商業(yè)市場(chǎng)專業(yè)調(diào)查：商業(yè)定位的前提

　　隨著越來(lái)越多的投資商進(jìn)入商業(yè)領(lǐng)域，商業(yè)的投資和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也越來(lái)越大。專業(yè)的市場(chǎng)調(diào)查是減少和降低開發(fā)商投資風(fēng)險(xiǎn)的必需之舉。商業(yè)項(xiàng)目立項(xiàng)之前，必須對(duì)商業(yè)的投資市場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查，以確定該商業(yè)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)組合、功能布局、管理模式、銷售策略、等。

　　在多年的商業(yè)管理顧問實(shí)踐中，總結(jié)了一套規(guī)范實(shí)用的商業(yè)專業(yè)調(diào)查方法。他們認(rèn)為，進(jìn)行商業(yè)專業(yè)調(diào)查，不僅需要把握市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容、方法、對(duì)象和時(shí)機(jī)，更重要的是要能從調(diào)查的數(shù)據(jù)資料中分析出對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的影響因素，進(jìn)行SWOT分析，指導(dǎo)開發(fā)商在項(xiàng)目的投資、定位、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、招商、招租、營(yíng)銷、運(yùn)營(yíng)、管理等方面的工作。因此，商業(yè)調(diào)查的在四方面：

　　,商圈形態(tài)調(diào)查。是對(duì)項(xiàng)目所在城市的商圈分布區(qū)位、交通狀況，各商圈的面積規(guī)模、功能結(jié)構(gòu)、業(yè)態(tài)組合狀況，商圈內(nèi)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)形式、經(jīng)營(yíng)品類、經(jīng)營(yíng)特色，商圈的顧客構(gòu)成、輻射范圍，不同商圈的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力和競(jìng)爭(zhēng)狀況等進(jìn)行專業(yè)調(diào)查，以此來(lái)分析本項(xiàng)目在城市中所處的商圈范圍、與所處商圈的適應(yīng)性，與商圈內(nèi)各商業(yè)業(yè)態(tài)的互補(bǔ)性以及與同類商業(yè)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力。

　　,居民購(gòu)購(gòu)力調(diào)查。包括對(duì)城市及商圈的人口規(guī)模、人口構(gòu)成、人口素質(zhì)、家庭狀況的調(diào)查，對(duì)居民的收入來(lái)源、收入水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)查，同時(shí)還要進(jìn)行居民的消費(fèi)習(xí)慣、購(gòu)物習(xí)慣、消費(fèi)心理的調(diào)查和分析，以此來(lái)分析和確定本項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)態(tài)定位、市場(chǎng)定位、功能定位和經(jīng)營(yíng)策略定位。

　　第三,商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況調(diào)查。它包括對(duì)現(xiàn)有商業(yè)企業(yè)的地理位置、區(qū)位、方位、交通條件的調(diào)查，對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況、銷售額、銷售坪效、毛利率、費(fèi)用率、贏利能力的調(diào)查，對(duì)顧客構(gòu)成、購(gòu)購(gòu)頻次、購(gòu)購(gòu)心理、購(gòu)購(gòu)習(xí)慣、購(gòu)購(gòu)客單價(jià)的調(diào)查，對(duì)樓層布局、商品品類、商品結(jié)構(gòu)、品牌檔次的調(diào)查，對(duì)管理模式、經(jīng)營(yíng)方式、員工素質(zhì)、服務(wù)水平、營(yíng)銷策略的調(diào)查。這些調(diào)查，不僅是進(jìn)行項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位和市場(chǎng)定位的需要，更是項(xiàng)目的后期招商和經(jīng)營(yíng)管理的需要。
　
　　第四,商業(yè)用戶和品牌資源調(diào)查。商業(yè)項(xiàng)目的商業(yè)用戶，主要分為商鋪投資客、自營(yíng)商戶、租賃商戶、經(jīng)營(yíng)商戶以及主力商業(yè)機(jī)構(gòu)(主力店)、配套商業(yè)經(jīng)營(yíng)用戶等。調(diào)查的主要內(nèi)容為商業(yè)用戶的經(jīng)營(yíng)形式、經(jīng)營(yíng)實(shí)力、主力商業(yè)機(jī)構(gòu)和配套商業(yè)經(jīng)營(yíng)用戶的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、合作條件、發(fā)展計(jì)劃、對(duì)物業(yè)的需求條件、裝修標(biāo)準(zhǔn)、租金水準(zhǔn)等，以此來(lái)制定商鋪的營(yíng)銷策略、招租策略，確定品牌店、主力店的招商方向和招商條件

　　因此，專業(yè)的市場(chǎng)調(diào)查是一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的決策之源。一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，從它的建筑設(shè)計(jì)、空間結(jié)構(gòu)、設(shè)備配套到品牌店、主力店、餐飲、休閑、娛樂等分布和招商，從商業(yè)業(yè)態(tài)和市場(chǎng)定位的確定、經(jīng)營(yíng)到管理方式和營(yíng)銷策略的制定，都需建立在專業(yè)的市場(chǎng)調(diào)查基礎(chǔ)上。

　　但是，近幾年，很多商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)商不深入了解商業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀和運(yùn)營(yíng)規(guī)律，不了解專業(yè)的商業(yè)調(diào)查在商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)過程中的作用，盲目自信，拍腦袋定位，倉(cāng)促開工開業(yè)，較后是投入了大筆資金，建成的商業(yè)項(xiàng)目卻不能適應(yīng)市場(chǎng)需求，商業(yè)經(jīng)營(yíng)慘淡，較終導(dǎo)致商場(chǎng)的倒閉，項(xiàng)目投資的失敗。環(huán)顧四周，這樣的例子，比比皆是，不能不引起人們警視。

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