別墅歷經(jīng)大起大落，如今又漸漸引起發(fā)展商的注意。廣州碧桂園的別墅在幾天內(nèi)被一空，許多收入豐厚者抱怨購不到好別墅。在中國現(xiàn)階段開發(fā)別墅挑戰(zhàn)性，很多國際常理不通行，比如某知名樓盤的別墅被稱作農(nóng)民房，卻仍然供不應(yīng)求。該講深入調(diào)查別墅市場的盈利模型，為我們提出了現(xiàn)實指南。
　　第1操作環(huán)節(jié)：別墅項目開發(fā)前期戰(zhàn)略分析
　　分析A：別墅項目特性剖析
　　別墅的詞義出自“別業(yè)”是指本宅門外供游玩休養(yǎng)的園林房屋，《宋書.謝靈運傳》中有“修營別業(yè)，傍水依山，盡幽居之美?！备母镩_放前，別墅數(shù)量少，僅僅出現(xiàn)在一些風(fēng)景勝地供度假租用，或由少數(shù)特殊人擁有，比如廣州的華僑新村。八十年代后，隨著房地產(chǎn)的發(fā)展，別墅的含義也逐漸擴大了，在中高端有花園的小住宅都被稱做“別墅”，甚至高層公寓頂層復(fù)式單元也被冠名“空中別墅”，功能上不僅是游憩之處，還有居住、辦公、投資等多種用途。
　　別墅面積標準從 100-1000平方米均有，可滿足不同經(jīng)濟水平的需求。在組合上可以獨立，也有并聯(lián)和多聯(lián)體，橫向干擾少，沒有豎向干擾。占地由幾十平方到一百，庭院可以滿足觀景、娛樂、停車等要求。結(jié)構(gòu)簡單、工期短，不論坡地、水池均可建造，造型和空間可以隨業(yè)主興趣、基地條件而千變?nèi)f化，因此受到廣泛歡迎。但由于占地和市政投資不經(jīng)濟，因而售價高，政府從節(jié)約土地資源出發(fā)，也有一定限制。
　　未來的別墅發(fā)展，有幾個值得關(guān)注的方向：
　　（1）生態(tài)型。著重節(jié)約能源，改善地域氣候，限度表現(xiàn)和利用自然環(huán)境。
　?。?）智能化。重在運用較高技術(shù)設(shè)備，提高生活工作的效率和舒適度。
　?。?）個性化。極力體現(xiàn)業(yè)主或建筑師的個人風(fēng)格，營造出獨特的基地環(huán)境和室內(nèi)空間。
　?。?）社區(qū)化。創(chuàng)造一定的群體氛圍，方便信息交換和商務(wù)活動，豐富社區(qū)文
化。
　　分析B：別墅項目開發(fā)的致命陷阱
　　現(xiàn)有一些度假別墅項目主要存在以下問題：頭先在選址上下不夠重視，一些別墅項目由于急功近利，匆忙上馬，在選址時帶有一定盲目性，有的選址甚至現(xiàn)有一些度假別墅項目主要存在以下問題： 完全忽視環(huán)境資源和自然景觀。
　　一些度假別墅所處地段沒有任何景觀，僅僅因為偏僻地價便宜或者有一些形狀并不優(yōu)美的山地。在銷售遇阻后，價格一降再降，有的別墅降至每平方米2000元，比同區(qū)域住宅價格還低，別墅的功能和意義已發(fā)生了根本的改變。其次規(guī)劃設(shè)計上十分欠缺，別墅作為生活的較高境界，與一般住宅的不同是其密度要低，容積率要低，公共環(huán)境和每個庭院都應(yīng)有足夠的空間，同時設(shè)計造型和建筑都體現(xiàn)一定檔次，配套設(shè)施要求高。而一些環(huán)境本來相當(dāng)不錯的度假別墅，由于片面追求利潤，強調(diào)銷售面積，只顧增加棟數(shù)，已經(jīng)從根本上脫離了度假別墅的功能，有的別墅造型呆板，選材粗糙，施工質(zhì)量較差；有的別墅配套設(shè)施不全，甚至水電、通訊問題都不能很好地解決。

