“有一次我和內(nèi)地一些年輕的地產(chǎn)精英聊天，我告訴他們，你們中間大概有30%的人未來(lái)可能會(huì)垮掉?，F(xiàn)在內(nèi)地有多少家大公司能夠保證10年、15年后，成長(zhǎng)為成功的大型房地產(chǎn)企業(yè)，這個(gè)問(wèn)題實(shí)在是懸而未決。”———陳啟宗

    他經(jīng)歷過(guò)香港幾次樓市風(fēng)雨，卻順
勢(shì)而為創(chuàng)造商業(yè)傳奇；

    他究竟有何經(jīng)營(yíng)秘訣？

    他是香港第七大富豪，他的兒子卻在上海騎自行車(chē)上班；

    他究竟有何獨(dú)門(mén)家訓(xùn)？

    他個(gè)性強(qiáng)勢(shì)，言語(yǔ)直接，句句“危言醒世”；

    他究竟有何良言給內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)？

    ■人物簡(jiǎn)介

    陳啟宗，恒隆集團(tuán)主席，原籍廣東臺(tái)山縣，1951年出生，畢業(yè)于美國(guó)南加州大學(xué)，獲工商管理碩士學(xué)位。

    1960年，其父陳曾熙成立恒隆有限公司，并于1972年上市。1986年陳曾熙去世，集團(tuán)業(yè)務(wù)便暫由陳父的弟弟陳曾燾主理，直至1991年1月，陳曾燾宣布退任主席一職，由侄兒陳啟宗正式接管父業(yè)。

    恒隆以地產(chǎn)發(fā)展為主，前期土地儲(chǔ)備多集中于新界等地。1992年，恒隆在陳啟宗帶領(lǐng)下正式投資內(nèi)地，參與上海虹口區(qū)與徐家匯區(qū)的物業(yè)發(fā)展。目前，恒隆在天津、沈陽(yáng)等地繼續(xù)發(fā)展高端商用物業(yè)的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略。

    ■人物語(yǔ)錄

    “很多年前，很多人把我叫做儒商，我是非常的不喜歡，叫我儒商就把其他的一切商人都罵了，其他人都是沒(méi)學(xué)問(wèn)的，所以我覺(jué)得儒商這個(gè)詞是大有問(wèn)題的?！?

    “不能把錢(qián)留給兒子，我先父在世的時(shí)候，我一分錢(qián)沒(méi)有拿到。我兒子現(xiàn)在在上海做事，每天晚上騎自行車(chē)上班。有一次我給他打電話，他說(shuō)‘對(duì)不起爸爸，我現(xiàn)在要下自行車(chē)了，我下自行車(chē)再給你通電話?！?

    “沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)市場(chǎng)周期，而且是大的周期，它就不是一個(gè)可靠的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。你經(jīng)歷了一次不一定行，經(jīng)歷了兩次可能你就行了?！?

    “對(duì)幾乎所有發(fā)展商來(lái)說(shuō)，其后五至六年是痛苦的。本公司是極少數(shù)預(yù)先做好準(zhǔn)備的發(fā)展商之一?！?

    “廉租房制度不是不可以建，是還有很多后續(xù)問(wèn)題需要考慮?！?

    他是香港排名第七的富豪，他旗下的恒隆集團(tuán)是香港大專(zhuān)注房地產(chǎn)業(yè)的公司。因投資上海恒隆廣場(chǎng)、港匯廣場(chǎng)等項(xiàng)目，在內(nèi)地聲名遠(yuǎn)播。

    他是香港樓市的“模板”式人物，曾親歷了香港樓市過(guò)山車(chē)般的幾起幾落，他和其家族的經(jīng)歷對(duì)警示內(nèi)地的房地產(chǎn)發(fā)展，彌足珍貴。

    陳啟宗，香港恒隆集團(tuán)的掌柜，一個(gè)57歲的小個(gè)子男人，幽默、犀利而強(qiáng)勢(shì)。

    “目前內(nèi)地樓市的泡沫不在房?jī)r(jià)，而是地產(chǎn)股?！标悊⒆谥毖圆恢M地向記者表示。在陳啟宗眼里，一個(gè)潛伏著巨大風(fēng)險(xiǎn)的怪圈正在內(nèi)地樓市形成，即地產(chǎn)商通過(guò)股票市場(chǎng)的熱度大量圈錢(qián)，再高價(jià)儲(chǔ)備土地，然后以土地為資本再圈錢(qián)。

    現(xiàn)金流與低負(fù)債是地產(chǎn)商面對(duì)調(diào)整期得以“活命”的根本。陳啟宗以一個(gè)“過(guò)來(lái)人”的身份苦口婆心地勸戒。然而，在一片凱歌的當(dāng)今樓市，不知道他的聲音能否被人們重視。
 
