在業(yè)界看來，房地產(chǎn)“泡沫”一說雖然被廣泛使用，然而“泡沫”本身卻是概念不清的一詞，因此也極易引起經(jīng)濟(jì)學(xué)家的爭論。針對房地產(chǎn)是否存在泡沫、政策密集出臺下明年房價究竟是續(xù)漲還是下跌等熱點問題，記者近日采訪了三位知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家。

　　魯政委：泡沫仍在正常范圍

　　興業(yè)銀行 經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委表示，今年上海和深圳樓市出現(xiàn)了一個新現(xiàn)象，幾年前上海湯臣一品的房屋賣不動，但是今年，比它更貴的星河灣被一搶而空，說明目前的樓市已經(jīng)出現(xiàn)了和以往不同的趨勢，因此房地產(chǎn)泡沫還處于正常范圍內(nèi)。

　　對于明年樓市，魯政委指出，地產(chǎn)商會不會降價，取決于需求方購不購和房地產(chǎn)商資金鏈?zhǔn)欠窬o張。今年以來，房屋定金和預(yù)付款的比率上升非?？?，這表明下半年成交量的下降并不是因為沒人購，而是因為沒東西賣；至于房地產(chǎn)商資金鏈，今年房地產(chǎn)商資金來源增速要高于地產(chǎn)投資增速，且較近大的銀行還在給一些龍頭地產(chǎn)商授信，因此明年大部分時間地產(chǎn)商資金鏈不會太緊張，他們沒必要降價。

　　對于房產(chǎn)投資，魯政委表示要警惕在二三線城市購房，雖然在明年短期內(nèi)二線城市的房價因為基數(shù)較低，漲幅要比大城市更高，但在更長時間段，投資中小城市是不安全的。此外，購二三線城市的地產(chǎn)商股票也不安全，因為信貸額度一緊，銀行將頭先支持地產(chǎn)龍頭企業(yè)，小地產(chǎn)商將變得很脆弱。

　　孫明春：泡沫跡象已經(jīng)出現(xiàn)

　　野村證券中國頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家孫明春認(rèn)為，2008年樓市之所以出現(xiàn)價格調(diào)整，是因為存在明顯的供大于求的問題，但是從長期看，巨大的城鎮(zhèn)化進(jìn)程、巨大的需求提升、快速持續(xù)的收入增長，還有抵押貸款融資不斷滲透等因素，都可在中長期內(nèi)支撐市場。

　　據(jù)孫明春的預(yù)計，如果以2008年開始為起點，那么全國平均住房價格可能會從頂峰下跌20%，但跌幅不會超過30%，因為在出現(xiàn)這樣的跌幅之前，政府應(yīng)會采取一系列的措施。此外，樓市調(diào)整的時間也不會超過三年。

　　事實上，隨著宏觀環(huán)境今年以來發(fā)生改變，2008年開始的樓市調(diào)整幅度僅僅從高峰下跌了7.2%，進(jìn)入今年以來，市場開始出現(xiàn)驚人回暖。孫明春指出，目前的回暖主要是中國大規(guī)模刺激計劃的結(jié)果，在需求提升的同時，投機(jī)性的購購?fù)瑯拥玫搅舜碳?。在孫明春看來，房地產(chǎn)市場的泡沫跡象已經(jīng)出現(xiàn)，考慮到寬松的流動性可能會進(jìn)一步延續(xù)，泡沫是難以避免的，并且只會越來越大，甚至可能超過2007年。

　　王慶：供應(yīng)增加將遏制房價上漲

　　在2008年9月初中國房地產(chǎn)市場較困難的時候，摩根士丹利大中華區(qū)頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家王慶曾發(fā)表評論，指出中國房地產(chǎn)市場沒有泡沫，理由是隨著政策環(huán)境恢復(fù)正常，房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)增長引擎會起到非常重要的作用。

　　一年以后的現(xiàn)在，王慶表示，“泡沫”是個無法證偽的命題，先進(jìn)可以判斷的是房產(chǎn)的價格走勢，因此要避免陷入泡沫之爭。王慶認(rèn)為，明年房價很難下跌，但也難有大幅上漲。他指出，房地產(chǎn)市場是經(jīng)濟(jì)基本面決定的，如果從基本面判斷，2009年樓市上漲那么快，就是因為2008年政策環(huán)境非常惡劣，房地產(chǎn)企業(yè)開工速度非常慢，2009年需求回暖相當(dāng)快，結(jié)果導(dǎo)致供給跟不上，這個問題在2009年下半年表現(xiàn)得尤其突出。他指出，中國經(jīng)濟(jì)在上升，資產(chǎn)價格如果反映了實際基本面，地價也應(yīng)該不斷上升，只是短期內(nèi)上升太快了，房價不斷創(chuàng)新高才引起了大家的普遍關(guān)注。

　　王慶預(yù)測，上述供給不足的現(xiàn)象在明年前幾個月還會存在，但是2009年這么多開工項目將在明年供給層面有所反映，也會導(dǎo)致房價上漲的勢頭被部分遏制。尤其是三四線城市，對供給的反應(yīng)將相當(dāng)快。

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