二環(huán)內(nèi)某項(xiàng)目曾以每平方米9000元均價(jià)開(kāi)盤(pán)，較高漲到每平方米12000元，而目前正在以每平方米6400元的價(jià)格消化尾房；京東某項(xiàng)目，今天打98折，明天電器，后天物業(yè)費(fèi)；在北京95％以上的項(xiàng)目中，樓層越高，房?jī)r(jià)越貴，可誰(shuí)也沒(méi)問(wèn)過(guò)為什么。目前，北京在售樓盤(pán)中普遍存在著憑經(jīng)驗(yàn)定價(jià)、粗線(xiàn)條定價(jià)、隨意打折、房?jī)r(jià)透明度不高等現(xiàn)象。以“樓層越高、價(jià)格越高”為例，因?yàn)橥饬⒚孀兓熬坝^(guān)變化，實(shí)際上樓層價(jià)格變化不應(yīng)該是線(xiàn)性的，這種粗線(xiàn)條的定位，導(dǎo)致同一項(xiàng)目的性?xún)r(jià)比不同，性?xún)r(jià)比好的房子被購(gòu)走，留下大量尾房，然后又隨意打折，這種現(xiàn)象又導(dǎo)致業(yè)主不滿(mǎn)，給物業(yè)帶來(lái)隱患……針對(duì)這些問(wèn)題，太陽(yáng)星城在北京頭家采用了“頭期定價(jià)采用特征價(jià)格法，而后每期價(jià)格變化根據(jù)市場(chǎng)反饋和特征定價(jià)模型調(diào)整”的定價(jià)模式。


給樓盤(pán)科學(xué)的定價(jià)


1、特征價(jià)格法


住宅也是相異性商品，不同住宅在建筑規(guī)模、位置、特征等都有很大不同。在完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境下，容積率、采光、衛(wèi)生間數(shù)量等都有潛在價(jià)值，換一句話(huà)說(shuō)住宅的每一個(gè)特征對(duì)它的價(jià)格都有貢獻(xiàn)。特征價(jià)格法就是根據(jù)房地產(chǎn)的特征計(jì)算房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的方法。在數(shù)學(xué)上，房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格P為房地產(chǎn)屬性或特征（如區(qū)位、環(huán)境、容積率、建筑面積、臥室數(shù)量、朝向、采光等因素）和時(shí)間的函數(shù)。在較簡(jiǎn)單情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格可用線(xiàn)性函數(shù)表示：


P＝a＋ai×Xi＋a2×X2＋．．．＋an×Xn＋bT，式中Xi為房地產(chǎn)某一特征，T為銷(xiāo)售的時(shí)間，ai、b為系數(shù)。


2、多元線(xiàn)性回歸分析


開(kāi)發(fā)商選用臥室數(shù)量、衛(wèi)生間數(shù)量、建筑面積、套內(nèi)面積、實(shí)用率、朝向系數(shù)、采光系數(shù)、開(kāi)闊性、戶(hù)梯比、附加面積、面積接受度、景觀(guān)因素、布局合理性、環(huán)境因素等房地產(chǎn)特征。由于確定特定區(qū)內(nèi)的價(jià)格差異，因此略去區(qū)位、交通等共同的特征。每個(gè)特征用定量表示，價(jià)格、景觀(guān)因素、布局合理性、設(shè)施等環(huán)境因素初始由市場(chǎng)人員和專(zhuān)業(yè)人員評(píng)分。針對(duì)不同戶(hù)型，共獲取600組實(shí)驗(yàn)數(shù)據(jù)。


實(shí)驗(yàn)數(shù)據(jù)通過(guò)相關(guān)分析，選出與價(jià)格顯著相關(guān)的特征。通過(guò)分析選出臥室數(shù)量、朝向系數(shù)、采光系數(shù)、戶(hù)梯比、面積接受度、景觀(guān)因素、布局合理性、環(huán)境因素8個(gè)主要特征。


通過(guò)多元線(xiàn)性回歸，獲得基準(zhǔn)價(jià)格的效用線(xiàn)性函數(shù)：


P＝5375＋32．6×臥室數(shù)量＋158．7×朝向系數(shù)＋333．1×采光系數(shù)－29．0×戶(hù)梯比＋98．5×面積接受度＋180．2×景觀(guān)因素＋31．2×布局合理性＋84．2×環(huán)境因素


