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房地產(chǎn)項(xiàng)目管理策略
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 762 次
中國房地產(chǎn)的品質(zhì)競爭時(shí)代,決定了誰在項(xiàng)目管理上做得更好,誰的贏面就也也大一些,該文將以金地集團(tuán)為例,金地集團(tuán)具有三大系統(tǒng)運(yùn)作保障:ISO9000質(zhì)量保證體系,網(wǎng)絡(luò)化的開發(fā)進(jìn)度控制機(jī)系統(tǒng),動態(tài)投資控制系統(tǒng),都是一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)比備的基本功,但金地集團(tuán)為何憑此形成競爭優(yōu)勢?
操作環(huán)節(jié):房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)止管理成功的關(guān)鍵
一支隊(duì)伍和三個(gè)系統(tǒng)
以金地集團(tuán)為例。金地集團(tuán)在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、成本控制和施工質(zhì)量上達(dá)到全國 水準(zhǔn)。金海灣的設(shè)計(jì)要拿全國甚至國際上的杰出設(shè)計(jì)獎。工程質(zhì)量上已經(jīng)獲得區(qū)全優(yōu)、市樣板、省樣板,下一步要取得全國工程質(zhì)量較高獎——魯班獎。
怎樣才能實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)呢?
靠一支隊(duì)伍和三個(gè)系統(tǒng)。金地集團(tuán)已經(jīng)擁有一支高素質(zhì)的、勇于拼搏的、肯硬干苦干的技術(shù)隊(duì)伍,這是我們較寶貴的資本,要實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)頭先要靠他們下狠工夫。在管理上,金地集團(tuán)已建立健全了三大系統(tǒng)動作保障即:ISO9000質(zhì)量保證體系,網(wǎng)絡(luò)化的開發(fā)進(jìn)度控制系統(tǒng)和動態(tài)投資控制系統(tǒng),它們可確保工程的質(zhì)量、進(jìn)度、成本控制達(dá)到理想的目標(biāo),這在全國都是處于領(lǐng)跑水平。
ISO9000質(zhì)量保證體系的實(shí)施,使金地集團(tuán)對質(zhì)量控制的濃度和廣度加大了很多。網(wǎng)絡(luò)控制系統(tǒng)嚴(yán)密、周全,經(jīng)過一年多的運(yùn)行,保障了開發(fā)工程快捷、有序地進(jìn)行,發(fā)揮了重要作用。動態(tài)投資控制系統(tǒng)彩限額設(shè)計(jì)的方法,在開發(fā)過程中嚴(yán)格控制總指標(biāo),有效降低成本,保證取得利潤。
設(shè)計(jì)、管理與戰(zhàn)略伙伴的選擇
在設(shè)計(jì)上,金地集團(tuán)的設(shè)計(jì)師們精益求精,對方案不斷進(jìn)行深加工,以達(dá)到較好的效果。
在管理上,還將加強(qiáng)中間管理力量。
另外,經(jīng)過幾年的地產(chǎn)開發(fā),金地集團(tuán)還在各有關(guān)專業(yè)找到了比較好的合作伙伴,這也是實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的有力保障。
第2操作環(huán)書:房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理階段分析
對于作業(yè)管理入員來說,大型工程是艱難的桃戰(zhàn),經(jīng)常是一次性的,風(fēng)險(xiǎn)很大,如果工程現(xiàn)劃不妥,那將使成本超過預(yù)算,浪費(fèi)巨額資金。調(diào)度不當(dāng)將導(dǎo)致不必要的延誤,而且管理不善將使企業(yè)破產(chǎn)。
那些需要幾個(gè)月或幾年完成的特殊項(xiàng)目往往在正常生產(chǎn)系統(tǒng)之外進(jìn)行開發(fā)。企業(yè)內(nèi)部設(shè)立項(xiàng)目組來處理此類工作,項(xiàng)目完成后,該組織即解散。大型項(xiàng)目的管理由三個(gè)階段組成:
階段、項(xiàng)目規(guī)劃
該階段包括設(shè)定目標(biāo)、明確項(xiàng)目和團(tuán)隊(duì)組織。此階段甚至在項(xiàng)目開始之前就已完成。項(xiàng)目通常是指 產(chǎn)出一致、相互關(guān)聯(lián)的任務(wù)。成立項(xiàng)目組是為了確保整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目成功完成的同時(shí),能繼續(xù)順利地進(jìn)行現(xiàn)行的計(jì)劃。
項(xiàng)目組可以有效地集中在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成具體項(xiàng)目所需的人力和物力。
階段、項(xiàng)目排程
項(xiàng)目排程指的是排出所有項(xiàng)目活動的先后次序并確定相應(yīng)的完成時(shí)間。
甘特圖是項(xiàng)目排程常用的一種方法。這種方法成本低,能幫助管理人員弄清楚(1)所有的活動都已經(jīng)過規(guī)劃。(2)生產(chǎn)次序已作說明。(3)活動時(shí)間估計(jì)已作記錄;(4)總的項(xiàng)目時(shí)間已經(jīng)形成。
總之,不論項(xiàng)目管理人員采取何種方法,項(xiàng)目排程可以實(shí)現(xiàn)以下目標(biāo):
1、顯示每項(xiàng)活動這間以及活動與總體項(xiàng)目之間的聯(lián)系;
2、確定活動之間的先后次序關(guān)系;
3、鼓勵對各項(xiàng)活動進(jìn)行現(xiàn)實(shí)的排程和成本估計(jì);
4、確定項(xiàng)目中的關(guān)鍵障礙從而更好地利用人、財(cái)、物。
第三階段、項(xiàng)目控制
與任何管理系統(tǒng)的控制一樣,大型項(xiàng)目的控制指的是對資源、成本、質(zhì)量和預(yù)算進(jìn)行仔細(xì)的監(jiān)控??刂七€指利用反饋信息循環(huán)修改項(xiàng)目計(jì)劃,以及有能力資源調(diào)配到較需要的地方。
第3操作環(huán)節(jié):掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工具
計(jì)劃評審技術(shù)(PERT)和關(guān)鍵路徑法(CPM)開發(fā)于五十年代,用以幫助管理人員大型復(fù)雜項(xiàng)目進(jìn)行排程、監(jiān)管和控制。例如:針對實(shí)施項(xiàng)目管理有關(guān)的設(shè)計(jì)、方案優(yōu)化,使項(xiàng)目各項(xiàng)工作可預(yù)見,可預(yù)控。
核心要素A:Pert and cpm 的應(yīng)用
PERT和CPM很重要,因?yàn)樗鼈兡軒椭獯鹩沙汕先f個(gè)活動組成的項(xiàng)目問題。這些問題如下:
1、整個(gè)項(xiàng)目什么時(shí)候完工?