【大浪淘沙】見(jiàn)證香港地產(chǎn)風(fēng)云

    和很多香港企業(yè)一樣，恒隆集團(tuán)是個(gè)不折不扣的家族企業(yè)。1960年，恒隆地產(chǎn)成立，在上世紀(jì)70年代港英政府大規(guī)模興建**的大背景下，恒隆很快成為香港經(jīng)營(yíng)“**上蓋”(指建在**口上的房地產(chǎn)項(xiàng)目)較有經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商，并在1981年左右和當(dāng)時(shí)的香港樓市一起達(dá)到頂峰時(shí)期。

    1982年，恒隆與新世界一起拿下金鐘二段“**上蓋”的物業(yè)開(kāi)發(fā)權(quán)。就是這個(gè)一度讓恒隆在香港風(fēng)光無(wú)限的項(xiàng)目，將時(shí)任恒隆集團(tuán)主席的陳曾熙(陳啟宗之父)推向輿論焦點(diǎn)。

    誰(shuí)也沒(méi)有想到，1982年，同樣也是香港那一輪房地產(chǎn)泡沫的崩盤(pán)前夜，只是那時(shí)候的香港人，包括陳氏恒隆，幾乎沒(méi)有絲毫察覺(jué)。數(shù)據(jù)顯示，1959年至1981年的21年間，香港各類(lèi)物業(yè)的地價(jià)上漲了74至281倍，同一時(shí)期，香港物價(jià)上漲26倍。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)價(jià)格漲幅遠(yuǎn)高于城市平均物價(jià)漲幅，地產(chǎn)價(jià)值被嚴(yán)重高估了。

    在各種沒(méi)有預(yù)料的因素“偶遇”下，恒隆面臨的是要補(bǔ)償金鐘二段香山大廈的地價(jià)18億港元，但銀行此時(shí)已經(jīng)收緊銀根，恒隆資金開(kāi)始吃緊，并較終退出金鐘二段的“**上蓋”開(kāi)發(fā)。

    1986年，陳曾熙去世，陳啟宗叔叔陳曾燾主理恒隆，直到1991年，陳啟宗登上恒隆的舞臺(tái)。

    對(duì)于1991年前的恒隆集團(tuán)，陳啟宗很少評(píng)及，問(wèn)得多了，他會(huì)感慨一下，“在長(zhǎng)輩略顯保守的作風(fēng)下，恒隆沉睡了十幾年?！?

    恒隆在陳啟宗的帶領(lǐng)下沒(méi)有一睡不醒。投資內(nèi)地和1997年的亞洲金融危機(jī)成就了陳啟宗的“恒隆奇跡”。20多年里，恒隆由原來(lái)排名的香港地產(chǎn)商滑落到第九、第十的位置，到今天再重回、第三位，陳啟宗真正見(jiàn)證了大浪淘沙般的地產(chǎn)風(fēng)云。

    “我曾經(jīng)多次提到1982年的一次晚宴，有我和鄭家純(新世界集團(tuán)主席)以及另外兩家地產(chǎn)商。他們也是香港名聲顯赫的人，土地儲(chǔ)備不少于新鴻基。但現(xiàn)在這兩家企業(yè)已經(jīng)倒閉了。”陳啟宗一直強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)極高的行業(yè)，財(cái)富來(lái)去的速度很快，有時(shí)如過(guò)眼云煙。

【商業(yè)奇才】17年做了兩大決定

    在說(shuō)陳啟宗的成長(zhǎng)史之前，我們先講陳啟宗的“陳氏育兒經(jīng)”，因?yàn)檫@種一脈相承的教育方式是陳氏保證這一家族產(chǎn)業(yè)能夠持久的秘訣。

    “先父去世時(shí)我們?nèi)值軟](méi)有拿到一分錢(qián)，我兒子從小我就教育他，他從來(lái)不會(huì)從爸爸這里拿到一分錢(qián)，將來(lái)也是?！?

    陳啟宗愛(ài)講他和兒子間的一個(gè)小故事。他的兒子現(xiàn)在在上海做事，每天早上騎自行車(chē)上班?！坝形掖螂娫捊o他，他說(shuō)‘對(duì)不起，爸爸我現(xiàn)在快要下自行車(chē)了，下了車(chē)我再給你通電話?！倍悊⒆诘幕貜?fù)也很幽默，“還騎自行車(chē)，你好 。”

    “有錢(qián)的兒子不成材，沒(méi)錢(qián)的兒子成材?！边@是陳啟宗給朋友的箴言，他從沒(méi)有拿父親一分錢(qián)，到較后入主恒隆，顯示了自己真正的“少主”實(shí)力。

    沒(méi)有進(jìn)入恒隆時(shí)，陳啟宗和弟弟即開(kāi)創(chuàng)晨興集團(tuán)，投資內(nèi)地新媒體等產(chǎn)業(yè)。一位陳啟宗在內(nèi)地的得力干將告訴記者，老板投資理念是風(fēng)險(xiǎn)投資領(lǐng)域的大膽和地產(chǎn)投資領(lǐng)域的謹(jǐn)慎并存。這也是他的企業(yè)得以在競(jìng)爭(zhēng)激烈的商場(chǎng)上健康發(fā)展的重要原因。

