城市商業(yè)步行街策劃與經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新

　　一、 商業(yè)步行街的發(fā)展特點(diǎn) 

　　1、商業(yè)步行街的發(fā)展歷程 

　　商業(yè)步行街發(fā)源于中國(guó)，唐代時(shí)期，長(zhǎng)安就有的商業(yè)街：東市和西市。到了宋代，清明上河圖就是典型的商業(yè)街，到了近代和現(xiàn)代，我國(guó)商業(yè)街發(fā)展落后于法國(guó)等西方國(guó)家。 

　　從全球來(lái)看商業(yè)街發(fā)展大體分為七個(gè)階段。個(gè)時(shí)期就是集市貿(mào)易。個(gè)時(shí)期這些攤販慢慢地開(kāi)始進(jìn)店，形成店鋪格局，在道路兩側(cè)形成不同數(shù)量不同規(guī)模的店鋪。第三個(gè)時(shí)期，實(shí)際上隨著商業(yè)街的發(fā)展，有些地方形成小的商業(yè)。第四個(gè)時(shí)期，大型商業(yè)街的出現(xiàn)。第五個(gè)時(shí)期，是規(guī)范化的商場(chǎng)和超市業(yè)態(tài)加入到流通領(lǐng)域以后，實(shí)際上就給商業(yè)街的結(jié)構(gòu)增添了骨干力量。第六個(gè)時(shí)期是六十年代，商業(yè)街由于中產(chǎn)搬到郊區(qū)居住進(jìn)入低谷時(shí)期。第七個(gè)時(shí)期，商業(yè)步行街增加shopping mall 購(gòu)物，出現(xiàn)購(gòu)物、文化娛樂(lè)、休閑、展示等趨勢(shì)，商業(yè)步行街開(kāi)始在各國(guó)獲得大發(fā)展。 

　　2、商業(yè)步行街對(duì)城市發(fā)展的影響與作用 

　　(1)商業(yè)步行街是城市的商業(yè)文化名片，是城市繁榮的象征，是城市運(yùn)營(yíng)的點(diǎn)睛之筆。 

　　(2)重振原有商業(yè)，帶動(dòng)城市新一輪發(fā)展 

　　(3) 塑造新的城市，沒(méi)有大型商業(yè)步行街，新城區(qū)就無(wú)法形成城市的。上海徐家匯的開(kāi)發(fā)改造非常成功，擁有地上商業(yè)區(qū)、地下商鋪網(wǎng)、周邊支持商業(yè)網(wǎng)和多個(gè)廣場(chǎng)型活動(dòng)，并由多種垂直交通將整個(gè)系統(tǒng)連通成為一個(gè)環(huán)形的商業(yè)區(qū)，其實(shí)質(zhì)是一條地下通行的環(huán)狀商業(yè)街。由于徐家匯商業(yè)區(qū)的帶動(dòng)，樓價(jià)從3000元上升到8000元，迅速成為新城區(qū)。 

　　(4)步行街對(duì)城市商業(yè)結(jié)構(gòu)更新，改變了單一購(gòu)物結(jié)構(gòu)，通過(guò)發(fā)展旅游文化等多種功能，提升了城市生活品質(zhì)。 

　　(5)強(qiáng)化城市的價(jià)值和凝聚力，改變城市空心化的格局 

　　(6)步行街對(duì)城市文化影響較大，它是對(duì)都市文化的提升與再造。商業(yè)步行街所倡導(dǎo)的不僅是城市文化的堆砌或變遷，它蘊(yùn)藏著文化移植、文化嫁接、文化轉(zhuǎn)換的城市發(fā)展，因此步行街將商業(yè)文化提升為社會(huì)文化層次。 

　　3、國(guó)際 商業(yè)步行街的發(fā)展特點(diǎn) 

