發(fā)掘商業(yè)物業(yè)商業(yè)潛力的價值點：

如何把握商業(yè)地產定位的核心要素
　　

　　商業(yè)地產開發(fā)的核心要素是發(fā)掘商業(yè)物業(yè)商業(yè)潛力的價值點，也就是確定商業(yè)地產的經營方向，或者說，商業(yè)地產開發(fā)定位是商業(yè)地產開發(fā)的核心要素。

　　準確的開發(fā)定位是商業(yè)物業(yè)成功開發(fā)的關鍵，只有準確的開發(fā)定位才能充分地發(fā)揮商業(yè)物業(yè)的商業(yè)價值，才能獲取理想的投資收益。如果商業(yè)地產的開發(fā)定位失誤，即使物業(yè)具備了優(yōu)良的配套設施條件，并投入了大量的廣告推廣費用，采取了先進的營銷推廣方式，商業(yè)地產的經營也將會面臨失敗的命運。如廣州美博城配套設施先進，營銷推廣的力度很大，但其較高端化妝品批發(fā)的開發(fā)定位不適合市場的需求，較終導致物業(yè)的經營步履艱難。

　　商業(yè)地產具有兩個客戶層次，個客戶層次是商品經營者，即物業(yè)的目標租戶，他們是商業(yè)地產的直接客戶；個客戶層次是商品的購購者、消費者，他們是商業(yè)物業(yè)的間接客戶，是經營的利潤之源。商業(yè)地產和租戶經營活動的任務是充分滿足消費者的需求。

　　商業(yè)地產的開發(fā)定位就是找準周邊環(huán)境中較具潛力的消費需求。周邊環(huán)境中的人群包括居住人群、交通人群、商業(yè)人群、工作人群等。其中對商業(yè)物業(yè)的經營產生較大影響的人群是有效人群，有效人群分布的范圍可能相當廣泛，也可能較為狹窄。有效人群的分布范圍受地段的交通條件、周邊居民狀況。商業(yè)環(huán)境等多種因素影響。一般情況下，交通輻射的范圍越廣，有效人群分布的范圍也越廣；周邊居民聚居程度越高，有效人群的密度就越大；周邊商業(yè)越發(fā)達，有效人群的范圍和密度也就越大。分析有效人群的各種消費需求，其中對商業(yè)物業(yè)價值產生較大影響的消費需求就是潛在需求，潛在消費需求就是地產開發(fā)定位的方向。

　　有效人群可能有多種潛在消費需求，也就是商業(yè)地產可以有多種開發(fā)定位方向，而其中有某種開發(fā)定位方向可使商業(yè)地產發(fā)揮的商業(yè)潛力，使物業(yè)經營較高，此種開發(fā)定位方向就是商業(yè)地產的開發(fā)定位目標。對商業(yè)地產進行準確的開發(fā)定位，不但要善于分析有效人群的分布特點，而且還需要了解消費者各種類型的消費需求及其經營的特點。這樣才能選擇合理的潛在消費需求作為商業(yè)地產的開發(fā)定位方向，這就要求商業(yè)地產的經營者需要具有廣博的商品經營知識外還要具備豐富的物業(yè)運作經驗。
 

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