經(jīng)典商場經(jīng)營管理：開發(fā)商如何管理經(jīng)營商場？

以下是引用片段：
　　下面我從實際操作的角度，從開發(fā)商的角度，從如何穩(wěn)定營運的角度，從風(fēng)險較小化的角度及資金快速周轉(zhuǎn)的角度，來發(fā)表一下本人的實戰(zhàn)經(jīng)驗。

　　頭先，我們要明白，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是為了相對于住宅地產(chǎn)贏得更多的利潤。只租不售，對于資金充足開發(fā)商或者項目不多是比較可行的方式，這樣更便于統(tǒng)一招商及營運管理。像樓主所說，在全國多個城市有商業(yè)項目，這樣一來，其資金壓力比較大，用銷售返租經(jīng)營，可利用相對較少的基礎(chǔ)資金實現(xiàn)滾動開發(fā)，資金利用率就大大提高。而且由于有相對比較穩(wěn)定的回報（一般是5~10年，回報率6~8%），在售價價格上可以有相應(yīng)的提升，這就是商業(yè)價值化的步，然后拿出部分銷售款項作為經(jīng)營及返租的費用，余下部分作為滾動開發(fā)資金，為在返租期后贏得經(jīng)營主控權(quán)，建議開發(fā)商按照自己的資金能力，自行持有30~50%的商業(yè)面積，這樣開發(fā)商仍然是的業(yè)主，在后期商業(yè)調(diào)整中占有完全優(yōu)勢，避免商業(yè)產(chǎn)權(quán)完全轉(zhuǎn)移所帶來的經(jīng)營危機，同時也為購購客戶、經(jīng)營客戶提供信心保障。

　　其次，是關(guān)于經(jīng)營的問題，本人認(rèn)為比較可行的有以下幾種方式：

　　一、聯(lián)營方式：具體又有2種操作方法：

　　1、開發(fā)商自行成立下屬或獨立商業(yè)經(jīng)營公司（為避免引起公司間經(jīng)濟(jì)糾紛，建議成立獨立公司，即與開發(fā)公司在法律上不相關(guān)），然后聘請當(dāng)?shù)剌^有品牌實力及商業(yè)管理經(jīng)驗的百貨公司結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，共同承擔(dān)風(fēng)險、分享利益。（在這個行業(yè)細(xì)分的時代，想自己“獨吞”很難，弄不好還一無所獲）。

　　2、委托百貨公司，開發(fā)商提供經(jīng)營場地，百貨公司負(fù)責(zé)商場運作，利益分成，開發(fā)公司必須有人員進(jìn)入百貨公司管理層，監(jiān)督服務(wù)。

　　二、聘請知名百貨公司核心人員，組建經(jīng)營公司及管理團(tuán)隊，這樣的好處是成本較省，但周期長，而且經(jīng)營的成敗取決于聘請的核心人員。
　
　　三、直接引進(jìn)百貨公司，優(yōu)點是啟動快，盈利快，缺點是合作周期比較長，至少10年，利潤相對小。

　　四、掛牌，就是加盟百貨公司，主要經(jīng)營管理開發(fā)商自己負(fù)責(zé)，百貨公司定期或者不定期指導(dǎo)商場經(jīng)營，收取品牌加盟費（服務(wù)費）。優(yōu)點是，有品牌效應(yīng)，利于招商，缺點是主要經(jīng)營還是自己，由于經(jīng)驗不足，風(fēng)險較大，而且還要一筆不小的費用。

　　本人認(rèn)為，從商場的長遠(yuǎn)經(jīng)營考慮，聯(lián)營方式較可行，雖然，它相比自營短期贏利相對減小，但同時由于雙方的利益點在商場良好經(jīng)營的前提之上，對商場的管理力度必定加強，而且雙方之間有約束力。這些都對商場的生存和發(fā)展很有利。

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