　　國(guó)際 的商業(yè)步行街具有特征： 

　?。?） 硬件設(shè)施 ，包括市政、交通和商場(chǎng)乃至購(gòu)物環(huán)境的硬件設(shè)施。 

　?。?）它應(yīng)該是多功能的，比如購(gòu)物、休閑、文化、娛樂(lè)、餐飲、旅游六個(gè)方面。 

　?。?） 商業(yè)步行街管理水平應(yīng)該是 的，不僅要具備普通的商業(yè)物業(yè)管理功能，而且在步行街整體形象宣傳方面，公共服務(wù)與商業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)方面也應(yīng)該是 的。 

　?。?） 世界步行街具有較高的文化內(nèi)涵與藝術(shù)品味。 

　　法國(guó)巴黎的香榭麗舍大街就是國(guó)際 的商業(yè)大街, 它的發(fā)展印證了上述特征，香榭麗舍大街建于1670年，西起戴高樂(lè)星形廣場(chǎng)的凱旋門(mén)，東至矩形協(xié)和廣場(chǎng)，街道全長(zhǎng)1800米，寬120米，中間車(chē)行道可并行10輛汽車(chē)。愛(ài)麗舍大街是法國(guó)較繁華的街道，是法國(guó)繁榮富裕的象征。這條大街將巴黎所有的名勝古跡，如東邊的波旁宮、盧浮宮、市政大廈、巴士底獄廣場(chǎng)和西邊的凱旋門(mén)，聯(lián)系在一起了。大街的改造工程是于1991年5月正式開(kāi)始的，整個(gè)工程耗資達(dá)2.4億法郎,改造后增加了地下停車(chē)位，交通更加方便。 

　　香榭麗舍大街是巴黎之魂，大街的東半部分是700米長(zhǎng)的林蔭大道，兩側(cè)綠樹(shù)成行，郁郁蔥蔥，如詩(shī)如畫(huà)。成群結(jié)隊(duì)的飛鴿在草坪中悠然散步，是鬧市中的是一塊清幽之處。 

　　愛(ài)麗舍大街西段長(zhǎng)約1180 米，是商家云集之地，不太長(zhǎng)的街道兩旁布滿(mǎn)了法國(guó)和世界各地的大公司、大銀行、航空公司、電影院、高端商店和餐館。在這條街上，僅電影院和電影發(fā)行公司就有50多家，的有“高蒙”、“巴黎”、“喬治五世”等。這里每天都有法國(guó)和世界的較新影片上映。這里報(bào)刊雜志社眾多，《巴黎競(jìng)賽畫(huà)報(bào)》、《她》、《致敬》、《聯(lián)盟》、《雷次》等30多家在這里落戶(hù)安家。 

　　世界各大公司爭(zhēng)相把這里作為向世界展示自己實(shí)力的窗口?！袄字Z”、“白茹”、“雪鐵龍”、“奔馳”、“菲亞特”等歐洲品牌汽車(chē)公司在這里設(shè)立汽車(chē)展銷(xiāo)大廳；日本的“索尼”、“精工”等品牌公司在此開(kāi)設(shè)專(zhuān)賣(mài)店；法航、俄航等眾多航空公司在這里開(kāi)設(shè)了售票處；高端的時(shí)裝店、皮鞋店、頭飾店、箱包店、香水店鱗次櫛比；夜總會(huì)、歌舞廳、咖啡屋星羅棋布；巴黎三大夜總會(huì)之一的“麗多”就設(shè)在這里。這一切加上凱旋門(mén)和協(xié)和廣場(chǎng)吸引了各國(guó)的游客。“流浪音樂(lè)家”、“街頭畫(huà)家”、“街頭藝人”，也為這條大街增添了異樣的情調(diào)。 

　　二、國(guó)內(nèi)商業(yè)步行街的發(fā)展水平與存在問(wèn)題 

　　國(guó)內(nèi)商業(yè)步行街道發(fā)展經(jīng)歷三個(gè)階段 

　　1、 階段：加強(qiáng)交通管理，吸引顧客 

　　2、階段：體現(xiàn)對(duì)步行者的關(guān)懷 

　　3、第三階段：成為社區(qū)活動(dòng) 

