商鋪投資一般資金回收期為六至八年，年出租收益率在16%左右，但專家提醒———

　　近來，投資商鋪成為許多投資者的熱門話題，建外SOHO一個面積為363平方米的商鋪曾拍出了1070萬元的高價，左岸工社面積為106平方米的店鋪也拍到了668萬元。但是，在市場火爆的背后，專家提醒，在投資之前，應(yīng)該問問自己是否具備商鋪投資的知識，應(yīng)該選擇怎樣的商鋪來投資。

　　投資商鋪主要有三類人

　　較近，世紀(jì)城籌建亞洲SHOPPINGMALL的消息引起廣大投資者的期待，而北京財富、東方銀座等房地產(chǎn)項目也在大推底商。據(jù)了解，目前北京投資商鋪的主要有三類人：一類屬于商鋪經(jīng)營者。隨著人們生活水平的提高，一些致力于西餅屋、眼鏡店、美容、服裝等精品店和休閑行業(yè)的人越來越多，這批人是較早關(guān)注商鋪的人；類是商鋪炒家。像投資住宅一樣，北京也有一批瞄準(zhǔn)商鋪投資的炒家，哪兒的商鋪要開始銷售了，這批人消息較靈通；第三類是外地人。由于較早地接受商鋪投資的觀念，外地人對投資北京商鋪的熱情更高。中關(guān)村幾個可銷售商鋪的電子市場如科技貿(mào)易和鼎好電子商城等，異地置業(yè)現(xiàn)象十分突出，客戶中外地人的比例達到60%至80%。

　　不過，投資商鋪不可忘記風(fēng)險。投資商鋪雖然贏利前景看好，但并不是所有商鋪都是賺錢的。

　　專家提醒，對于想投資小型商鋪的投資者來說，頭當(dāng)其沖要考慮的因素是所選地點區(qū)域性商業(yè)氣氛是否濃烈，如人口密集度、人口結(jié)構(gòu)、日均人流量、消費能力、消費結(jié)構(gòu)、商業(yè)設(shè)施網(wǎng)點數(shù)及結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施結(jié)構(gòu)等。而且，要瞄準(zhǔn)新建市場。一般說來，新建的市場其出售的價位相對而言比老市場要便宜得多，如果到有發(fā)展?jié)摿Φ男率袌鲑徶媒?jīng)營門面，則升值的潛力大，投資少。其次，要盯住一些新開發(fā)的城區(qū)。

　　以下幾個指標(biāo)可以作為投資時的參考：

　　一、市面和樓層因素。成熟的社區(qū)往往店家密集，還配有公園、影院等輔助設(shè)施。租金往往較能體現(xiàn)商鋪的價值。一樓的商鋪往往較好租，租金也高，對投資者也較有保障。

　　二、使用率有多高，有沒有自主權(quán)。自主權(quán)越高，收益越單純。使用率提高一倍，就等于降低一半租金。如果商鋪的位置面向開闊的使用空間，客戶流又比較簡單合理的話，就能有效提高商鋪的使用率。

　　三、能否找準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)市場。準(zhǔn)確的市場定位則可以大大提高投資的回報，比如“電腦一條街”、“服裝一條街”等，找準(zhǔn)市場定位可事半功倍。

　　此外，了解一些底商投資常識也是避免增加風(fēng)險的重要因素。

　　，商業(yè)建筑的土地出讓權(quán)要比住宅高，土地出讓年限只有40年；，在貸款政策方面，住宅底商的貸款是6成10年，利率是6.25%。第三，住宅底商不是按套銷售，而是按較小銷售面積銷售。具體面積標(biāo)準(zhǔn)因項目而異，有100平方米的，也有1000平方米的。

　　在后期使用過程中以及硬件配備上也應(yīng)注意：，水、電、氣、熱等需按專門的商業(yè)市政標(biāo)準(zhǔn)繳費；，物業(yè)管理費高于普通住宅，一般在10元每月每平方米左右；第三，根據(jù)經(jīng)營范圍，各行業(yè)的主管部門對房屋有些特殊要求，如餐飲業(yè)要專設(shè)污水隔油池等特殊設(shè)備；第四，由于按面積出租，剛性的空置是住宅底商經(jīng)營不可避免的。

　　一些業(yè)內(nèi)人士進一步分析認為，對于投資者來說，因為開發(fā)費用比較高，底商經(jīng)營項目要求較高，而消費人群又有限，投資者進入時一定要小心。

　　投資商鋪回報率有多高

　　面對投資商鋪在北京的迅猛發(fā)展勢頭，有業(yè)內(nèi)人士分析了三方面的原因：

　　頭先，是消費者投資意識的多元化。過去，不少投資于股票、住宅的人轉(zhuǎn)投商鋪，期望能從中淘得自己的“桶金”。

　　以北京某地段的商鋪為例，30平方米至80平方米商鋪的投資一般在50萬至100萬元左右，資金回收周期為6至8年，此后年出租收益率為16%左右。收益率不低，而且可以貸款。

　　其次，商鋪可出租亦可經(jīng)營的靈活方式也是吸引投資者的重要因素?，F(xiàn)在人們擇業(yè)日趨多元化，商鋪投資正好圓了一部分人“自己當(dāng)老板”的夢。

　　第三，像北京這樣的大都市商鋪發(fā)展空間大，遠未到頭。隨著近幾年市老房拆遷，城市居民外遷已是大勢所趨。

　　人們的衣、食、日用消費，大都需要臨近便捷的商業(yè)網(wǎng)點實現(xiàn)，這個商業(yè)空當(dāng)恰恰是商鋪的發(fā)展空間。北京有的成熟社區(qū)的商鋪收益甚至與井、西單商業(yè)街的商鋪相當(dāng)。

　　有人以朝外地區(qū)為例算了一筆賬，以20600元每平方米的價格購入200平方米的底商，那么不含稅的房屋總價為412萬元，區(qū)域底商平均租金為12元每天每平方米，保守一點計算，扣掉一個月可能的空置，再扣掉5%面積的空置，這200平方米的年租金收入為(毛利)76.4萬，估計5年左右收回本錢，相當(dāng)于每10天收回1

　　平方米投資的速度。當(dāng)然實際情況要比這復(fù)雜多了，但是這也

　　在某種程度上反映了目前北京底商一般5年至7年收回投資成本的經(jīng)驗數(shù)字。

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