　　分析C：別墅開發(fā)市場背景分析
　　以深圳為例，隨中國經(jīng)濟的高度發(fā)展，深圳作為中國港口城市之一，吸引了許多外資機構(gòu)及大型國有機構(gòu)。據(jù)統(tǒng)計，世界500強經(jīng)濟集團大多進駐中國，其中不少在上海、廣東深圳設(shè)立總部或分支機構(gòu)，加之國有大型機構(gòu)及香港、臺灣、內(nèi)地三資及私營企業(yè)落戶深圳，宏觀利好形勢下，給深圳別墅物業(yè)也帶來無限商機。
　　目前深圳市場已建和在建項目詳情見下表

　　由于別墅物業(yè)所面對的客戶群相對較窄，所以深圳別墅供給量相對較少。
　　分析D：別墅項目總體銷售狀況
　　目前深圳別墅銷售期相對較長，不少樓宇有四、五的還在發(fā)售，也有個別樓宇發(fā)展因樓市低迷，暫時封市，如表所示的為銷售狀況較好的一些別墅盤。經(jīng)過市場調(diào)研后發(fā)現(xiàn)：別墅項目大體銷售尚可（包括尚在銷售中的青青山莊），尤其銀湖區(qū)域相對其他更為優(yōu)良，其原因主要是利益于優(yōu)越地理位置及的自然環(huán)境。隨著深圳房地產(chǎn)大市日升溫，別墅物業(yè)的價格已見底回升，部分別墅的正在逐漸的顯現(xiàn)出來，近期位于銀湖區(qū)域的“鳴翠谷”熱銷就是一個很好的說明，加之目前港人對深圳住房強大的購購力，不少別墅物業(yè)的發(fā)展商已把目光放到了外銷上，但具體有否成效還需在下半年才會有結(jié)果。
　　第2操作環(huán)節(jié)：掌握別墅開發(fā)核心要素
　　核心要素A：價格因素
　　別墅物業(yè)本身的特性，決定了它的價位不菲，但深圳整體別墅市場相對價格并不高。目前深圳市的別墅市場差價很大，高價可達2萬／平方米，低價不足1萬元／平方米，主要是各別墅在區(qū)位、環(huán)境、物業(yè)綜合素質(zhì)及物業(yè)管理上的差別引起的。總的來說，從價格上看，有以下幾個特點：
　　（1）別墅所處區(qū)域?qū)r格影響較大，其中距市區(qū)較近的別墅價格相對較高，如銀湖；而距離市較遠的則價格相對偏低。
　?。?）深圳別墅市場總體價格不高，主要由于目前現(xiàn)有的別墅除少數(shù)別墅外大多素質(zhì)不高。有部分別墅內(nèi)部環(huán)境較差，且周邊自然環(huán)境已部分遭破壞，而且有的別墅由于城市建設(shè)的擴張已被城市包圍，已不是真正意義上的別墅。
　?。?）別墅物業(yè)配套設(shè)施差異較大。近期開發(fā)別墅追求高質(zhì)素物業(yè)管理，配備較為全面的娛樂及健身設(shè)施。
　　隨著香港樓市逐步回溫，中國即將加入世貿(mào)組織等眾多因素，深圳別墅升值空間更大，具體數(shù)據(jù)見下表

　　由上表可見深圳別墅物業(yè)自1994年下跌，原因是整個地產(chǎn)市場滑坡。1997年底，別墅物業(yè)價格逐漸回升。
　　核心要素B：別墅項目選址策略
　　穆天子山莊的發(fā)展商選中在南海市獅山區(qū)興建這個北美式純別墅樓盤，是經(jīng)過詳細的市場調(diào)查和慎重考慮的。在富饒的珠江三角洲，以廣州為散布著不少大大小小的別墅。在廣州的地帶，是尊貴的二沙島別墅群；北部，有以白云山為賣點的白云堡豪苑；南部，除了珠江沿岸的江景榮宅，碧桂圓、祈福新村等型樓盤亦大兵壓境；東部，是以生態(tài)型、健康型社區(qū)為標榜的匯景新城、澳洲山莊等；唯有西部，暫時而言還是空白。值得注意的是，廣州西部的南海、佛山一帶，經(jīng)濟發(fā)達程度與南部的番禺不相伯仲，比北部的花都、東部的增城更勝一籌。
