斥市場，所謂的環(huán)境、理念等房屋附加值成為房價(jià)組成的中堅(jiān)力量，而適合中低收入的商品房卻鳳毛麟角，導(dǎo)致政府不得不推出大量行政劃撥土地、以期通過經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)建設(shè)來解決普通居民的居住難題。
五、 宏觀調(diào)控對過熱樓市的控制“看上去很美”？
近兩年來，國家采取把住土地供應(yīng)和信貸投放兩個(gè)閘門，降低固定資產(chǎn)投資增長過快的勢頭，目前已取得初步成效。但一些專家指出，對過熱的樓市而言，如果土地供應(yīng)方式不作根本轉(zhuǎn)變，眼下穩(wěn)定、或趨于下降的房價(jià)也會(huì)靜待時(shí)日尋找機(jī)會(huì)予以“補(bǔ)漲”，這是供求關(guān)系這只市場經(jīng)濟(jì)“無形的手”作用的必然結(jié)果。

將“地價(jià)”從“房價(jià)”中剔除

由于房屋依附于土地的特殊性，使得房產(chǎn)開發(fā)與地產(chǎn)開發(fā)天生就合為一體，這種傳統(tǒng)觀念的桎梏，限制了人們思維的再創(chuàng)新。
一方面，“土地稀缺→地價(jià)上漲→區(qū)域間的壟斷競爭→壟斷形成暴利→房價(jià)上漲→商品房成為投資房→普通居民無力解決居住問題→政府大量推出行政劃撥土地→土地愈加稀缺”；另一方面，“土地稀缺→地價(jià)上漲→基礎(chǔ)設(shè)施配套成本增加→城建資金缺乏→政府更加依賴于土地出讓金的取得→地價(jià)持續(xù)上漲”。
浙江工商大學(xué)應(yīng)宜遜教授認(rèn)為，上述推斷揭示了這樣的尷尬：即政府已經(jīng)被捆綁在“高房價(jià)”的戰(zhàn)車上，欲罷不能。那么，能否探索另外一種可持續(xù)發(fā)展之路？
一、“地價(jià)”與“房價(jià)”分離的合理性
區(qū)別于資本主義國家的土地私有制，我國土地均屬國有。國家通過城市建設(shè)而形成的土地升值，理應(yīng)歸屬國家所有。至于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)——嚴(yán)格意義上應(yīng)為房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(通過囤積和圈地來坐等國家建設(shè)推動(dòng)地價(jià)的上漲，不是真正的地產(chǎn)開發(fā))，它的存在是通過對“房屋”這個(gè)產(chǎn)品的生產(chǎn)而取得合理的生產(chǎn)利潤。因此在我國，各級(jí)政府才是的“地產(chǎn)商”，地價(jià)從房價(jià)中剝離具有合理性。
二、“地價(jià)”與“房價(jià)”分離的可操作性
陸革告訴記者，以2003年推出的杭州九堡經(jīng)濟(jì)適用房公開招投標(biāo)為例，通過政府確定地價(jià)，土地綜合補(bǔ)償成本，對經(jīng)濟(jì)適用房房屋的售價(jià)進(jìn)行較低價(jià)競爭，結(jié)合小區(qū)設(shè)計(jì)方案優(yōu)劣綜合評分以確定中標(biāo)房產(chǎn)商等等措施，實(shí)際上這樣的公開招投標(biāo)就是“房產(chǎn)”開發(fā)優(yōu)劣的公平競爭，已充分實(shí)現(xiàn)了“地價(jià)”與“房價(jià)”的成功分離。
三、今后房地產(chǎn)開發(fā)模式的粗略設(shè)想
浙江的一些專家，對今后房地產(chǎn)開發(fā)模式進(jìn)行了粗略設(shè)想，即“政府做地，開發(fā)商做房”。政府通過對土地的整理以及區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)投入，確定各地塊的規(guī)劃用地性質(zhì)，并按“代建制”即建設(shè)主體招投標(biāo)的模式實(shí)行各類房屋的建設(shè)，較終進(jìn)行現(xiàn)房的銷售以取得城市建設(shè)帶來的土地升值空間，形成建設(shè)投入——銷售回收的良性循環(huán)。
四、政府的手是不是伸得太長
新模式下，政府的手是不是伸得太長？是不是承擔(dān)了不應(yīng)由政府承擔(dān)的地價(jià)漲落的風(fēng)險(xiǎn)？
應(yīng)宜遜教授認(rèn)為，其實(shí)，現(xiàn)有的房地產(chǎn)開發(fā)模式只是企業(yè)總體實(shí)力和素質(zhì)的不完全競爭。競爭的只是開發(fā)商和銀行的關(guān)系、可貸款的資金額度，而不是企業(yè)在房屋設(shè)計(jì)、建造、銷售上的總體實(shí)力和素質(zhì)；況且，原本的房地產(chǎn)開發(fā)模式，房地產(chǎn)企業(yè)的投入與產(chǎn)出、收益與風(fēng)險(xiǎn)完全不對等。依靠較高的銀行貸款，房地產(chǎn)企業(yè)可以“以小搏大”，實(shí)現(xiàn)暴利，同時(shí)將項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的絕大部分轉(zhuǎn)嫁給銀行。
而新的房地產(chǎn)開發(fā)模式，并不是政府的手伸得太長，而是地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的價(jià)值對等的回歸；政府也沒有過多地承擔(dān)地價(jià)漲落的風(fēng)險(xiǎn)，與舊模式相比，地價(jià)漲落的高風(fēng)險(xiǎn)同樣都是由政府(國家)承擔(dān)。

