商業(yè)招商策劃管理運營：零售店選擇商圈評估方法之一

　　零售店選擇商圈評估方法即是零售商店在選址時，頭先要明確商業(yè)圈范圍，評估經(jīng)營效益，然后確信大致地點。商圈是指來店顧客所居住的地理區(qū)域。以商店所在地為，向四周擴展，構(gòu)成的一定輻射范圍，那就商業(yè)圈。商圈通常由核心商圈、次級商圈和邊緣商圈三部分構(gòu)成。

以下是引用片段：
　　通常而言，地區(qū)性商店的核心商業(yè)圈顧客密度，次級商業(yè)圈顧客密度較小，邊緣商業(yè)圈顧客密度較??；位于商業(yè)的商店，核心商業(yè)圈的顧客較少，次級和邊緣商業(yè)圈的顧客相對較多；大型百貨商店邊緣商業(yè)圈的顧客較多；居民區(qū)商店則幾乎沒邊緣商業(yè)圈的顧客。

　　
一、顧客來源

　　居住人口。即居住在零售店附近的常住人口，是核心商圈內(nèi)基本顧客的的主要來源。

　　工作人口。即那些并不居住在零售店附近，但工作地點在零售店附近的人口。這部分人口中不少利用上下班就近購購商品，他們是次級商圈中基本顧客的主要來源。通常來說，零售店附近工作人口越多，商圈規(guī)模相對擴張越大，潛在的顧客數(shù)量就多，對零售店經(jīng)營越有利。

　　流動人口。即在交通要道、商業(yè)繁華地區(qū)、公共活動場所過往的人口。這些過路人口是位于這些地區(qū)零售店的主要顧客來源，是構(gòu)成邊緣商圈內(nèi)顧客的基礎(chǔ)。一個地區(qū)的流動人口越多，在這一地區(qū)經(jīng)營的零售店能夠捕獲的潛在顧客就越多，同時經(jīng)營者云集，競爭亦越激烈。

　　
二、影響商圈大小的因素

　　商業(yè)信譽。信譽好的商店，其商圈規(guī)模會比同行業(yè)其他商店大。

　　經(jīng)營規(guī)模。商店的經(jīng)營規(guī)模越大，商品經(jīng)營范圍越廣，花色品種越齊全，其吸引顧客的空間范圍也越大。

　　商品種類。經(jīng)營日用品的商店的商圈較小，經(jīng)營選購品、特殊品的商店的商圈較大。

　　競爭商店位置。相互競爭的商店之間的距離越大，它們各自的商圈也越大。但，有時相互競爭的商店毗鄰而設(shè)，顧客因有較多的選擇而被吸引過去，則商圈也可能會因競爭而擴大。

　　顧客流動性。顧客流動性大，光顧商店的來源會更廣，商店的邊緣商圈所以會擴大，從而整個商圈規(guī)模會擴大。

　　交通地理狀況。商店位于商業(yè)區(qū)或交通便利的地區(qū)，商圈規(guī)模會所以擴大。

　　促銷活動。商店能夠通過各種促銷手段擴大其知名度和影響力，吸引更多的邊緣商圈顧客慕名光顧，從而使其商圈規(guī)模擴大。

　　
三、商圈確信的理論辦法

　　零售引力法則。零售引力法是商圈傳統(tǒng)定義的進一步拓展。該法則認為，城市的人口越多、規(guī)模越大、商業(yè)越發(fā)達，其對顧客的吸引力就越大。商店的吸引力是由鄰近商圈的人口和距離共同作用的結(jié)果。詳細可用如下公式計算。

　　式中：d為城市A和B之間的距離；pa為A城市人口；pb為B城市人口；Dab為A城市商圈的限度。
　商圈飽和度。測定特定商圈內(nèi)某類商品銷售的飽和水平，能夠幫助新設(shè)商店的經(jīng)營者啦解某個地區(qū)內(nèi)同行業(yè)商店是過多還是不足。通常來說，在飽和水平較低的地區(qū)開店，成功的概率較高。商圈飽和水平能夠用如下的飽和指數(shù)來反映。

　　式中：C為某地區(qū)購購某類商品的潛在顧客人數(shù)；RE為某地區(qū)每一顧客平均購購額；RF為某地區(qū)經(jīng)營同類商品的商店營業(yè)總面積；IRS為某地區(qū)某類商品零售飽和指數(shù)。

　　
四、開店地區(qū)選擇

　　開店地區(qū)選擇，是指零售商店應(yīng)選擇設(shè)在哪一級商業(yè)區(qū)或商業(yè)群中。這主要應(yīng)考慮顧客對不同商品的需求特點和購購規(guī)律而定

　　
五、開店地點選擇

　　選擇零售店詳細開店地點，要認真分析多種影響和制約因素。

　　交通條件。要分析顧客是否容易到達開店地點，附近是否有公交車站，是否有停車場所，貨物運輸方便等。

　　客流規(guī)律。要分析開店地點的客流類型，客流的目的、速度和滯留時間，街道兩側(cè)的客流規(guī)模。

　　客流類型通常有三種：一是自身客流，即專門來本店購購商品的顧客，是商店客流的基礎(chǔ)；二是分享客流，即從鄰近商店形成的客流中獲得的顧客；三是派生客流，即順路進店的顧客。

　　競爭對手。主要應(yīng)考慮商店的相對集中水平；避開競爭對手還是利用競爭對手。

　　地形特點。要選擇能見度高的地點開店，如臨街處及幾個大型公共場所的迎面處。

　　城市規(guī)劃。要啦解開店地區(qū)城市規(guī)劃，考慮開店地點的發(fā)展前景。

　　經(jīng)營效益。主要分析客流量；光顧商店的人數(shù)比例；光顧顧客中購貨者比例；每筆交易的平均購購量等。

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