　　因此穆天子山莊發(fā)展商果斷決策，在這個空白區(qū)域發(fā)展高端物業(yè)，不但吸引了不少廣
州的客人，附近佛山、南海一帶的購家更絡(luò)繹不絕。
　　核心要素C：別墅項目定位策略
　　廣州市郊別墅在過去未能形成氣候，定價太高、銷售緩慢是一大主因。除了因為前幾年政策上的因素、地產(chǎn)過熱因素使得開發(fā)成本高企之外，發(fā)展商對別墅市場的過高估計也是原因。在南湖附近的幾個別墅盤，除了南湖莊園、松園山莊是宅基地，價格稍低外，其他接盤均價都在六七千元每平方米之上。較高是金湖花園售價達至一萬三千元港幣每平方米。相形之下，廣州郊外的別墅盤均價在四五千左左右，無疑在市場中更有競爭力。另外，市郊別墅以前不注重規(guī)劃配套，相比郊外如順德、番禺的某些別墅盤也是欠缺的地方。松園山莊作為近郊接盤較成功的例子就是因為規(guī)劃較為合理，雖然其性質(zhì)是宅基地，定價也不低，均價超過五千元每平方米。
　　核心力素D：別墅項目規(guī)劃策略
　　不少大型樓盤的總體規(guī)劃仍停留在行列式、兵營式的水平，而穆天子山莊的發(fā)展商特意聘請香港石安空間創(chuàng)建有限公司和順德設(shè)計院的名師精心布局，依山形水勢將山莊劃分為18個各具風(fēng)格的小區(qū)，每個小區(qū)都有自己的景觀及主題，別墅排列錯落有致，宛如凝固的田園交響樂。散點布置，不同于圍合的景觀控制論。
　　核心要素E：別墅項目建筑風(fēng)格策略
　　別墅的建筑標準
　　在設(shè)計上要有獨特的建筑風(fēng)格和非常合理的別墅使用功能
　　須有必要有配置和多方位功能服務(wù)
　　應(yīng)采用先進的建筑工藝、技術(shù)和材料綜觀珠三角現(xiàn)時的一些別墅樓盤，其建筑外形仍難以擺脫當(dāng)?shù)剜l(xiāng)土氣息（俗稱農(nóng)民樓），而穆天子山莊的發(fā)展商直接引進了北美較受歡迎的別墅戶型，簡潔明快，樸實無華，獨立車庫、中空大廳、落地門窗等等，每一個細部都散發(fā)著濃郁的北美風(fēng)情。
　　核心要素F：別墅項目室內(nèi)設(shè)計策略別墅項目室內(nèi)設(shè)計要點
　　別墅的建筑與室內(nèi)設(shè)計以“自然健康、舒適環(huán)境”為原則，風(fēng)格淡雅清新，內(nèi)部配套設(shè)施高端齊全。為了保證主業(yè)使用的舒適和便利，主要從以下幾個方面考慮：
　?。?）功能分區(qū)合理
　　（2）空間寬敞，滿足功能需求，保證舒適性
　?。?）建筑、室內(nèi)配套設(shè)備強調(diào)“環(huán)保、舒適、寧靜、安全”
　　（4）考慮家庭結(jié)構(gòu)，適合不同年齡人群居住
　　核心要素G：別墅項目結(jié)構(gòu)風(fēng)格策略
　　在普通人眼中，別墅一直是時尚、經(jīng)典、舒適、豪華居住條件的標志，但以往眾多別墅“農(nóng)民屋”式的外形與結(jié)構(gòu)，卻令不少高品味

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