俗話(huà)說(shuō)：“住宅越用越折舊，商鋪越用越升值?！逼查_(kāi)地段的增值因素，住宅會(huì)隨著房齡的增長(zhǎng)而不斷折舊，商鋪卻會(huì)因?yàn)樯虡I(yè)氛圍的日益成熟而增值。

　　時(shí)下，股市依然徘徊不前，住宅房?jī)r(jià)已高，而商鋪，在今年3月非居住用房?jī)?nèi)外銷(xiāo)租售并軌的利好影響下，人們信心倍增，投資更趨活躍。雖然商業(yè)目前受非典的影響是較明顯的，但投資者相信，上海在抗擊非典中表現(xiàn)出來(lái)的理性與從容，將會(huì)令世人更加看好上海，令上海更加繁榮。故通過(guò)電話(huà)和網(wǎng)站，非典時(shí)期的商鋪投資洽談依然熱烈地進(jìn)行著。

　　■專(zhuān)家提醒

　　商鋪的投資與經(jīng)營(yíng)有著唇齒相依的密切關(guān)系，即使是純粹作為房地產(chǎn)投資的“房東”，也須對(duì)商鋪的未來(lái)經(jīng)營(yíng)狀況有所考察，以防風(fēng)險(xiǎn)。

　　高回報(bào)高風(fēng)險(xiǎn)

　　對(duì)于個(gè)體投資者來(lái)說(shuō)，幾十萬(wàn)元至300萬(wàn)元以下的小型商鋪是較受歡迎的，從形態(tài)上看，即為社區(qū)商鋪和商場(chǎng)商鋪。

　　上房商鋪的項(xiàng)敏認(rèn)為，隨著居住區(qū)的不斷向城市外圍延伸，為了方便居住者就近購(gòu)物，也為了彌補(bǔ)前幾年新建商品房開(kāi)發(fā)中商業(yè)配套的滯后，社區(qū)商鋪在未來(lái)5-6年將進(jìn)入一個(gè)迅速繁榮期。特別是內(nèi)外環(huán)線(xiàn)之間、大型聚居區(qū)的沿街商鋪，居住者的需求呼聲極高，也是未來(lái)幾年商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的推廣區(qū)，其投資效益是較令人看好的。社區(qū)商鋪以街面房為較佳，可以是沿街住宅的底層商鋪，也可以面向整個(gè)聚居區(qū)的商業(yè)街區(qū)；但如果深居樓盤(pán)內(nèi)部，則必須有型樓盤(pán)作依托,才能保證足夠的客源（如萬(wàn)科城市花園、中遠(yuǎn)兩灣城等），且發(fā)展商或物業(yè)公司對(duì)招商要有準(zhǔn)確的規(guī)劃定位，否則，其經(jīng)營(yíng)與投資前景就比較難測(cè)了。

　　臺(tái)灣 房地產(chǎn)業(yè)調(diào)研、策劃專(zhuān)家蔡為民認(rèn)為，以臺(tái)灣的經(jīng)驗(yàn)看，商場(chǎng)商鋪熱在上海的出現(xiàn)是遲早的事，尤其在街面商鋪的價(jià)格居高不下、一位難求時(shí)，投資者更會(huì)轉(zhuǎn)向商場(chǎng)商鋪尋找機(jī)會(huì)。事實(shí)上，上海也已幾度出現(xiàn)商場(chǎng)商鋪熱，襄陽(yáng)路服飾禮品市場(chǎng)、人民廣場(chǎng)和靜安公園地下商城等，都曾出現(xiàn)過(guò)投資者競(jìng)相爭(zhēng)購(gòu)的場(chǎng)面。但是，商鋪的投資不同于住宅，住宅如果一時(shí)無(wú)法脫手，投資者還可以自住或出租，商場(chǎng)商鋪一旦出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，尤其當(dāng)整個(gè)商場(chǎng)人氣不足、口碑不佳時(shí)，投資者不僅獲利無(wú)望，甚至可能本錢(qián)難保！

　　———與住宅投資相比，商鋪的會(huì)高得多，風(fēng)險(xiǎn)也高得多。所以在選購(gòu)商場(chǎng)商鋪時(shí)，一定要從經(jīng)營(yíng)的角度謹(jǐn)慎取舍。