　　國(guó)內(nèi)商業(yè)步行街道大部分是原先基礎(chǔ)良好的商業(yè)街區(qū)，后來(lái)將機(jī)動(dòng)車(chē)道路改建為步行道，其建筑格局、商業(yè)布局等基本延續(xù)多年來(lái)已經(jīng)形成的風(fēng)貌。 

　　由于先天不足，后天改造水平有限，國(guó)內(nèi)商業(yè)步行街普遍存在如下問(wèn)題： 

　　1、經(jīng)營(yíng)序列矛盾。 

　　2、商業(yè)利潤(rùn)下滑。 

　　3、商業(yè)功能單一，文化休閑功能不強(qiáng)。 

　　4、空間序列和尺度與消費(fèi)者心理行為存在差異。 

　　5、交通系統(tǒng)滯后，內(nèi)外部交通組織不暢。 

　　北方步行街以北京井為代表，不斷進(jìn)行升級(jí)與完善，2002年5月北京市東城區(qū)區(qū)長(zhǎng)陳平提出井升級(jí)戰(zhàn)略的目標(biāo)和措施。 

　　為適應(yīng)經(jīng)濟(jì)全球化和科技的高速發(fā)展，以及電子商務(wù)的普及應(yīng)用，井商業(yè)街將實(shí)施功能、結(jié)構(gòu)、檔次、形象的全面調(diào)整與提升。 

　?。晟乒δ?。從單一購(gòu)物的初級(jí)化市場(chǎng)，向購(gòu)物、旅游、休閑、娛樂(lè)、會(huì)展、文化等多樣性的高端化市場(chǎng)功能轉(zhuǎn)變。 

　?。{(diào)整結(jié)構(gòu)。將傳統(tǒng)的商業(yè)結(jié)構(gòu)向現(xiàn)代化、國(guó)際化商業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變。按照國(guó)際通行的商業(yè)區(qū)結(jié)構(gòu)和業(yè)態(tài)分布進(jìn)行調(diào)整，商業(yè)占３０－３５％，餐飲企業(yè)占２０－２５％，休閑、娛樂(lè)、酒店、服務(wù)等占３０－４０％。 

　?。嵘龣n次。井要融入世界經(jīng)濟(jì)大潮中，引進(jìn)跨國(guó)公司、世界知名品牌，國(guó)際管理集團(tuán)，使井成為時(shí)尚潮流展示世界名品的舞臺(tái)。 

　?。瓲I(yíng)造環(huán)境。貫徹“以人為本”的原則，綜合運(yùn)用多種手段，創(chuàng)造輕松舒適的步行街購(gòu)物氛圍，構(gòu)建體現(xiàn)“人文關(guān)懷”的城市景觀(guān)與生態(tài)環(huán)境。 

　　－－加快發(fā)展數(shù)字井。建設(shè)與互聯(lián)網(wǎng)相通的電子觸摸屏、自動(dòng)化停車(chē)誘導(dǎo)系統(tǒng)、現(xiàn)代化自動(dòng)停車(chē)場(chǎng)，將井與世界緊緊相連。 

　　深圳步行街的發(fā)展獨(dú)具特點(diǎn)，深圳商圈是東門(mén)，東門(mén)老街的歷史可以上溯到300多年前的明末清初，它一直是深圳商鋪較密集、客流較集中、商品較豐富、歷史較悠久的商業(yè)旺區(qū)。由于多能東門(mén)缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，各自為政，違法建筑不少，農(nóng)民房建設(shè)雜亂無(wú)序，交通擁擠，導(dǎo)致東門(mén)形象不佳。 

