社區(qū)商業(yè)的選址及其制約因素分析

　　社區(qū)商業(yè)是指以周邊社區(qū)居民為主要消費群體的商業(yè)形態(tài)，以提供便利性的商業(yè)服務為主要經(jīng)營特征的商業(yè)形式。社區(qū)商業(yè)是城市商業(yè)格局中的一個重要組成部分，對滿足社區(qū)居民必要的商業(yè)服務起到了非常重要的作用。社區(qū)商業(yè)具有穩(wěn)定的消費基礎(chǔ)和龐大的消費群體，但社區(qū)商業(yè)對固定消費群體存在特殊的依賴性，因此，社區(qū)商業(yè)的選址問題需要我們重新思考。

　　社區(qū)商業(yè)的商圈的輻射范圍遠遠小于商業(yè)街和大型購物，其商圈的范圍更傾向于以點為核心的集中性輻射，以店鋪坐落位置向外延伸一定距離而形成的一個方圓范圍。顧客的購購便利、店鋪的經(jīng)營水平、區(qū)域中的有效客源和零售網(wǎng)點的集中化程度構(gòu)成了社區(qū)商業(yè)的商圈空間。較易于到達店鋪的顧客群體構(gòu)成了社區(qū)商業(yè)的核心商圈，通常50-70%的顧客來自于這個區(qū)域，店鋪銷售額的60-70%也來源于這個區(qū)域。核心商圈的衡量除了傳統(tǒng)意義上的地理因素外，主要以顧客到達店鋪所需時間為依據(jù)：步行5時辰（大約500米范圍）基本構(gòu)成店鋪的核心商圈；步行10時辰（大約1000米范圍）構(gòu)成次要商圈；步行15-20時辰（大約2000米范圍）構(gòu)成邊緣商圈。社區(qū)商業(yè)的選址除了關(guān)注區(qū)域內(nèi)消費群體的數(shù)量外，更要關(guān)注區(qū)域內(nèi)消費群體的消費水平和消費行為習慣。要想做到選址成功，必須對那些制約店鋪日后經(jīng)營發(fā)展的相關(guān)因素仔細分析和研究。這些因素可以初步歸納為以下幾個方面：

１、人口規(guī)模和增長潛力

　　社區(qū)商業(yè)的選址決策是一項系統(tǒng)工程，任何一個環(huán)節(jié)的疏忽都關(guān)系到店鋪日后經(jīng)營的損益。社區(qū)商業(yè)店鋪的選址是為了限度地滿足所屬區(qū)域內(nèi)消費者的商業(yè)需求。一個聚集大量常住人口并具有較高消費水平的地點，其商業(yè)價值是不言而喻的。衡量一個社區(qū)商圈內(nèi)的人口規(guī)模，除了查閱現(xiàn)有居民的戶籍資料外，計算區(qū)域人口的增長速度也是必要的方法。從中國城市發(fā)展的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，如果一個區(qū)域內(nèi)人口的年增長率低于1%時，可以判斷該地區(qū)可能處于停滯發(fā)展區(qū)域。如果區(qū)域人口的年增長率超過3%時，則表明該區(qū)域處于人口快速發(fā)展階段。如果單純依據(jù)社區(qū)人口規(guī)模來判斷店鋪日后的經(jīng)營狀況，對不同經(jīng)營業(yè)態(tài)來講，差別很大。這里提出一個新的衡量指標：人口流動密度，該指標是指不同經(jīng)營時間內(nèi)店鋪核心商圈內(nèi)的人口流動狀況。對于社區(qū)商業(yè)經(jīng)營來講，按照的經(jīng)營時間分為早上（6點-9點）、白天（10點—17點）、晚上（18點-21點）三個經(jīng)營時段。早、晚時段和白天的人口流動密度明顯不同，因次，社區(qū)商業(yè)的選址應根據(jù)不同時段人口流動特征和自身經(jīng)營方式進行雙向分析。

２、消費人群的構(gòu)成特征

　　社區(qū)商業(yè)所在區(qū)域內(nèi)不同年齡、不同性別、不同職業(yè)、不同家庭組成對商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)有著重要的制約作用。不同年齡段的消費者對商業(yè)需求是不同的。一般說來，以中青年為主的社區(qū)具有的消費潛力。對于社區(qū)商業(yè)的選址來講，衡量區(qū)域內(nèi)的消費潛力可以從三個方面考慮：頭先，區(qū)域內(nèi)年輕白領(lǐng)人群的聚集程度；其次，家庭年均收入水平及增長幅度；較后，區(qū)域內(nèi)人群的消費心理和習慣。社區(qū)商業(yè)的消費群體的工作狀況也很重要，社區(qū)中工作的人群越多，則消費潛力越大。不同人群的教育文化背景同樣會影響他們的消費觀念，教育程度較高社區(qū)對于時尚用品、兒童教育、文化商品等有較強的購購欲望和消費能力，他們更重視經(jīng)營的特色和品味，對價格的敏感程度不是很高。消費群體的家庭組成情況，對于社區(qū)商業(yè)或服務的需求也會有不同的偏好，家庭在不同的周期內(nèi)，會由于孩子的出生、人口的增加、老人的贍養(yǎng)等問題影響其消費水平。

３、交通的干擾程度

　　交通狀況對于店鋪的經(jīng)營非常重要，店鋪在追求銷售業(yè)績的原則下，應保證顧客到達店鋪的便利和舒適。社區(qū)商業(yè)在選址時必須要調(diào)查店鋪周圍的交通情況，該地點的公交汽線路是否便捷，店鋪地點距離交通站點的遠近、道路狀況都是重要的因素。同時，店鋪周邊機動車、自行車及步行的通行便利程度和停車場的情況也應考慮。通過我們的觀察，對于社區(qū)商業(yè)的選址有幾個需要注意的細節(jié)也應引起注意：店鋪門前的步行通道，門前較好有3米以上的步行通道，既可以保證顧客合理的步行空間，又利于店鋪開展促銷活動；機動車的穿行速度，在汽車非快速行駛區(qū)域，顧客有更多的時間注意你的店鋪；門前的交通干擾，交通護攔、立交橋、禁止停車區(qū)域這些交通設(shè)施都會影響顧客到達你的店鋪。

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