百貨店成功選址的原則與商圈分析：

公式IRS——商業(yè)圈的零售飽和指數(shù)

 
  百貨店，對(duì)于許多小本創(chuàng)業(yè)者來(lái)說(shuō)是頭選的創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目，可是，開(kāi)百貨店怎樣才能保證成功呢？近來(lái)有許多青年紛紛向協(xié)會(huì)提到這方面的問(wèn)題，為了幫助廣大青年能成功開(kāi)一家百貨店，減少風(fēng)險(xiǎn)，故借創(chuàng)業(yè)大課堂的機(jī)會(huì)和大家講講怎樣成功開(kāi)一家百貨店，今天主要和大家先講講百貨店的選址與商圈分析的話題，百貨店周圍有關(guān)人口數(shù)和家庭人口之組成，選手朋友們可參考選址地域街道辦事處和派出所存檔的戶藉人口數(shù)和人口普查資料。所需調(diào)查的項(xiàng)目包括：常住人口數(shù)、家庭及構(gòu)成、人口密度教育程度、從事行業(yè)、自然增加率、社會(huì)增加率、家庭人均收人、白天流動(dòng)人口數(shù)、年齡構(gòu)成、家庭年支出及支出結(jié)構(gòu)。

　　百貨店，對(duì)于許多小本創(chuàng)業(yè)者來(lái)說(shuō)是頭選的創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目，可是，開(kāi)百貨店怎樣才能保證成功呢？近來(lái)有許多青年紛紛向協(xié)會(huì)提到這方面的問(wèn)題，為了幫助廣大青年能成功開(kāi)一家百貨店，減少風(fēng)險(xiǎn)，故借創(chuàng)業(yè)大課堂的機(jī)會(huì)和大家講講怎樣成功開(kāi)一家百貨店，今天主要和大家先講講百貨店的選址與商圈分析的話題，百貨店周圍有關(guān)人口數(shù)和家庭人口之組成，選手朋友們可參考選址地域街道辦事處和派出所存檔的戶藉人口數(shù)和人口普查資料。所需調(diào)查的項(xiàng)目包括：常住人口數(shù)、家庭及構(gòu)成、人口密度教育程度、從事行業(yè)、自然增加率、社會(huì)增加率、家庭人均收人、白天流動(dòng)人口數(shù)、年齡構(gòu)成、家庭年支出及支出結(jié)構(gòu)。

  選址調(diào)查：

  家庭人口及收入水平

  家庭狀況是影響消費(fèi)需求的基本因素。

  家庭特點(diǎn)包括：

  人口、家庭成員年齡、收人狀況等。

　　如每戶家庭的平均收入和家庭收人的分配，會(huì)明顯地影響未來(lái)商店的銷售。如所在地區(qū)家庭平均收入的提高，則會(huì)增加家庭對(duì)選購(gòu)商品數(shù)量、質(zhì)量和檔次的要求。家庭的大小也會(huì)對(duì)未來(lái)的商店銷售產(chǎn)生較大影響。比如一個(gè)兩口之家的年青人組成的家庭，購(gòu)物追求時(shí)尚化、個(gè)性化、少量化；而一個(gè)三口之家的家庭(有一個(gè)獨(dú)生子女)，則其消費(fèi)需求幾乎是以孩子為核心來(lái)進(jìn)行。家庭成員的年齡也會(huì)對(duì)商品具有不同需求。比如，老齡化的家庭其購(gòu)物傾向?yàn)橘?gòu)購(gòu)保健品、健身用品、營(yíng)養(yǎng)食品等；而有兒童的家庭則投資于兒童食品、玩具等。

  人口密度

　　一個(gè)地區(qū)的人口密度，可以用每平方公里的人數(shù)或戶數(shù)來(lái)確定。一個(gè)地區(qū)人口密度越高，則選址商店的規(guī)?？上鄳?yīng)擴(kuò)大。
　
　　要計(jì)算一個(gè)地區(qū)的白天人口，即戶藉中除去幼兒的人口數(shù)加上該地區(qū)上班、上學(xué)的人口數(shù)，減去到外地上班、上學(xué)的人口數(shù)。部分隨機(jī)流入的客流人數(shù)不在考察數(shù)之內(nèi)。

