商業(yè)地產(chǎn)策劃：便利店店鋪環(huán)境(商圈確定)與開店地點(diǎn)選擇分析

以下是引用片段：
店鋪開發(fā)的成功與否，其中的商團(tuán)調(diào)查與店址評(píng)估，占有十分重要的地位。

一．商圈確定

　　通過商圈調(diào)查，可以預(yù)估便利店座落地點(diǎn)，可能交易范圍內(nèi)的住戶數(shù)、消費(fèi)水準(zhǔn)、流動(dòng)人口量、營(yíng)業(yè)額；通過實(shí)地評(píng)估，就店鋪地理位置的便利性、人的動(dòng)線與流量、車的動(dòng)線與流量、接近性、視覺效果等，判斷該點(diǎn)是否適合開店，這樣才不致因?yàn)槊亩Q(mào)然開店，得不償失。
　【商圈的意義及其重要性】
　　　商圈，意指在便利店坐落的地點(diǎn)所能夠交易的范圍、規(guī)模。例如徒步區(qū)的店可能是方圓300米，鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)則可能是方圓1000米(購(gòu)物不方便、缺乏競(jìng)爭(zhēng)等因素)，視具體狀況而定。故商圖的選擇必須謹(jǐn)慎，且要調(diào)查清楚，方能開創(chuàng)自我的生存空間。
　　　一般而言，涵蓋面越大，表示商圈愈大，但實(shí)際上，在預(yù)開設(shè)店的周圍一定有競(jìng)爭(zhēng)店，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)將會(huì)被競(jìng)爭(zhēng)者所瓜分，所以對(duì)商圈的評(píng)估，并非一成不變，事實(shí)上是充滿了變數(shù)，評(píng)估時(shí)必須面面俱到。
　　經(jīng)營(yíng)一家成功的便利店，其所需要的條件很多，不過，商圈好壞對(duì)營(yíng)運(yùn)成功的影響力，可說是關(guān)鍵，因?yàn)榈攸c(diǎn)好壞直接影響便利店?duì)I運(yùn)的成功率，達(dá)60％。因此如何選擇一個(gè)好的商圈，對(duì)便利店日后的經(jīng)營(yíng)發(fā)展，有很大的影響。
　【商圈的類別】
　　商圈的變化，時(shí)時(shí)牽動(dòng)著業(yè)績(jī)的發(fā)展，因此在開店時(shí)，商圈的設(shè)定異常重要。
　　 1、商圈設(shè)定分類
　　 商圈的設(shè)定大致上可分為兩種型態(tài)。
　　 (1) 徒步為主的商圈。徒步為主的商圈，例如商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)等，以店為，半徑約300米，以走得到且快速方便為主。
　　 (2 )車輛動(dòng)線為主體的商圈，例如交叉路口附近及郊外主干路上，此種商困大多設(shè)置于郊外或下斑路線上，有方便的停車空間及良好的視覺效果，可滿足流動(dòng)車輛所需的商品。
　　 2、商困以區(qū)域大小的分類
　　 以區(qū)域的大小加以分類，則有下列幾種型態(tài)。
　　 (1) 鄰近型。其商困的設(shè)定大約在半徑200—500米左右，即徒步商圈，此類型商圈分布在每個(gè)地區(qū)人口較密集的地方或商業(yè)集中地。
　　 (2) 地區(qū)型。其商團(tuán)的設(shè)定一般在半徑1千米，人們稱之為生活商圈。
　　 (3) 大地區(qū)型。此為地區(qū)更廣的商圈。
　　 (4) 副都市型。通常指公共汽車路線集結(jié)的地方，可以轉(zhuǎn)換車，而形成交通集會(huì)地。
　　 (5) 都市型。商圈可涵蓋的范圍，可能是整個(gè)都市的四周，其交通流或人潮流的層面，可能來(lái)自四面八方。商圈的特性