上述8個(gè)屬性對(duì)價(jià)格影響的主次順序?yàn)榫坝^(guān)因素、朝向系數(shù)、臥室數(shù)量、環(huán)境因素、戶(hù)梯比、面積接受度、采光系數(shù)、布局合理性。根據(jù)各種戶(hù)型8個(gè)特征的平均值，代入上式即可計(jì)算出該戶(hù)型的基準(zhǔn)價(jià)格。


3、樓層差價(jià)格確定


為了簡(jiǎn)化分析計(jì)算，頭期初始定價(jià)將樓層差分開(kāi)計(jì)算。樓層價(jià)差一般采用線(xiàn)性方法確定，既等層差。根據(jù)大量的實(shí)際銷(xiāo)售資料分析，層差不是線(xiàn)性的。根據(jù)類(lèi)似的實(shí)際數(shù)據(jù)分析，得出不同樓層價(jià)格的曲線(xiàn)為：樓層平均價(jià)格＝5553＋92．71×層數(shù)－2．78×層數(shù)×層數(shù)


對(duì)于特殊樓層和特殊戶(hù)型，價(jià)格按影響系數(shù)調(diào)整。


4、每期調(diào)價(jià)


頭期價(jià)格確定并投入實(shí)施后，根據(jù)實(shí)際銷(xiāo)售反饋的信息和預(yù)先確定的隨時(shí)間變化的價(jià)格曲線(xiàn)，按照特征價(jià)格模型調(diào)整每一期每一單位住宅的價(jià)格。暢銷(xiāo)的戶(hù)型價(jià)格調(diào)整大，滯銷(xiāo)的戶(hù)型調(diào)整小甚至不調(diào)。采用這種定價(jià)方法能夠根據(jù)住宅的特征確定較為公平、合理的價(jià)格，同時(shí)能夠控制每一期的銷(xiāo)售進(jìn)度和均價(jià)。


特征定價(jià)的房子會(huì)升值


據(jù)北京市太陽(yáng)宮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司韓總介紹，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，由于樓層、朝向、景觀(guān)等的不同，一個(gè)小區(qū)里的每一套房子都是不同的，一些購(gòu)房者由于不會(huì)選擇，可能會(huì)花了與別人相同的錢(qián)卻購(gòu)到品質(zhì)較差的房子，這對(duì)于他們是不公平的；從開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，由于售價(jià)相同，一個(gè)項(xiàng)目較后剩下的都是相對(duì)來(lái)說(shuō)比較差的房源，造成收尾房難賣(mài)的狀況，打折銷(xiāo)售不僅會(huì)使開(kāi)發(fā)商受到損失，也會(huì)使前期購(gòu)購(gòu)房子的業(yè)主受到房子貶值的打擊。采用特征定價(jià)法，就會(huì)減少甚至杜絕這種情況的發(fā)生。


其次，由于時(shí)間也是公式中的一項(xiàng)指數(shù)，樓盤(pán)價(jià)格會(huì)隨著開(kāi)盤(pán)時(shí)間的增長(zhǎng)而增加，購(gòu)房者從購(gòu)房的時(shí)候起樓盤(pán)就開(kāi)始升值，而且房?jī)r(jià)的漲幅會(huì)高于銀行貸款利率，從而使購(gòu)房者的利益得到保證。


第三，這樣的定價(jià)具有透明度極高的特點(diǎn)，能直接表現(xiàn)出房子的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，讓購(gòu)房者一目了然。比如太陽(yáng)星城的5號(hào)樓是價(jià)位較高的一棟樓，因?yàn)槠湮恢迷谏鐓^(qū)中間，能看到湖水和樹(shù)林的雙景觀(guān)，景觀(guān)指數(shù)高，所以?xún)r(jià)位高；而社區(qū)也存在著3層價(jià)格低于2層的現(xiàn)象，這是因?yàn)闃潜P(pán)外立面為了美觀(guān)設(shè)計(jì)了腰線(xiàn)，使得3層的窗戶(hù)小于二層，因此，采光指數(shù)小于二層，所以?xún)r(jià)格就低。


第四，由于房?jī)r(jià)是經(jīng)過(guò)科學(xué)計(jì)算得出的，就減少了很多人為地抬高或者壓低價(jià)格的因素，使房子的性?xún)r(jià)比達(dá)到較高的程度，從而有效地減少了尾樓的套數(shù)，給物業(yè)管理帶來(lái)了很多便利。

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