　　白天人口密度高的地區(qū)多為辦公區(qū)、學(xué)校文化區(qū)等地。對(duì)白天人口多的地區(qū)，應(yīng)分析其消費(fèi)需求的特性進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。比如采取延長(zhǎng)下班時(shí)間、增加便民項(xiàng)目等以適應(yīng)需要。

　　人口密度高的地區(qū)，到商業(yè)設(shè)施之間的距離近，可增加購(gòu)物頻率。而人口密度低的地區(qū)吸引力低，且顧客光臨的次數(shù)也少。

  客流量

　　一般在評(píng)估地理?xiàng)l件時(shí)，應(yīng)認(rèn)真測(cè)定經(jīng)過(guò)該地點(diǎn)行人的流量，這也就是未來(lái)商店的客流量。人流量的大小同該地上下車人數(shù)有較大關(guān)系。上下車客人數(shù)的調(diào)查為：

　　各站上下車乘客人數(shù)歷年來(lái)的變化。

　　上下車乘客人數(shù)愈多的地方愈有利。

　　上下車乘客人數(shù)若減少，又無(wú)新的交通工具替代的情況下，商圈人口也會(huì)減少。

　　根據(jù)車站出入的顧客年齡結(jié)構(gòu)，可了解不同年齡顧客的需求。

　　一般而言，調(diào)查人口集聚區(qū)域是企業(yè)選擇立地的。如：

　　居住人口集聚區(qū)。如新建小區(qū)、居民居住集中區(qū)等。

　　日常上班的場(chǎng)所、學(xué)校、醫(yī)院等，乃白天人口集結(jié)之場(chǎng)所，也就是人口聚集地區(qū)。

　　火車站、汽車站、**站等是人們利用交通工具的集結(jié)點(diǎn)，也是人口聚集之處。

　　體育場(chǎng)、旅游觀光地及沿途路線也是人們集聚活動(dòng)的場(chǎng)所。

　　購(gòu)購(gòu)力

　　商圈內(nèi)家庭和人口的消費(fèi)水平是由其收入水平?jīng)Q定的，因此，商圈人口收入水平對(duì)地理?xiàng)l件有決定性的影響。家庭人均收入可通過(guò)入戶抽樣調(diào)查獲取。比如北京西郊某商廈在立地之初，就對(duì)周圍商圈一至二公里半徑的居民按照分群隨機(jī)抽樣的方法，抽取出家庭樣本2000個(gè)。經(jīng)過(guò)匯總分析，這2000戶居民中，人均收入在月千元左右的約占50％，500—1000元的占20％，1000—1500元的占20％，人均月收入500元以下的10％；人均月收入2000元以上的約占10％。由此說(shuō)明，該地區(qū)居民大都系工薪族家庭，屬于中等收入水平。

　　企業(yè)在選擇立地時(shí)，應(yīng)以處于青年和中年層顧客，社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位較高，可支配收入較多者居住區(qū)域作為優(yōu)先選址為佳。

　　商圈分析：

　　商圈形態(tài)

　　商圈形態(tài)的了解是進(jìn)行商圈分析的基礎(chǔ)，一般而言，商圈形態(tài)可分為以下幾種：

　　商業(yè)區(qū)。商業(yè)行業(yè)的集中區(qū)，其特色為商圈大，流動(dòng)人口多、熱鬧、各種商店林立。其消費(fèi)習(xí)性為快速、流行、娛樂(lè)、沖動(dòng)購(gòu)購(gòu)及消費(fèi)金額比較高等。
　　
　　住宅區(qū)。該區(qū)戶數(shù)多，至少須有1000戶以上。住宅區(qū)的消費(fèi)習(xí)性為消費(fèi)者群穩(wěn)定，便利性、親切感、家庭用品購(gòu)購(gòu)率高等。

