百強房地產(chǎn)企業(yè)運營效率變化圖

    近日，有關(guān)IPO融資不得用于囤地的消息成為業(yè)內(nèi)的熱點。起因是中國證監(jiān)會發(fā)行部有關(guān)負責人在一次論壇上公開表示，中國證監(jiān)會支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)通過IPO或借殼上市等方式，通過資本市場實現(xiàn)做大做強。但房地產(chǎn)企業(yè)頭發(fā)過程中凡募集資金用于囤積土地、房源，或用于購購開發(fā)用地等，將不予核準。房地產(chǎn)開發(fā)商“圈錢拿地、再圈錢”模式宣告終結(jié)。開發(fā)商將不得不關(guān)注資金回籠這個無比現(xiàn)實的問題，積極尋覓通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓、內(nèi)部賬目轉(zhuǎn)換等方式繼續(xù)完成圈地計劃，房產(chǎn)企業(yè)格局將再次發(fā)生變化。

“地荒”轉(zhuǎn)為“錢荒”

    2007年前后的土地儲備急速擴張，地價款的支出造成了不少房企公司現(xiàn)金緊張。

    經(jīng)歷了“跑馬圈地”和過去一系列宏觀調(diào)控之后，曾經(jīng)困擾房地產(chǎn)公司的“地荒”問題轉(zhuǎn)為了“錢荒”。來自中國房地產(chǎn)鰲頭0研究組提供的《中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究報告》的數(shù)據(jù)顯示：雖然百強企業(yè)近幾年主營業(yè)務收入快速增長，但由于資產(chǎn)增長快于收入增長速率，運營效率出現(xiàn)緩慢下降。目前百強企業(yè)的流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率已從2005年的0.6下滑到2007年的0.55。從已經(jīng)公布年報的上市公司業(yè)績來看，眾多公司無論從營業(yè)收入還是凈利潤都有較大幅度的增長，但其現(xiàn)金流項目下卻出現(xiàn)了巨大負數(shù)。保利地產(chǎn)每股現(xiàn)金流為－7.65元，金地集團的每股現(xiàn)金流為-7.52元，招商地產(chǎn)每股現(xiàn)金流為－4.74元，等等。總體看來，只有華發(fā)股份、泛海建設(shè)等個別房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流為正數(shù)。

    對此，國泰君安房地產(chǎn)分析師對筆者表示：“房地產(chǎn)行業(yè)的自身特點是一個原因，如房地產(chǎn)項目的結(jié)算時間不同。但主要還是因為很多公司在融資不暢的情況下，2007年前后的土地儲備急速擴張，地價款的支出造成了公司現(xiàn)金緊張。”

從“無限期捂盤”到準時開盤

    部分開發(fā)商感受到壓力，看不清未來走勢，選擇落袋為安，出貨跡象明顯。

    盡管2月剛過，市場環(huán)境較差，并非較好的推盤時機，但部分項目仍將推出手中房源。這些項目在3月積極推盤入市的主要原因是因面臨較大的資金壓力，迫切需要回籠資金而被迫降低心理預期。

    房地產(chǎn)研究統(tǒng)計，3月的上海樓市有30個商品住宅項目推盤上市，其中有5個項目將是頭次面市。此外，有9個在去年就計劃推盤的項目也預計將于3月推房面市。這些項目因種種原因延緩推盤，其中延緩時間較久的項目甚至在去年4月就有推房計劃，到如今已近一年，“捂盤”嫌疑極大。此類“捂盤”項目即使在3月推盤上市，推出的也是少數(shù)房源，其目的在于試探市場反應，大批量上市的可能性很小。
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