商業(yè)地產(chǎn)策劃：商業(yè)步行街較具活力的商業(yè)業(yè)態(tài)

　　商業(yè)步行街作為一種較具活力的商業(yè)業(yè)態(tài)和較具成長空間的商鋪形式，受到投資者的熱烈追捧。在近年的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱中，商業(yè)步行街占據(jù)了相當?shù)谋壤科湓?，無非是商業(yè)步行街不僅銷售價值高，而且發(fā)展商可以根據(jù)步行街的街鋪獨立經(jīng)營的特征，輕松甩掉招商經(jīng)營的包袱。

  步行街不僅好賣，賣了還可以不管，于是乎步行街開發(fā)開始熱過了頭，放任自流過了頭。目前全國各地開發(fā)的商業(yè)步行街，有的開發(fā)了一期，期便難以為繼，生意冷清甚至無法開街者也比比皆是。

  目前在惠州市區(qū)及周邊縣市，還缺少大規(guī)模的購物公園式街區(qū)、社區(qū)商業(yè)型商業(yè)步行街，即使是各種中小型商業(yè)街也較少。由于這些步行街大都以銷售為導向，且商鋪價格高，較易出售，因而開發(fā)商可以嘗試選擇其中一條或者幾條作為開發(fā)的方向，但是千萬要遵循商業(yè)步行街開發(fā)經(jīng)營的基本規(guī)律，使商鋪銷售后成為良性物業(yè)。

  商業(yè)步行街，以其獨特的街區(qū)特征，成為商鋪投資者的頭選，也得到越來越多開發(fā)商的青睞。

  但令人遺憾的是，國內(nèi)近年開發(fā)的商業(yè)步行街很多都人氣稀落、生意蕭條，究其原因，主要在于：選址不當，在非城市和商業(yè)位置硬性規(guī)劃步行街，卻不知步行街離不開商業(yè)積淀；規(guī)模超標，不論城市消費人口多少，動輒就是幾十萬平方米大開發(fā)等。步行街的開發(fā)熱潮與冷清的人氣，引發(fā)了一股到底是“步行街”還是“不行街”的反思浪潮。

  其實，商業(yè)步行街的開發(fā)也應(yīng)該是一個系統(tǒng)的工程，從項目立項開始，就要從后續(xù)經(jīng)營出發(fā)，一切以可持續(xù)經(jīng)營為指導，充分尊重零售市場規(guī)律，解決好五個方面的問題。

  地段選擇

  縱觀全國成功步行街的發(fā)展軌跡，從其地段的角度來看，無一不處于城市的核心商圈，擁有悠久的歷史和極高的知名度，在城市里家喻戶曉，如深圳的東門步行街、廣州的上下九步行街、長沙的黃興路步行街、武漢的江漢路步行街等。而惠州的西湖步行街，處于惠城區(qū)的老商業(yè)街區(qū)，并憑借西湖商圈的核心位置，在惠州市同樣具有相當?shù)挠绊懥Α?/P>

  發(fā)展商在進行步行街開發(fā)之初，頭先要研究一下意向開發(fā)區(qū)域的地段因素和商業(yè)條件。步行街的開發(fā)，是地段，是地段，第三還是地段，一個偏離城市商業(yè)、居住的商業(yè)步行街，即使規(guī)劃再，也是無本之末。

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  近年的商業(yè)步行街開發(fā)，出現(xiàn)了一股貪大求洋的風氣，規(guī)模越做越大，幾萬平方米司空見慣，十萬甚至幾十萬平方米比比皆是，甚至一個經(jīng)濟并不十分發(fā)達的縣級市，也蓋上十幾萬平方米的步行街。

  商業(yè)步行街的規(guī)?？刂疲梢赃m當超前，但更要量體裁衣，必須立足于城市居民數(shù)量、社會消費品零售總額數(shù)量等指標，同時結(jié)合自身的地理位置，考評城市現(xiàn)有商業(yè)的容量，確定實際的商圈半徑。缺乏科學的調(diào)研分析，忽視商業(yè)規(guī)律，一味要做“”，其結(jié)果只能是有街無市。

  文化魅力

  步行街之所以能夠擔綱城市商業(yè)代表的重任，并非偶然，而是因為步行街的獨特文化和商業(yè)魅力所致。

  商業(yè)步行街的文化魅力，較為核心的體現(xiàn)就是在步行街的建筑、環(huán)境景觀規(guī)劃上，要力求挖掘本土建筑文化的精髓，使步行街成為城市商業(yè)建筑的典范和藍本。

  同時在環(huán)境景觀方面，要力求從未來經(jīng)營的角度出發(fā)，對本土民俗文化進深入發(fā)掘，通過環(huán)境景觀誘發(fā)市民的歷史情節(jié)和認同，這不僅僅會對本土市民產(chǎn)生強大的人氣磁力，更是步行街成為城市標志的重要因素，使步行街成為一個城市文化發(fā)展的濃縮和代表。

  一個沒有文化和歷史作為載體的商業(yè)步行街，是沒有靈魂的。

  業(yè)態(tài)整合

  步行街的開發(fā)，必須充分重視業(yè)態(tài)規(guī)劃。

  頭先，在連鎖超市、百貨、電器等成為零售商業(yè)生力軍的今天，步行街必須大力引進主力店為經(jīng)營的核心和龍頭，要借助于品牌大商家的知名度和超強的聚客能力，為步行街的經(jīng)營提供助推。由于龍頭商家租賃面積大、租金要求低、位置要求好，一些開發(fā)商往往追求銷售面積化，不少步行街項目或未引進主力店，或引進主力店不足。

  其次，要注重業(yè)態(tài)的互補性。據(jù)相關(guān)資料統(tǒng)計，目前各地步行街二層以上的商鋪空置率達七成，其原因主要在于二層以上物業(yè)在業(yè)態(tài)選擇上雷同于頭層的定位。如果對二層以上進行餐飲、休閑、文化、娛樂類定位，就會扭轉(zhuǎn)這一局面。如惠州的數(shù)碼街三層引進了游戲廳、特色飲食街，在定位方面與一、二層的服飾、鞋包形成互補，其經(jīng)營狀況并非慘淡，反而較火爆。

  協(xié)調(diào)銷售與招商矛盾

  步行街作為一種較受追捧的商業(yè)物業(yè)，往往市場投資熱情高漲，一些開發(fā)商因此對步行街的售價寄予較高的期望。

  誠然，以什么價格銷售出去，能獲得多大的利潤，是任何一個發(fā)展商都非常關(guān)心的問題，但仍需要講究一個度，商業(yè)地產(chǎn)一旦盲目追求銷售價值的化，就會帶來銷售與經(jīng)營的矛盾，導致后續(xù)招商和經(jīng)營的壓力。

  售價、回報、租金收益是被緊緊牽系在一起的，若過高地榨取了銷售收益，勢必會提升租金，當商鋪超過現(xiàn)有市場的租金水平后，就導致了商戶的不認同和經(jīng)營壓力，步行街經(jīng)營不起來就不值得奇怪了。

  商業(yè)步行街的開發(fā)要走系統(tǒng)化的道路，要著重考慮但又不局限于上述降低開發(fā)風險的五個問題，包括發(fā)展商在保證銷售收益的同時，保留一定的自有物業(yè)作為商業(yè)步行街的配套區(qū)域，包括成立步行街管理辦公室，立足經(jīng)營，著眼未來等，都是商業(yè)步行街成功的必要條件。
 

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