商業(yè)主圈、次圈、邊圈策劃：

商圈對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的幾個(gè)思考解析

　　大家在工作及生活中也都會(huì)提及商圈這個(gè)名詞，就一個(gè)商圈對(duì)其一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的影響是很關(guān)鍵的，但是我們靜下心來(lái)慢慢去理順一些信息，你會(huì)發(fā)現(xiàn)商圈并不是那么簡(jiǎn)單，它的背后有著很深的文化底蘊(yùn)、城市的建設(shè)規(guī)劃、消費(fèi)者的購(gòu)購(gòu)力等等諸多因素。

　　我們先談?wù)勆倘Φ母拍罴捌湫纬伞?

　　商圈，是指商店以其所在地點(diǎn)為，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍，簡(jiǎn)單地說(shuō)，也就是來(lái)店顧客所居住的區(qū)域范圍。無(wú)論大商場(chǎng)還是小商店，它們的銷(xiāo)售總是有一定的地理范圍。這個(gè)地理范圍就是以商場(chǎng)為，向四周輻射至可能來(lái)店購(gòu)購(gòu)的消費(fèi)者所居住的地點(diǎn)。

以下是引用片段：
　　零售商店的銷(xiāo)售活動(dòng)范圍通常都有一定的地理界限，也即有相對(duì)穩(wěn)定的商圈。不同的商店由于所在地區(qū)、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)方式、經(jīng)營(yíng)品種、經(jīng)營(yíng)條件的不同，使得商圈規(guī)模、商圈形態(tài)存在很大差別。同樣一個(gè)零售商店在不同的經(jīng)營(yíng)時(shí)期受到不同的因素的干擾和影響，其商圈也并不是一成不變的，商圈規(guī)模時(shí)大時(shí)小。

　　商圈分析是百貨商店選址的一重大步驟，也是重要的基礎(chǔ)工作。商場(chǎng)在選址時(shí)，頭先要明確商圈范圍，了解服務(wù)對(duì)象，確定經(jīng)營(yíng)范圍，評(píng)估經(jīng)營(yíng)效益，然后確定大致地點(diǎn)和商店規(guī)模。

商圈的構(gòu)成大致分為三個(gè)組成部分，即主圈、次圈、邊圈。

　　較靠近商店的主圈區(qū)域：主圈即主要商圈，也稱商圈，是指較接近商店的區(qū)域。在主要商圈內(nèi)，消費(fèi)者去商店購(gòu)物較為方便，一般情況下，百貨店65%左右的顧客來(lái)自主要商圈。再主要商圈內(nèi)，顧客在人口中的密度較高，每個(gè)顧客的平均購(gòu)貨額葉較高，這一商圈很少與其他的商圈發(fā)生重疊，否則就很容易出現(xiàn)過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)。一般來(lái)說(shuō)，消協(xié)商店的核心商圈在0.8公里之內(nèi)，顧客步行來(lái)店在10時(shí)辰以內(nèi)；大型商場(chǎng)的核心商圈在5公里以內(nèi)，無(wú)論使用任何交通工具來(lái)店，不超過(guò)20時(shí)辰。當(dāng)然有些朋友一定會(huì)問(wèn)在一線城市商圈的主圈很多，其實(shí)我們可以這樣理解，城市發(fā)展區(qū)域化、板塊化，像北京這個(gè)城市，周邊的城市都成了以北京為主的衛(wèi)星城市，交通道路的快速發(fā)展（也會(huì)形成地下城市商圈的發(fā)展，像日本地下城**商圈），已經(jīng)逐漸縮短了商圈的差距，所以我們?cè)谶@里只是按正常的情況分析。