　　“統(tǒng)籌者”很重要

　　如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)呢？對(duì)于“小本經(jīng)營(yíng)”來(lái)說(shuō)，追求“一枝獨(dú)秀”、“酒香不怕巷子深”是比較累的事，如果周邊商鋪能夠齊心協(xié)力，共同造勢(shì)，才能樹(shù)大好乘涼，利我利他。但投資者各自為陣，誰(shuí)也不好做誰(shuí)的主，又如何合力救市呢？這就需要一位“統(tǒng)籌者”。

　　有時(shí)候，這位“統(tǒng)籌者”是發(fā)展商。位于運(yùn)城路宜川支路的大寧韻道社區(qū)商鋪，發(fā)展商聯(lián)合有招商經(jīng)驗(yàn)的公司，對(duì)大寧綠地周邊的商業(yè)配套及居住者的消費(fèi)需求進(jìn)行了調(diào)查分析，為商鋪設(shè)計(jì)了特色餐飲、時(shí)尚畫(huà)廊、休閑服飾、藥房、沖印等10多種功能，然后進(jìn)行定向招商。這種由專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一規(guī)劃的商鋪經(jīng)營(yíng)，比起投資者個(gè)人的“做起來(lái)再說(shuō)”，顯然勝率要大得多。發(fā)展商直接“統(tǒng)籌”的另一優(yōu)勢(shì)，是據(jù)投資者在水、電、煤、消防、電話(huà)等方面的配套要求，還要進(jìn)行適當(dāng)?shù)卦黾优c調(diào)整。

　　有時(shí)候，這位“統(tǒng)籌者”是物業(yè)公司或管理公司。金銀島是宜山路新建的建材商廈，場(chǎng)內(nèi)商鋪全部出售。在這條的建材一條街上，各大商場(chǎng)的建材品牌重復(fù)的很多，如何讓顧客“逛別家，購(gòu)這家”呢？商場(chǎng)的管理公司不僅承擔(dān)了商場(chǎng)的物業(yè)管理，還對(duì)建材種類(lèi)與品牌的布局、標(biāo)識(shí)、銷(xiāo)售人員的服裝、服務(wù)等做出明確的設(shè)計(jì)與規(guī)范，并進(jìn)行統(tǒng)一的商場(chǎng)廣告發(fā)布與招商。這樣，很多商鋪的投資者干脆不找“下家”（建材商家）了，就等著管理公司招商后把商家分給他們。這種“坐享其成”的投資，有點(diǎn)像酒店式公寓的“包租”。

　　有時(shí)候，這位“統(tǒng)籌者”是中介公司。上房商鋪在代理商鋪中介的同時(shí)，通常會(huì)就商鋪的經(jīng)營(yíng)定位向投資者提供建議，憑藉多年的代理經(jīng)驗(yàn)，他們對(duì)經(jīng)營(yíng)定位的判斷敏銳而準(zhǔn)確。他們不愿意讓一個(gè)好端端的“旺鋪”因?yàn)殄e(cuò)誤的經(jīng)營(yíng)而成為“死鋪”，也不愿意因?yàn)閹讉€(gè)商鋪的不恰當(dāng)經(jīng)營(yíng)而“壞了”整條商街或整個(gè)商場(chǎng)。在他們看來(lái)，商鋪的經(jīng)營(yíng)、投資與中介商的口碑，是一條一榮俱榮的價(jià)值鏈。

　　當(dāng)我們走在與南京東路比肩而立的“”商業(yè)街，看到服裝店、指甲店、螃蟹店、包子鋪……雜七雜八地開(kāi)了一溜，卻無(wú)法吸引南京路的客流，更時(shí)有“旺鋪待租”的“廣告牌”奪人眼球，我們當(dāng)理解商鋪經(jīng)營(yíng)對(duì)于商鋪投資的重要性。

　　所以，在決定下單前，了解一下商鋪的“統(tǒng)籌者”是誰(shuí)？他的經(jīng)營(yíng)思路如何？對(duì)于商鋪日后的是大有益處的。

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