    大膽指的是不怕投錯(cuò)，“風(fēng)險(xiǎn)投資不會(huì)沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)，十投不可能十贏，但十投八贏，就是勝利?！敝?jǐn)慎指的是有憂(yōu)患意識(shí)并對(duì)此有所準(zhǔn)備。“陳啟宗只投高端地段的高端持有型物業(yè)，因?yàn)樵谒劾?，這類(lèi)物業(yè)抗危機(jī)能力較強(qiáng)，且有極穩(wěn)固的保值增值功能。”

    膽大心細(xì)的陳啟宗在上任17年里做了兩件讓人敬佩的決定，一是投資內(nèi)地，二是安穩(wěn)渡過(guò)亞洲金融危機(jī)。

    1992年，也就是陳啟宗上任恒隆集團(tuán)主席的年，陳啟宗正式踏出投資內(nèi)地的步，選擇的城市是剛剛進(jìn)入新一輪開(kāi)發(fā)的東方巴黎———上海。

    在參與上海的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，陳啟宗兩個(gè)招牌式項(xiàng)目恒隆廣場(chǎng)和港匯廣場(chǎng)相續(xù)建成，這兩個(gè)物業(yè)至今仍是高樓林立的上海較有魅力和人氣的兩個(gè)商用物業(yè)，并由此奠定了陳啟宗在高端寫(xiě)字樓和商用物業(yè)開(kāi)發(fā)的霸主地位。

    “港匯廣場(chǎng)現(xiàn)在日人流量52萬(wàn)，兩個(gè)物業(yè)的出租回報(bào)率現(xiàn)在達(dá)到20%?！标悊⒆诟嬖V記者。

    但是此后一段時(shí)間，恒隆在內(nèi)地的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)變得謹(jǐn)慎十足。這無(wú)疑和陳啟宗在1997年金融危機(jī)前后的頓悟有關(guān)。有人用“踩準(zhǔn)”一詞形容危機(jī)前后的陳啟宗戰(zhàn)略，實(shí)際上，這是恒隆在經(jīng)歷了1982年危機(jī)后的一種先知先覺(jué)。

    在1997年亞洲金融危機(jī)全面來(lái)襲之前，大量地產(chǎn)商還在積極而樂(lè)觀地高價(jià)囤積土地的時(shí)候，陳啟宗沒(méi)有購(gòu)進(jìn)一塊土地，甚至還賣(mài)出了一塊土地，套現(xiàn)二十億港元，保證了危機(jī)之后企業(yè)能有大量現(xiàn)金流。金融危機(jī)過(guò)后，當(dāng)眾多地產(chǎn)商資金鏈斷裂、樓市價(jià)格一落再落，幾乎沒(méi)有人看好行業(yè)前景之時(shí)，陳啟宗適時(shí)出擊，開(kāi)始收購(gòu)?fù)恋仨?xiàng)目，但又并不冒進(jìn)，依然保持謹(jǐn)慎穩(wěn)健的基本原則。

    一賣(mài)一購(gòu)間，陳啟宗成就了他的商業(yè)奇跡。并較終全面扭轉(zhuǎn)了恒隆在香港商界的印象，從1982年前后的較受大勢(shì)所累的企業(yè)一躍成為較具前瞻性的地產(chǎn)巨頭。

【盛世危言】房地產(chǎn)泡沫不在房?jī)r(jià)在股市

    到今天，恒隆在中國(guó)內(nèi)地的投資繼續(xù)低調(diào)而謹(jǐn)慎的作風(fēng)?！昂懵‖F(xiàn)在不怎么在上海、北京這些城市投資了。很簡(jiǎn)單，價(jià)格太高?！标悊⒆谡f(shuō)。目前，恒隆在中國(guó)的商用物業(yè)投資集中在沈陽(yáng)、天津等地，“不是這些城市的項(xiàng)目比上海強(qiáng)，是這些項(xiàng)目的成本顯然比上海低?！标悊⒆谡f(shuō)。

    “若說(shuō)內(nèi)地樓市有泡沫，那只能說(shuō)泡沫不在房?jī)r(jià)，而在股市?！标悊⒆跀嘌?。這是他對(duì)目前內(nèi)地樓市的較直接判斷，和大多數(shù)人的判斷不同。

    “高房?jī)r(jià)起碼還有需求支撐，但是擠入股票市場(chǎng)大量追捧地產(chǎn)股的資金卻僅僅是一個(gè)虛幻的數(shù)字?！标悊⒆趯?duì)記者說(shuō)，一旦資本市場(chǎng)的投資心理有變，這些脆弱的數(shù)字將很快灰飛煙滅。

    這就好比前不久爆發(fā)的美國(guó)次級(jí)債風(fēng)波。這次風(fēng)波的源起實(shí)在太小，甚至可以說(shuō)是個(gè)意外，卻引來(lái)全球資本市場(chǎng)的大波動(dòng)。傳導(dǎo)至香港股市，次債風(fēng)波導(dǎo)致市值連續(xù)幾天大幅下滑，恒隆與一些地產(chǎn)企業(yè)體驗(yàn)深刻。

    次債風(fēng)

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