　　 商圈的特性若依通常的習(xí)慣，常將實(shí)地環(huán)境分成下列幾種。
　　 1、住宅區(qū)
　　 住宅區(qū)內(nèi)的戶數(shù)基本上須達(dá)10佃戶左右，如以1戶4人來(lái)計(jì)算，則人數(shù)將達(dá)4000人左右。
　　 2、教育區(qū)
　　 教育區(qū)及附近有大、中、小學(xué)等學(xué)校，其中以私立學(xué)校較為理想，因其學(xué)生大多比較有錢，消費(fèi)層次比較高。當(dāng)然，也不能忽視補(bǔ)習(xí)班，補(bǔ)習(xí)班的集中區(qū)將更理想。
　　　3、辦公區(qū)
　　 辦公區(qū)指辦公大樓林立的地區(qū)，一棟辦公大樓內(nèi)的員工人數(shù)可能超過一二干人，尤其辦公大樓內(nèi)的上班族外食比例非常高。
　　  4、商業(yè)區(qū)
　　 商業(yè)區(qū)指商業(yè)行為集中的地方，由于過路客的增加，形成各種商店聚集之處。
　　 5、娛樂區(qū)
　　 娛樂區(qū)指以休聞消費(fèi)為主的商圈，通常玩樂之后，需要補(bǔ)充體力。
　　由上述不難發(fā)現(xiàn)，住宅區(qū)的顧客群較為穩(wěn)定，而且一般性的消費(fèi)、業(yè)績(jī)也較固定，如再加上交通主動(dòng)脈的配合，因?yàn)樵黾硬糠值耐鈦?lái)客，將使該區(qū)的業(yè)績(jī)有上升的可能。
　【商圈店址調(diào)查要點(diǎn)與評(píng)估】
　　 店址選擇的好壞，在開店戰(zhàn)略中是至關(guān)重要的。
　　 失敗店的主要因素有以下三點(diǎn)：
　　 (1) 地點(diǎn)選擇失?。?BR>　　 (2) 不熟練的評(píng)估人員致使調(diào)查的資料與判斷不準(zhǔn)；
　　 (3) 許多連鎖本部為了達(dá)到開店數(shù)量的目標(biāo)而開店，因此產(chǎn)生了許多失敗店。
　　由上述因素可以發(fā)現(xiàn)，商圈實(shí)地調(diào)查及評(píng)估準(zhǔn)確是十分重要的。大體而言，便利店在開店之前，對(duì)于實(shí)地調(diào)查作業(yè)應(yīng)精心細(xì)致。如考慮設(shè)店出人的人口流量多少、附近有幾家同類店或不同類店、其營(yíng)業(yè)情形如何、商品的內(nèi)容如何、價(jià)位的高低等，均是衡量的。
　　 1、商圈實(shí)地調(diào)查的要點(diǎn)
　　 (1) 開店地點(diǎn)周圍住戶的情形，亦即所謂的居民居住條件，其范圍有以下幾類。
　　 ① 住宅的種類： 
A、單身住宅；
B、普通小區(qū)住宅(分大、中型)；
Ｃ、它；公寓(分電梯大樓、普通公寓)；　　
D．高端住宅區(qū)。
　　以上的住宅種類都適于開設(shè)便利店，但貧民區(qū)、老人住宅區(qū)，則不太適合。
　　 ② 住戶的構(gòu)成。便利店的客戶群以10—30歲的青壯年為主，單身男女尤其重要。如以職業(yè)類別來(lái)看，司機(jī)、工廠上班者，藍(lán)領(lǐng)及白領(lǐng)以及服務(wù)業(yè)人員，都是比較理想的對(duì)象。
　　(2) 商團(tuán)內(nèi)有助于便利店設(shè)立的設(shè)施，有下列幾種：
　　 ①中小型企業(yè)(內(nèi)部沒有餐廳)；
　　 ②中大型醫(yī)院；
　　 ③大學(xué)、?？萍案咧新毿?；
　　 ④24公里的大、中型工廠(三班制)；
　　 ⑤消防隊(duì)、警察局、市政府；
　　 ⑧公園及廣場(chǎng)；
　　 ⑦車站附近；