　　文教區(qū)。該區(qū)附近有大、中、小學(xué)校等。文教區(qū)的消費(fèi)習(xí)性為消費(fèi)群以學(xué)生居多、消費(fèi)金額普遍不高、休閑食品、文教用品購(gòu)購(gòu)率高等。

　　辦公區(qū)。該區(qū)為辦公大樓林立。辦公區(qū)的消費(fèi)習(xí)性為便利性、外食人口多、消費(fèi)水準(zhǔn)較高等。

　　混合區(qū)。住商混合、住教混合。混合區(qū)具備單一商圈形態(tài)的消費(fèi)特色，屬多元化的消費(fèi)習(xí)性。

　　商圈的確定

　　對(duì)現(xiàn)有商店商圈的大小、形狀和特征可以較為準(zhǔn)確地確定。在國(guó)外，一般用信用證和支票購(gòu)物，可由此查知顧客的地址、購(gòu)物頻率、購(gòu)物數(shù)量等情況，國(guó)內(nèi)可以通過(guò)售后服務(wù)登記、顧客意向征詢、券等形式搜集有關(guān)顧客居住地點(diǎn)的資料，進(jìn)而劃定商圈。

　　但是對(duì)于一家尚未設(shè)立的連鎖店鋪而言，由于缺乏商圈統(tǒng)計(jì)的基本資料，當(dāng)然更談不上顧客的支持程度了。因此在從事商圈設(shè)定的考慮時(shí)，可以針對(duì)設(shè)店地區(qū)居民的生活形態(tài)及具有關(guān)連性的因素為出發(fā)點(diǎn)，并配合每天人口的流動(dòng)情形，深入探討該地區(qū)人口集中的原因，以及其流動(dòng)的范圍，以此作為基本資料來(lái)從事商圈的設(shè)定。

　　尤其是一家大規(guī)模的連鎖經(jīng)營(yíng)企業(yè)，其商圍的設(shè)定并不像一般小型商店是徒步商圈，可能顧客會(huì)利用各種交通工具前來(lái)，因此其商圈乃屬于特性商圈，所以對(duì)于設(shè)店地區(qū)內(nèi)工作、學(xué)習(xí)的人的流動(dòng)性、購(gòu)物者的流動(dòng)性、城市規(guī)劃、人口分布、公路建設(shè)、公共交通等均要加以觀察，并配合各有關(guān)的調(diào)查資料，運(yùn)用趨勢(shì)分析以進(jìn)行商圈設(shè)定。

　　商圈分析的內(nèi)容與步驟

　　商圈分析的內(nèi)容主要由以下部分組成：

　　(1)人口規(guī)模及特征：人口總量和密度；年齡分布；平均教育水平；擁有住房的居民百分比；總的可支配收入秾格昵戈弄;人均可支配收入；職業(yè)分布；人口變化趨勢(shì)，以及到城市購(gòu)購(gòu)商品的鄰近農(nóng)村地區(qū)顧客數(shù)量和收入水平。

　　(2)勞動(dòng)力保障：管理層的學(xué)歷、工資水平；管理培訓(xùn)人員的學(xué)歷、工資水平；普通員工的學(xué)歷與工資水平。

　　(3)供貨來(lái)源：運(yùn)輸成本；運(yùn)輸與供貨時(shí)間；制造商和批發(fā)商數(shù)目；可獲得性與可靠性。

　　(4)促銷：媒體的可獲得性與傳達(dá)頻率；成本與經(jīng)費(fèi)情況。

　　(5)經(jīng)濟(jì)情況：主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；多角化程度；項(xiàng)目增長(zhǎng)；免除經(jīng)濟(jì)和季節(jié)性波動(dòng)的自由度。