　　東門(mén)商業(yè)步行街是在東門(mén)老街的基礎(chǔ)上逐步發(fā)展而來(lái)。1998年,深圳市東門(mén)步行街改造工程正式啟動(dòng),1999年10月1日完工。東門(mén)步行街改造工程進(jìn)展順利，市、區(qū)政府共投資3.76億元，完成了一期工程，江澤民總書(shū)記等黨和國(guó)家專(zhuān)業(yè)人親臨東門(mén)視察，給予了較高的評(píng)價(jià)。 

　　東門(mén)步行街改造措施： 

　　1、改造交通設(shè)施，設(shè)置步行通道，禁止機(jī)動(dòng)車(chē)輛通行，交通改造分兩期，一期主要包括風(fēng)貌街、老街廣場(chǎng)、解放路等16條市政道路的改造，改造范圍內(nèi)各街道沿街立面以及公共照明工程、引導(dǎo)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、街頭小景建設(shè)等。二期工程主要包括公交換乘、步行街天棚等，二期改造投資1.64億元，已于2000年完成。 

　　2、拆除違法建筑，改造部分建筑設(shè)施 

　　拆除了影響施工進(jìn)程的各類(lèi)違法建筑群，共14500平方米，解放路改造完成地下管網(wǎng)施工；改造總面積達(dá)14500平方米的風(fēng)貌街 

　　3、核心百貨帶動(dòng)步行街繁榮，業(yè)態(tài)不斷調(diào)整趨于合理 

　　東門(mén)兩個(gè)主要百貨是茂業(yè)百貨與太陽(yáng)廣場(chǎng)。 

　　茂業(yè)百貨位于東門(mén)核心地段，東門(mén)中路的公共汽車(chē)站就在附近。茂業(yè)百貨于1996年開(kāi)業(yè)，是主力百貨商，總建筑面積近4萬(wàn)平方米，主要經(jīng)營(yíng)中低檔百貨商品，聲譽(yù)顯著，年銷(xiāo)售額8億元左右，利潤(rùn)1億元。太陽(yáng)百貨使后期之秀，位于東門(mén)步行街，基礎(chǔ)設(shè)施比較先進(jìn)，擁有電影院等現(xiàn)代購(gòu)物設(shè)施，目前年銷(xiāo)售額4億元左右。 

　　4、注重文化設(shè)施建設(shè) 

東門(mén)老街的標(biāo)志性主題雕塑是分布于三個(gè)廣場(chǎng)入口處的青銅大鐘，分別代表1992年、1997年和未來(lái)時(shí)代，鐘上銘刻相關(guān)文字，周?chē)髟O(shè)一組真人大小的青銅人物雕像，表現(xiàn)與1992年、1997年相關(guān)的生活場(chǎng)景。 

　　東門(mén)商業(yè)步行街區(qū)改造后取得預(yù)期目標(biāo)，取得良好效果。改造后東門(mén)商業(yè)步行街區(qū)的日客流量達(dá)30萬(wàn)人次，節(jié)假日更高達(dá)50至60萬(wàn)人次，年?duì)I業(yè)額40－50億元。街區(qū)處處洋溢著濃郁的嶺南建筑風(fēng)情，文化活動(dòng)頻繁，經(jīng)濟(jì)文化兩相輝映，是深圳的形象代表之一。 

　　東門(mén)步行街等改造工程依舊存在不如人意之處： 

　　1、出入步行街的公共交通依舊擁擠，步行街周邊兩條道路狹窄導(dǎo)致交通擁擠。 

　　2、改造后步行街的有一定文化特色，但是文化特色不突出，文化品味不高。 

　　3、建筑物過(guò)于密集，通透性不好，綠地與綠色太少。 

　　4、步行街內(nèi)經(jīng)營(yíng)者素質(zhì)與國(guó)外步行街相比差距太多，對(duì)東門(mén)步行街形象提升產(chǎn)生不利影響。 

　　5、步行街管理管理

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