　　次要商圈即商圈，是指位于主要商圈外圍的次要區(qū)域。在這一區(qū)域內(nèi)，顧客較為分散，但消費(fèi)者來(lái)店購(gòu)購(gòu)商品也較為方便，在次要商圈內(nèi)聚集著百貨商店25%左右的顧客。一般來(lái)說(shuō)，小型商店的次要商圈在1.5公里之內(nèi)，顧客步行來(lái)店在20時(shí)辰以內(nèi)；大型商場(chǎng)的次要商圈在8公里以內(nèi)，無(wú)論使用何種交通工具來(lái)店，平均不超過(guò)40時(shí)辰。

　　邊圈即邊緣商圈，也稱第三商圈，是指位于次要商圈以外的區(qū)域。在邊緣商圈內(nèi)，散居著百貨商店10%左右的顧客，在這個(gè)區(qū)域的消費(fèi)者來(lái)商店購(gòu)購(gòu)商品不太方便，一般來(lái)說(shuō)，小型商店的邊緣商圈在1.5公里之內(nèi)，顧客步行來(lái)店在20時(shí)辰以內(nèi)；大型商場(chǎng)的次要商圈在8公里以內(nèi)，無(wú)論使用何種交通工具來(lái)店，平均不超過(guò)40時(shí)辰以上。

　　商圈受各種因素的影響，其范圍和形狀是會(huì)經(jīng)常變化的。一般情況下，商圈形態(tài)表現(xiàn)多為各種不規(guī)則的多角型，為了便于研究分析，一般將商圈抽象地視為以商店為向外輻射的圓心圓型。

　　商圈的分析主要是對(duì)商圈的構(gòu)成、特點(diǎn)和影響商圈規(guī)模變化的各種因素進(jìn)行綜合性的研究。對(duì)商場(chǎng)來(lái)講，商圈分析有助于企業(yè)選擇店址，在符合設(shè)址原則的條件下，確定適宜的設(shè)址地點(diǎn)；有助于企業(yè)制定市場(chǎng)開(kāi)拓目標(biāo)，明確哪些是本商場(chǎng)的基本顧客群和潛在顧客群，不斷擴(kuò)大商圈范圍；有助于企業(yè)有效地進(jìn)行市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，在掌握商圈范圍內(nèi)客流來(lái)源和客流類(lèi)型的基礎(chǔ)上，開(kāi)展有針對(duì)性的營(yíng)銷(xiāo)。商圈分析我們好藥考慮的因素有人口數(shù)量及特點(diǎn)、建設(shè)狀況、社會(huì)因素及商業(yè)發(fā)展?jié)摿Α?/P>

商圈對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的影響有以下幾點(diǎn)

　　其一、商圈影響百貨商店的特點(diǎn)。

　　百貨商店的商圈不僅有別于其他商場(chǎng)和商店的商圈，而且即使同是百貨商店，坐落于同一地區(qū)，由于其各自不同的特點(diǎn)，商圈范圍也有所區(qū)別。造成這種區(qū)別的因素有：商店的形象和信譽(yù)。服務(wù)質(zhì)量的優(yōu)劣，商品經(jīng)營(yíng)的特色，價(jià)位的高低，以及物質(zhì)設(shè)施的差異等。經(jīng)營(yíng)同類(lèi)商品的兩個(gè)商店即便同處一個(gè)地區(qū)的同一條街道，其對(duì)顧客的吸引力也會(huì)有所差異，相應(yīng)地，商圈規(guī)模也不一致。哪些經(jīng)營(yíng)靈活，商品齊全，服務(wù)周到，在消費(fèi)者中樹(shù)立了良好形象的商店，商圈規(guī)模相對(duì)地會(huì)較其他同行業(yè)商店大。

　　其二、商圈影響百貨店的經(jīng)營(yíng)規(guī)模。

　　百貨商店因其經(jīng)營(yíng)規(guī)模不同，商圈大小也不同。一般而言，商店的經(jīng)營(yíng)規(guī)模大，種類(lèi)品種多，吸引顧客的范圍也大。又因?yàn)橐?guī)模越大，品種就越多，銷(xiāo)售的輻射區(qū)域就越廣，商圈的半徑就越大。應(yīng)該指出的是，商圈總是有限度的，不會(huì)無(wú)限擴(kuò)張。