房地產(chǎn)開發(fā)新模式的利弊分析

專家認(rèn)為，如果推行新的房地產(chǎn)開發(fā)模式，將帶來諸多好處，但同時(shí)也存在幾大難題需要破解。而新模式的實(shí)現(xiàn)，前提是成熟的“代建制”。
一、 新模式至少具有四大利好
陸革認(rèn)為，這些利好包括：因取消了土地出讓的高資金門檻，使得房產(chǎn)市場得以完全競爭；因取消了開發(fā)商在土地升值上的預(yù)期收益，使得開發(fā)商可以專注于企業(yè)在房屋設(shè)計(jì)、建造上的精力，可以通過降低企業(yè)經(jīng)營成本、提升企業(yè)經(jīng)營素質(zhì)來達(dá)到房產(chǎn)市場的公平競爭；因?qū)⒌禺a(chǎn)開發(fā)與房產(chǎn)開發(fā)相隔離，實(shí)現(xiàn)了地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的價(jià)值對等；因?qū)⒌貎r(jià)從房價(jià)中剝離，使得政府更易于對房產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整和房屋價(jià)格進(jìn)行調(diào)控。
二、 需要破解的三大難題
現(xiàn)階段如果推行房地產(chǎn)開發(fā)新模式，至少帶來三大難題需要解決，包括：
頭先，房屋個(gè)體究竟誰來銷售？舊模式下，商品房銷售由開發(fā)商自行銷售。那么新模式下，也是由政府進(jìn)行銷售嗎？
其次，房屋個(gè)體究竟如何定價(jià)？舊模式時(shí)，房屋定價(jià)由開發(fā)商依據(jù)土地成本+建設(shè)成本+預(yù)期利潤并綜合考慮同地段商品房價(jià)格而確定。那么新模式下，也是由政府如此計(jì)算而確定嗎？
再次，房屋質(zhì)量保障體系如何解決？舊模式下，房屋出售后的質(zhì)量問題由開發(fā)商負(fù)責(zé)。那么新模式下，也是由政府一包到底嗎？
三、 從一般商品看商品房銷售
一般商品，基本經(jīng)歷兩個(gè)環(huán)節(jié)：生產(chǎn)與流通。僅有的例外，一是汽車，由專賣店經(jīng)銷；二是商品房，由開發(fā)商自產(chǎn)自銷。那么是否存在將商品房真正轉(zhuǎn)為流通領(lǐng)域“商品”的可能性呢？
陸革認(rèn)為，專業(yè)化分工越來越細(xì)的原則同樣適用于房屋。直接可以借鑒的模式就是汽車銷售的“4S”店。政府在完成房屋的生產(chǎn)之后(可稱之為成品房)，視市場需求情況進(jìn)行分類：一種是直接核定成本后轉(zhuǎn)為經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷安置房、廉租房等；另一種是定位為商品房，則直接將成品房進(jìn)行公開拍賣，依照出價(jià)高低并綜合考慮實(shí)力強(qiáng)、有經(jīng)驗(yàn)、信譽(yù)好等因素，選擇房屋專賣單位進(jìn)行“代銷”或“包銷”。
無論“代銷”或“包銷”，質(zhì)量保障均由專賣單位對購購者負(fù)責(zé)，并由房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向?qū)Ｙu單位負(fù)責(zé)(可采取預(yù)留部分質(zhì)量保證金的形式)；介于兩者之間，還可以定位一類為低價(jià)商品房，即明確較終的銷售價(jià)格，仍由專賣單位競爭銷售權(quán)以獲得代理利潤。至此，個(gè)體房屋的銷售、定價(jià)、質(zhì)保問題基本可以解決。
四、 新模式實(shí)現(xiàn)前提：成熟的代建制
新模式的實(shí)現(xiàn)，必須要有一個(gè)前提：成熟的代建制。應(yīng)宜遜等專家建議，應(yīng)借助政府投資項(xiàng)目的便利，在政府投資項(xiàng)目如經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷安置房、農(nóng)轉(zhuǎn)居多層公寓中大力推進(jìn)代建制，不斷探索、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、完善程序，才能在將代建制推廣到商品房開發(fā)時(shí)“管而不死、放而不亂”。

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