回歸10年，內(nèi)地與香港在交流中相互促進，在發(fā)展中互相借鑒，共同促進了經(jīng)濟的繁榮和發(fā)展。在房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)市場的10年與香港回歸的10年基本重合。10年來，內(nèi)地房地產(chǎn)市場化的發(fā)展處處顯示出“香港經(jīng)驗”的印記。10年后，這些“香港經(jīng)驗”仍然值得內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)學習和借鑒。

香港房地產(chǎn)的發(fā)展，至少三個方面的經(jīng)驗都是內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)界必須認真學習、研討的。一是香港房地產(chǎn)業(yè)的快速起步和發(fā)展歷史，二是公屋（廉租房）制度，三是香港處理亞洲金融危機所導致的房地產(chǎn)泡沫破滅的經(jīng)驗和智慧。

香港房地產(chǎn)的快速起步和發(fā)展，得益于自由完善的市場環(huán)境和靈活多樣的融資體制，以及不斷創(chuàng)新的對購房者進行支持的金融產(chǎn)品。房地產(chǎn)是一個資金密集型行業(yè)，而在香港房地產(chǎn)起步的上個世紀五六十年代，無論是港府還是開發(fā)商資金都十分有限，樓花和按揭制度的創(chuàng)設和引入，使開發(fā)商能迅速回籠資金，大大提高了資金的使用效率，也引導了購房者的消費觀念，而港府則通過土地招拍掛提高了財政收入。

這些措施對于起步階段的香港房地產(chǎn)起到了重要的推動作用，這些制度也在改革開放后從深圳傳入內(nèi)地，促進了內(nèi)地房地產(chǎn)的發(fā)展。隨著時間的變遷，類似于預售制、招拍掛等內(nèi)容也不斷在實踐中遇到問題，但是其基本思路，尤其是在提高資金使用效率方面的思路永遠值得借鑒。

在內(nèi)地，目前困擾房地產(chǎn)開發(fā)和銀行系統(tǒng)的仍然是資金及其管理問題。由于投融資渠道單一，內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)資金70%左右直接和間接來自銀行貸款，銀行系統(tǒng)過多地承擔了房地產(chǎn)金融風險，不僅為金融風險埋下隱患，而且使宏觀調(diào)控處處掣肘。反觀香港房地產(chǎn)，其融資渠道則順暢得多，開發(fā)企業(yè)既可以從銀行獲得支持，也很容易通過發(fā)行股票和債券融資，而后者在內(nèi)地基本屬于起步階段，仍然需要更多的政策支持。

香港的公屋制度起源于災難性的“石硤尾大火”，公屋制度不僅包括政府出資建造建筑實體，還包括貨幣化的綜援金制度。到1997年，在當時全港650萬居民中，居住在出租公屋、政府補助出售單位的人口達331.38萬，占全港人口的50.97%。公屋制度與香港的房地產(chǎn)大規(guī)模開發(fā)幾乎同步，不僅解決了眾多中低收入者的住房問題，還為香港節(jié)約了土地資源，保持了社會穩(wěn)定，提高了城市競爭力。反觀內(nèi)地，由于“23號文件”中，“以經(jīng)濟適用住房為主”的原則并沒有得到很好地落實，導致商品房和社會保障用房苦樂不均，以及商品房房價上漲過快等一系列問題。

同時，在處理市場與政府的邊界方面，“香港經(jīng)驗”尤為值得借鑒。在香港，狹義的房地產(chǎn)概念其實僅僅局限于有明確法律權(quán)屬可以上市交易的土地及建筑物，政府公屋并不包括在內(nèi)。市場與政府邊界清楚，政府公屋與房地產(chǎn)市場同步發(fā)展，一邊是廉價的政府公屋，一邊是天價的海景豪宅，互不侵擾，沒有那么多仇富心理和社會矛盾。在這一點上，內(nèi)地城市無論是住房保障發(fā)展水平，還是處理政府與市場邊界問題都與香港相差甚遠。面對高房價，頻繁出現(xiàn)的行政干預，既是廉租房歷史欠賬的反應，又是對市場經(jīng)濟和現(xiàn)代政府的執(zhí)政理念缺乏認識的表現(xiàn)。

當然，香港的房地產(chǎn)發(fā)展也同樣會出現(xiàn)失誤和災難。香港樓市泡沫的破滅，既有亞洲金融危機的影響，又有政府決策失誤的作用。內(nèi)地城市的管理者對此尤其需要警醒和借鑒。目前，資金大量涌入股市和樓市，房價飛漲，與香港金融危機之前具有鮮明的對照。從“香港經(jīng)驗”來看，至少有兩點具有即時性的作用：，要保證金融安全，就要抑制投機，提高企業(yè)自有開發(fā)資金比例，減少對銀行的依賴性，推進融資多元化；，類似于“八萬五”的政府公屋可以減少需求降低房價，要平抑房價，那就多建廉租房。

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