商業(yè)主圈、次圈、邊圈策劃：

商圈對于商業(yè)地產的幾個思考解析

　　大家在工作及生活中也都會提及商圈這個名詞，就一個商圈對其一個商業(yè)項目的影響是很關鍵的，但是我們靜下心來慢慢去理順一些信息，你會發(fā)現商圈并不是那么簡單，它的背后有著很深的文化底蘊、城市的建設規(guī)劃、消費者的購購力等等諸多因素。

　　我們先談談商圈的概念及其形成。

　　商圈，是指商店以其所在地點為，沿著一定的方向和距離擴展，吸引顧客的輻射范圍，簡單地說，也就是來店顧客所居住的區(qū)域范圍。無論大商場還是小商店，它們的銷售總是有一定的地理范圍。這個地理范圍就是以商場為，向四周輻射至可能來店購購的消費者所居住的地點。

以下是引用片段：
　　零售商店的銷售活動范圍通常都有一定的地理界限，也即有相對穩(wěn)定的商圈。不同的商店由于所在地區(qū)、經營規(guī)模、經營方式、經營品種、經營條件的不同，使得商圈規(guī)模、商圈形態(tài)存在很大差別。同樣一個零售商店在不同的經營時期受到不同的因素的干擾和影響，其商圈也并不是一成不變的，商圈規(guī)模時大時小。

　　商圈分析是百貨商店選址的一重大步驟，也是重要的基礎工作。商場在選址時，頭先要明確商圈范圍，了解服務對象，確定經營范圍，評估經營效益，然后確定大致地點和商店規(guī)模。

商圈的構成大致分為三個組成部分，即主圈、次圈、邊圈。

　　較靠近商店的主圈區(qū)域：主圈即主要商圈，也稱商圈，是指較接近商店的區(qū)域。在主要商圈內，消費者去商店購物較為方便，一般情況下，百貨店65%左右的顧客來自主要商圈。再主要商圈內，顧客在人口中的密度較高，每個顧客的平均購貨額葉較高，這一商圈很少與其他的商圈發(fā)生重疊，否則就很容易出現過度競爭。一般來說，消協(xié)商店的核心商圈在0.8公里之內，顧客步行來店在10時辰以內；大型商場的核心商圈在5公里以內，無論使用任何交通工具來店，不超過20時辰。當然有些朋友一定會問在一線城市商圈的主圈很多，其實我們可以這樣理解，城市發(fā)展區(qū)域化、板塊化，像北京這個城市，周邊的城市都成了以北京為主的衛(wèi)星城市，交通道路的快速發(fā)展（也會形成地下城市商圈的發(fā)展，像日本地下城**商圈），已經逐漸縮短了商圈的差距，所以我們在這里只是按正常的情況分析。

　　次要商圈即商圈，是指位于主要商圈外圍的次要區(qū)域。在這一區(qū)域內，顧客較為分散，但消費者來店購購商品也較為方便，在次要商圈內聚集著百貨商店25%左右的顧客。一般來說，小型商店的次要商圈在1.5公里之內，顧客步行來店在20時辰以內；大型商場的次要商圈在8公里以內，無論使用何種交通工具來店，平均不超過40時辰。

　　邊圈即邊緣商圈，也稱第三商圈，是指位于次要商圈以外的區(qū)域。在邊緣商圈內，散居著百貨商店10%左右的顧客，在這個區(qū)域的消費者來商店購購商品不太方便，一般來說，小型商店的邊緣商圈在1.5公里之內，顧客步行來店在20時辰以內；大型商場的次要商圈在8公里以內，無論使用何種交通工具來店，平均不超過40時辰以上。

　　商圈受各種因素的影響，其范圍和形狀是會經常變化的。一般情況下，商圈形態(tài)表現多為各種不規(guī)則的多角型，為了便于研究分析，一般將商圈抽象地視為以商店為向外輻射的圓心圓型。

　　商圈的分析主要是對商圈的構成、特點和影響商圈規(guī)模變化的各種因素進行綜合性的研究。對商場來講，商圈分析有助于企業(yè)選擇店址，在符合設址原則的條件下，確定適宜的設址地點；有助于企業(yè)制定市場開拓目標，明確哪些是本商場的基本顧客群和潛在顧客群，不斷擴大商圈范圍；有助于企業(yè)有效地進行市場競爭，在掌握商圈范圍內客流來源和客流類型的基礎上，開展有針對性的營銷。商圈分析我們好藥考慮的因素有人口數量及特點、建設狀況、社會因素及商業(yè)發(fā)展?jié)摿Α?/P>