　　 ⑧大型集中住宅區(qū)；
　　 ⑨其他。
　　(3) 商困未來(lái)發(fā)展的具體考慮如下：
　　 ①地區(qū)內(nèi)人口及戶數(shù)的增加；
　　 ②新設(shè)車站的計(jì)劃；
　　 ③學(xué)校的建設(shè)計(jì)劃；
　　 ④馬路新設(shè)、增設(shè)及拓寬計(jì)劃；
　　 ⑤小區(qū)住宅的興建計(jì)劃。
　　(4) 商國(guó)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)性。商圈內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)性，指的是區(qū)城內(nèi)有大型店、同類店或商業(yè)聚集較多時(shí)，要先確定是否還有設(shè)店的空間。
　　 2、評(píng)估
　　評(píng)估對(duì)便利店的成敗關(guān)系很大。一般而言，評(píng)估是開店前必要的工作，以國(guó)內(nèi)而言，大多是靠有經(jīng)驗(yàn)的人員的經(jīng)驗(yàn)來(lái)論定，因此評(píng)估的結(jié)果可能各不一樣。不過普遍來(lái)說，調(diào)查經(jīng)驗(yàn)豐富的老手，比起剛加入評(píng)估作業(yè)的新人，其評(píng)估的結(jié)果的準(zhǔn)確度優(yōu)于后者。
　　評(píng)估過程中，數(shù)據(jù)化、定量化評(píng)價(jià)數(shù)據(jù)，是非常重要的，可將人為干擾的因素減至較低。
　　 下面我們將討論一下評(píng)估作業(yè)的方法。
在地點(diǎn)位置詳細(xì)圖中，可了解周圍250米內(nèi)交通、道路、住宅及公共場(chǎng)所的位置關(guān)系，進(jìn)而判斷該點(diǎn)的位置是否理想。
　　　方法如下：點(diǎn)為欲開的便利店的位置，而3條圓虛線由內(nèi)而外各代表50米、150米、250米的范圍，可將250米內(nèi)的道路、住宅及公共場(chǎng)所標(biāo)注在國(guó)內(nèi)，再進(jìn)行分析與判斷。
　　將車輛動(dòng)線標(biāo)示清楚，這時(shí)設(shè)立地點(diǎn)附近的相關(guān)位置，清清楚楚，可以很清楚地判斷哪一點(diǎn)比較有利，其車輛的動(dòng)線是在哪里匯集，廣告效果哪一個(gè)比較理想，哪里停車較方便等。
　　較后再把距離內(nèi)的商圈標(biāo)注清楚，就可以很清楚地判斷該點(diǎn)是否可以設(shè)店了。

二、店址選擇
　　【店址選擇的重要性、原則】
　　1、店址選擇的重性
便利店籌建時(shí)，作好商團(tuán)分析是必不可少的，但較終目的是為了選定適當(dāng)?shù)脑O(shè)址地點(diǎn)。在西方國(guó)家，便利店的開設(shè)地店被視為開業(yè)前所需的三大主要資源之一，因?yàn)樘囟ㄩ_設(shè)地點(diǎn)決定了便利店可以吸引有限距離或地區(qū)內(nèi)潛在顧客的多少，這也就決定了便利店可以獲得銷售收入的高低，從而反映出開設(shè)地點(diǎn)作為一種資源的價(jià)值大小。店址選擇的重要性主要表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)。
　　(1) 店址選擇是一項(xiàng)大的、長(zhǎng)期性投資，關(guān)系著企業(yè)的發(fā)展前途。便利店的店址不管是租借的或是長(zhǎng)期性投資，關(guān)系著企業(yè)的發(fā)展前途。一經(jīng)確定，就需要投入大量的資金，去營(yíng)建店鋪。當(dāng)外部環(huán)境發(fā)生變化時(shí)，它不保人、財(cái)、物等經(jīng)營(yíng)要素可以作相應(yīng)調(diào)整，因其具有長(zhǎng)期性、固定性特點(diǎn)。