　　(6)競(jìng)爭(zhēng)情況：現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者的商業(yè)形式、位置、數(shù)量、規(guī)模、營(yíng)業(yè)額、營(yíng)業(yè)方針、經(jīng)營(yíng)風(fēng)格、經(jīng)營(yíng)商品、服務(wù)對(duì)象；所有競(jìng)爭(zhēng)者的優(yōu)勢(shì)與弱點(diǎn)分析；競(jìng)爭(zhēng)的短期與長(zhǎng)期變動(dòng)；飽和程度。

　　(7)商店區(qū)位的可獲得性：區(qū)位的類型與數(shù)目；交通運(yùn)輸便利情況、車站的性質(zhì)、交通聯(lián)結(jié)狀況、搬運(yùn)狀況、上下車旅客的數(shù)量和質(zhì)量；自建與租借店鋪的機(jī)會(huì)大??；城市規(guī)劃；規(guī)定開(kāi)店的主要區(qū)域以及哪些區(qū)域應(yīng)避免開(kāi)店；成本。

　　(8)法規(guī)：稅收；執(zhí)照；營(yíng)業(yè)限制；較低工資法；規(guī)劃限制

　　(9)其它：租金；投資的較高金額；必要的停車條件等

　　下面對(duì)上述內(nèi)容作一具體分析。

　　先看人口特征分析。

　　關(guān)于商因內(nèi)的人口規(guī)模、家庭數(shù)目、收入分配、教育水平和年齡分布等情況可從的人口普查、購(gòu)購(gòu)力調(diào)查、年度統(tǒng)計(jì)等資料中獲知?？蓮纳虡I(yè)或消費(fèi)統(tǒng)計(jì)公告中查到特定商品的零售額、有效購(gòu)購(gòu)收入、總的零售額等資料。

　　再看競(jìng)爭(zhēng)分析。

　　在作商圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)分析時(shí)必須考慮下列因素：現(xiàn)有商店的數(shù)量，現(xiàn)有商店的規(guī)模分布，新店開(kāi)張率，所有商店的優(yōu)勢(shì)與弱點(diǎn)，短期和長(zhǎng)期變動(dòng)以及飽和情況等。任何一個(gè)商圈都可能會(huì)處于商店過(guò)少、過(guò)多和飽和的情況。商店過(guò)少的商圈內(nèi)只有很少的商店提供滿足商圈內(nèi)消費(fèi)者需求的特定產(chǎn)品與服務(wù)；商店過(guò)多的商圈，有太多的商店銷售特定的產(chǎn)品與服務(wù)，以致每家商店都得不到相應(yīng)的回報(bào)；一個(gè)飽和的商圈商店數(shù)目恰好滿足商圈內(nèi)人口對(duì)特定產(chǎn)品與服務(wù)的需要。飽和指數(shù)表明一個(gè)商圈所能支持的商店不可能超過(guò)一個(gè)固定數(shù)量，飽和指數(shù)可由公式求得。

　　IRS＝C×RE／RF

　　公式中IRS——商業(yè)圈的零售飽和指數(shù)；

　　C——商業(yè)圈內(nèi)的潛在顧客數(shù)目；

　　RE——商圈內(nèi)消費(fèi)者人均零售支出；

　　RF——商圈內(nèi)商店的營(yíng)業(yè)面積。

　　假設(shè)在商國(guó)內(nèi)有10萬(wàn)個(gè)家庭，每周在食品中支出25元人民幣，共有15個(gè)店鋪在商國(guó)內(nèi)，共有144000平方米銷售面積。則該商圈的飽和指數(shù)為…

　　IRS＝100000×25／144000＝￥17．36

　　這一數(shù)字越大，則意味著該商圈內(nèi)的飽和度越低；該數(shù)字越小，則意味著該商圈內(nèi)的飽和度越高。在不同的高圈中，應(yīng)選擇零售飽和指數(shù)較高的商圈開(kāi)店。

　　第三是對(duì)商圈內(nèi)經(jīng)濟(jì)狀況的分析。

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