2、項(xiàng)目的關(guān)鍵活動,即那些如不能按時(shí)完成就會延誤整個(gè)項(xiàng)目的活動是什么?
3、哪些是非關(guān)鍵活動,即使不能按時(shí)完成也不會延誤整個(gè)項(xiàng)目活動?
4、項(xiàng)目在某個(gè)具體的日期前完成的概率是多少?
5、在任何一個(gè)特定的日子里,項(xiàng)目是否如期完成、落后于計(jì)劃或提前完成?
6、在任何,實(shí)際開支是否多于、小于或大干預(yù)算開支?
7、是否有足夠的資源以按時(shí)完成項(xiàng)目?
8、如果要在較短的肘間里完成項(xiàng)目,以較小成本完成任務(wù)的較佳方法是什么?
核心要素B:Pert和cpm的操作步驟
.Pert和cpm的結(jié)構(gòu)
1、明確項(xiàng)目及其所有重要活動成任務(wù);
2、確定活動之間的關(guān)系,決定哪些活動必須先完成,哪些活動和須隨后完成;
3、繪出連接所有活動的網(wǎng)絡(luò);
4、明確每項(xiàng)活動的時(shí)間和成本估計(jì);
5、計(jì)算網(wǎng)絡(luò)中的較長時(shí)間路徑,即關(guān)鍵路徑;
6、運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)幫助進(jìn)行項(xiàng)目的規(guī)劃、排程、監(jiān)管和控制。
核心要素C:Pert和cpm的基本要素
活動、事件和網(wǎng)絡(luò)
PERT的步是將整個(gè)項(xiàng)目分成若干個(gè)重要的事件和活動。事件標(biāo)志著任務(wù)或活動的開始或結(jié)束?;顒邮侵竷蓚€(gè)事件之間的任務(wù)或子項(xiàng)目。上表顯示了用以表示事件和活動的符號。
任何可以用活動和事件描述的項(xiàng)目都可用PERT網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行分析。而網(wǎng)絡(luò)是指由起止事件限定的活動順序。
核心要素D;項(xiàng)目答理過程中對Pert和cpm的實(shí)站認(rèn)識
對Pert和cpm的評論,
作為對Pert和cpm的評論,以下是房地產(chǎn)項(xiàng)目營理人員需要明白的Pert特征:
優(yōu)點(diǎn):
1、在項(xiàng)目營理的諸多階段極為有益,特別是對大型項(xiàng)目進(jìn)行排程和控制方面;
2、要領(lǐng)明確,計(jì)算不復(fù)雜;
3、利用網(wǎng)絡(luò)的圖示繁助快速理昭項(xiàng)目活動之間的關(guān)系;
4、關(guān)鍵路徑和相關(guān)肘間分析幫助確定豁要仔細(xì)觀察的活動;
5、Pert形成的網(wǎng)絡(luò)提供重要的項(xiàng)自文件資料,以圖表的形成指出誰應(yīng)為各項(xiàng)活動負(fù)責(zé);
6、廣泛適用于各種項(xiàng)目和行業(yè);
7、有利于監(jiān)控時(shí)程和成本。
缺點(diǎn):
1、項(xiàng)目活動必須確定,獨(dú)立不相關(guān),并且活動之間關(guān)系必須穩(wěn)定;
2、必須明確先后次序關(guān)系,必須與網(wǎng)絡(luò)相連;
3、時(shí)間估計(jì)較為主觀,如管理人員過于樂觀或者悲觀,時(shí)間估計(jì)有被歪曲的危險(xiǎn);
4、過分強(qiáng)調(diào)較長路線或關(guān)鍵路線有其潛在的危險(xiǎn),還需要對關(guān)鍵路線進(jìn)行仔細(xì)監(jiān)督。
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