　　(2) 店址是便利店確定經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和制定經(jīng)營(yíng)策略的重要依據(jù)不同的地區(qū)有不同的社會(huì)環(huán)境、人口狀況、地理環(huán)境、交通條件、市政規(guī)劃等特點(diǎn)，它們分別制約著其所在地區(qū)的便利店顧客來(lái)源及特點(diǎn)和便利店對(duì)經(jīng)營(yíng)的商品、價(jià)格、促進(jìn)銷售活動(dòng)的選擇。
　　(3) 店址選擇是否合適，是影響便利店經(jīng)濟(jì)效益的一個(gè)重要因素。企業(yè)的店址選擇得當(dāng)，就意味著其享有“地利”優(yōu)勢(shì)。在同行業(yè)商店之間，如果在規(guī)模相當(dāng)、商品構(gòu)成、經(jīng)營(yíng)服務(wù)水平基本相同的情況下，好店址必然享有較好的經(jīng)濟(jì)效益。
　　(４) 店址選擇要堅(jiān)持“方便顧客”的原則，以節(jié)省顧客的購(gòu)購(gòu)時(shí)間，并限度滿足顧客的需要，否則將失去顧客的信賴、支持，企業(yè)也就失去生存的基礎(chǔ)。
　　 2．便利店店址選擇的原則
便利店店址選擇，是以適應(yīng)流向情況、人口分布，便利廣大顧客購(gòu)物為原則。在擴(kuò)大銷售的原則指導(dǎo)下，絕大多數(shù)商店都將店址選擇在城市繁華、人流必經(jīng)的城市要道和交通樞紐、城市居民住宅區(qū)附近以及郊區(qū)交通要道、村鎮(zhèn)和居民住宅等購(gòu)貨地區(qū)。從而形成了以下四種類型的商群。
　　 (1) 城市商業(yè)區(qū)。全市性的主要大街貫穿其間，云集著許多的百貨商店和各種專賣商店、豪華的大飯店、影劇院和辦公室大樓。這是全市較主要的、較繁華的商業(yè)區(qū)，在一些較小城鎮(zhèn)，商業(yè)區(qū)是這些城鎮(zhèn)階準(zhǔn)一的購(gòu)物區(qū)。
　　 (2) 城市交通要道和交通樞紐的商業(yè)街。它是大城市的次要的商業(yè)街。這里所說的交通要道和交通樞紐，包括城市的宜通街道、地下鐵道的大中轉(zhuǎn)站等。這些地點(diǎn)是人流必經(jīng)之處，在節(jié)假日、上下班時(shí)間人流如酣；店址選擇在這些地點(diǎn)就是為了方便來(lái)往人流購(gòu)物。
　　（３）城市居民區(qū)商業(yè)街和邊沿區(qū)商業(yè)。城市居民區(qū)商業(yè)街的顧客，主要是附近居民，在這些地點(diǎn)設(shè)置商店是為方便附近居民就近購(gòu)購(gòu)日用雜貨、百貨等。邊沿區(qū)商業(yè)往往坐落在鐵路的重要車站附近，規(guī)模較小。
　　 (4) 郊區(qū)購(gòu)物。在城市停車?yán)щy、交通日益擁擠，環(huán)境污染嚴(yán)重的情況下，隨著私人汽車大量增加，高速公路的發(fā)展，部分城市中的居民遷往郊區(qū)，形成效區(qū)住宅區(qū)，為適應(yīng)郊區(qū)居民的購(gòu)物需要，不少便利店設(shè)到郊區(qū)住宅區(qū)附近，形成了郊區(qū)購(gòu)物。
　　【區(qū)域位置選擇】
　　上面已經(jīng)說過，便利店在選

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽(yáng)光！