　　其三、商圈影響百貨店的經(jīng)營(yíng)商品種類(lèi)。

　　百貨商店的商圈的大小因其經(jīng)營(yíng)的商品種類(lèi)而異，即百貨商店的商品經(jīng)營(yíng)種類(lèi)對(duì)其商圈大小有重要影響。一般情況下，以經(jīng)營(yíng)日常生活用品為主的百貨商店，其商圈大多以主要商圈為主，而以經(jīng)營(yíng)高端大件耐用消費(fèi)品為主的百貨商店，其商圈的邊緣部分可擴(kuò)展到12公里左右。

　　其四、商圈影響交通運(yùn)輸情況。

　　交通地理?xiàng)l件是影響商圈規(guī)模的會(huì)因此擴(kuò)大，反則限制了商圈的延伸。自然的非人為的地理障礙，會(huì)無(wú)情地截?cái)嗌倘Φ慕缦?，成為商圈?guī)模擴(kuò)大的巨大障礙。所以百貨商店在界定商圈和進(jìn)行商圈分析時(shí)，要考慮到影響顧客來(lái)店的交通條件，如街道通達(dá)程度、公共汽車(chē)運(yùn)行狀況、交通設(shè)施和管理措施等因素，盡量擴(kuò)大商圈，使百貨商店有更寬的服務(wù)面和更廣的服務(wù)群。

　　其五、商圈影響競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的地理位置。

　　相互競(jìng)爭(zhēng)的商店之間距離較遠(yuǎn)，他們各自的商圈也越大。如潛在顧客居于兩家同行業(yè)商店之間，各自的商店分別會(huì)吸引一部分潛在顧客，造成客流分散，商圈都會(huì)因此而縮小。但有此相互競(jìng)爭(zhēng)的商店毗鄰而設(shè)，顧客因有較多的比較選擇機(jī)會(huì)而被吸引過(guò)來(lái)，則商圈反而會(huì)因競(jìng)爭(zhēng)而擴(kuò)大，根據(jù)有關(guān)專家的研究，兩家同類(lèi)型的百貨同商店相距在1.5公里以外，8公里以內(nèi)，對(duì)顧客的爭(zhēng)奪是激烈的，兩家商店的商圈都會(huì)縮小，只是少部分的共同商圈。兩家同類(lèi)型的百貨商店距離幾公里以外，隨著距離的擴(kuò)大，競(jìng)爭(zhēng)程度會(huì)逐漸減弱，以至形成各自的商圈。

　　其六、商圈影響百貨商店的促銷(xiāo)情況。

　　百貨商店的商圈大小固然要受到一系列客觀因素的影響和制約，但它決不是固定不變的。百貨商店經(jīng)營(yíng)者的主觀努力也會(huì)影響商圈的變化，如百貨商店通過(guò)廣告宣傳，開(kāi)展公關(guān)活動(dòng)。以及廣泛的人員推銷(xiāo)與營(yíng)業(yè)推廣活動(dòng)不斷擴(kuò)大知名度、影響力，吸引更多的編輯商圈顧客慕名光顧，隨之商店的商圈規(guī)模會(huì)驟然擴(kuò)張。

　　其七、商圈影響消費(fèi)者的流動(dòng)性。

　　隨著消費(fèi)者流動(dòng)性的增長(zhǎng)，光顧商店的顧客來(lái)源會(huì)更為廣泛，邊緣商圈會(huì)因此而擴(kuò)大，商店的整個(gè)商圈規(guī)模必然會(huì)隨之?dāng)U大。

　　所以我們?cè)谘芯可虡I(yè)項(xiàng)目的時(shí)候就要考慮到項(xiàng)目外部市場(chǎng)環(huán)境與項(xiàng)目的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)想結(jié)合。還要找到商圈與項(xiàng)目的項(xiàng)目關(guān)聯(lián)的介入點(diǎn)，這樣的話對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃定位有著重大的意義。

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