商圈對商業(yè)地產項目的影響有以下幾點

　　其一、商圈影響百貨商店的特點。

　　百貨商店的商圈不僅有別于其他商場和商店的商圈，而且即使同是百貨商店，坐落于同一地區(qū)，由于其各自不同的特點，商圈范圍也有所區(qū)別。造成這種區(qū)別的因素有：商店的形象和信譽。服務質量的優(yōu)劣，商品經營的特色，價位的高低，以及物質設施的差異等。經營同類商品的兩個商店即便同處一個地區(qū)的同一條街道，其對顧客的吸引力也會有所差異，相應地，商圈規(guī)模也不一致。哪些經營靈活，商品齊全，服務周到，在消費者中樹立了良好形象的商店，商圈規(guī)模相對地會較其他同行業(yè)商店大。

　　其二、商圈影響百貨店的經營規(guī)模。

　　百貨商店因其經營規(guī)模不同，商圈大小也不同。一般而言，商店的經營規(guī)模大，種類品種多，吸引顧客的范圍也大。又因為規(guī)模越大，品種就越多，銷售的輻射區(qū)域就越廣，商圈的半徑就越大。應該指出的是，商圈總是有限度的，不會無限擴張。

　　其三、商圈影響百貨店的經營商品種類。

　　百貨商店的商圈的大小因其經營的商品種類而異，即百貨商店的商品經營種類對其商圈大小有重要影響。一般情況下，以經營日常生活用品為主的百貨商店，其商圈大多以主要商圈為主，而以經營高端大件耐用消費品為主的百貨商店，其商圈的邊緣部分可擴展到12公里左右。

　　其四、商圈影響交通運輸情況。

　　交通地理條件是影響商圈規(guī)模的會因此擴大，反則限制了商圈的延伸。自然的非人為的地理障礙，會無情地截斷商圈的界限，成為商圈規(guī)模擴大的巨大障礙。所以百貨商店在界定商圈和進行商圈分析時，要考慮到影響顧客來店的交通條件，如街道通達程度、公共汽車運行狀況、交通設施和管理措施等因素，盡量擴大商圈，使百貨商店有更寬的服務面和更廣的服務群。

　　其五、商圈影響競爭對手的地理位置。

　　相互競爭的商店之間距離較遠，他們各自的商圈也越大。如潛在顧客居于兩家同行業(yè)商店之間，各自的商店分別會吸引一部分潛在顧客，造成客流分散，商圈都會因此而縮小。但有此相互競爭的商店毗鄰而設，顧客因有較多的比較選擇機會而被吸引過來，則商圈反而會因競爭而擴大，根據有關專家的研究，兩家同類型的百貨同商店相距在1.5公里以外，8公里以內，對顧客的爭奪是激烈的，兩家商店的商圈都會縮小，只是少部分的共同商圈。兩家同類型的百貨商店距離幾公里以外，隨著距離的擴大，競爭程度會逐漸減弱，以至形成各自的商圈。

　　其六、商圈影響百貨商店的促銷情況。

　　百貨商店的商圈大小固然要受到一系列客觀因素的影響和制約，但它決不是固定不變的。百貨商店經營者的主觀努力也會影響商圈的變化，如百貨商店通過廣告宣傳，開展公關活動。以及廣泛的人員推銷與營業(yè)推廣活動不斷擴大知名度、影響力，吸引更多的編輯商圈顧客慕名光顧，隨之商店的商圈規(guī)模會驟然擴張。

　　其七、商圈影響消費者的流動性。

　　隨著消費者流動性的增長，光顧商店的顧客來源會更為廣泛，邊緣商圈會因此而擴大，商店的整個商圈規(guī)模必然會隨之擴大。

　　所以我們在研究商業(yè)項目的時候就要考慮到項目外部市場環(huán)境與項目的產品結構想結合。還要找到商圈與項目的項目關聯的介入點，這樣的話對項目的規(guī)劃定位有著重大的意義。

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