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四種商鋪不要碰如何巧投資避開“短命”商鋪

編輯：海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發(fā)布當(dāng)天閱讀 1251 次

閱讀聲明：文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述，除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

四種商鋪不要碰如何巧投資避開“短命”商鋪

　　概述：
　　一鋪養(yǎng)三代，只有“長命”商鋪才能做得到。真的有短命商鋪，其實(shí)這并非杞人憂天。商鋪的命運(yùn)受到諸多因素的影響，如規(guī)劃變更、政策變化、商業(yè)氣氛消失等，都會(huì)讓商鋪或多或少地失去應(yīng)有的屬性而失去投資價(jià)值，甚至“夭折”。

　　也許會(huì)有人反問，作為個(gè)人投資者，信息來源較少，不可能提前預(yù)知商鋪在若干年以后的命運(yùn)。話雖有理，但我們依然還是可以通過一些現(xiàn)象，來進(jìn)行綜合判斷。當(dāng)然，在此需要說明的是，所謂“短命”商鋪，并非是指商鋪建筑物消失，而是指商鋪失去其應(yīng)有的功能，從而使得投資受損。

　　商鋪壽命有長短

　　這是一個(gè)由**商鋪退出引出的話題?，F(xiàn)在，當(dāng)記者從上海軌道交通一號(hào)線蓮花路站乘坐**時(shí)，再也看不到分布在人行通道兩側(cè)的小商鋪了。因?yàn)榫驮谌齻€(gè)月以前，這里剛剛完成整治，小商鋪一律退出，讓路于行人。而此前，這條人行通道還是一塊“風(fēng)水”呢，**帶來的大量人流，吸引眾多經(jīng)營休閑食品、書刊雜志以及小禮品的商販來此經(jīng)營，整天熱鬧異常。

　　其實(shí)，軌道商鋪的退出從去年年中就已開始。其實(shí)，上海軌道交通運(yùn)營管理部門宣布，為保證上海世博會(huì)期間軌道交通順暢，滬上所有軌交站點(diǎn)商鋪將在世博會(huì)前完成整治，其中2號(hào)線南京西路、南京東路、陸家嘴站的商鋪在消息宣布之前就已經(jīng)開始拆除。

　　上海部分軌道商鋪無意中成了“短命”鋪，這不管是對(duì)投資者還是經(jīng)營者來說，都不是一件好事。一位姓劉的女士在**2號(hào)線龍陽路站從一個(gè)“二房東”手上轉(zhuǎn)租了一間商鋪，并付給對(duì)方3萬元的轉(zhuǎn)讓費(fèi)，而在宣布對(duì)軌道商鋪進(jìn)行整治以后，這位女士面臨無法經(jīng)營的尷尬境地。

　　這種**商鋪就是典型的“短命”商鋪。專家分析認(rèn)為，由于人流量的增大，尤其是世博會(huì)期間**人流量暴增，原本占道經(jīng)營的站內(nèi)商鋪只能選擇退出。

　　短壽商鋪風(fēng)險(xiǎn)大

　　不管是投資也好，還是經(jīng)營也好，如果碰到短命商鋪，會(huì)致使投資失敗。俗話說，一鋪養(yǎng)三代。確實(shí)如此，一間好鋪的確可以帶來豐厚的。但其前提是商鋪能夠一直“存活”下去。如果因?yàn)槭姓?dòng)遷、規(guī)劃調(diào)整等原因，導(dǎo)致商鋪被拆除，因此不管此前市場(chǎng)氛圍再濃厚，也無法實(shí)現(xiàn)這樣的目的。

　　此外，目前市場(chǎng)上并不少見的無產(chǎn)權(quán)商鋪，也可以歸為短壽商鋪。此類商鋪雖然大都建在商圈內(nèi)，周邊商業(yè)配套相當(dāng)成熟，但是業(yè)主并不真正擁有產(chǎn)權(quán)，等到“生鋪”養(yǎng)成“熟鋪”之后，業(yè)主們面臨的可能是雞飛蛋打的局面。因?yàn)橐坏┖贤狡?，開發(fā)商可能會(huì)將使用權(quán)收回。

　　如前文中提到的劉女士，她曾想要回3萬元的轉(zhuǎn)讓費(fèi)，但“二房東”總會(huì)找出各種各樣的理由來拒絕。而她能夠得到的，較多只是按照合同規(guī)定，給予一個(gè)月的租金補(bǔ)償。“要是商鋪一直可以經(jīng)營下去，也就不會(huì)發(fā)生這些問題了?！彼缡钦f。

　　此外，還有一個(gè)不能忽略的問題是，投資商業(yè)地產(chǎn)成本很高。一般情況下，只能申請(qǐng)到5成貸款，而且貸款利率方面也沒有優(yōu)惠，還款時(shí)間多為10年，部分只有5年，因此對(duì)于投資者來說，如果一旦失敗，將面臨巨大損失。

　　四種商鋪不要碰

　　投資商鋪要看眼光。一般說來，投資商鋪時(shí)主要考察地段、未來發(fā)展?jié)摿Φ戎T多因素，商鋪能否升值、商鋪?zhàn)饨鹉芊褚恢北３稚蠞q態(tài)勢(shì)，與之有著直接關(guān)系。但專家表示，除此之外，投資者還要學(xué)會(huì)為商鋪“看相”，如果不具備“長壽相”，盡量不要碰。

　　出身不正少碰為妙

　　其中較為典型的案例是襄陽路市場(chǎng)。

　　據(jù)了解，此前上海襄陽路商鋪的租金一路走高，在2000年初，一套10平方米左右的鋪面年租金約4萬元，而到了2005年，則漲至30萬元左右，如果是幾經(jīng)轉(zhuǎn)手租得，年租金可能高達(dá)50萬元。而這里的生意也曾經(jīng)是出奇的好，不論酷暑嚴(yán)寒，各種族、不同膚色的人川流不息。由此可見，這樣的商鋪其實(shí)已完全能夠做到“一鋪養(yǎng)三代”了。但實(shí)際上，襄陽路市場(chǎng)還是被撤銷，在原址上建造了一座大型建筑，包括酒店、寫字樓等，而此前整天人流如織的繁忙景象在這里已不復(fù)存在。

　　襄陽路市場(chǎng)之所以被撤消，當(dāng)然土地所有者收回土地用于項(xiàng)目開發(fā)是主因，但不可否認(rèn)的是，隨著各國對(duì)知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)力度的加大，襄陽路市場(chǎng)撤銷只是遲早的事。對(duì)此專家表示，對(duì)于這種靠“撈偏門”而名氣迅速躥升的商鋪，投資者應(yīng)該持謹(jǐn)慎態(tài)度。

　　規(guī)劃也有兩面性

　　在商鋪投資中有個(gè)說法，即規(guī)劃是金。政府的規(guī)劃方向，很大程度上決定了商鋪未來投資潛力有多大，有經(jīng)驗(yàn)的投資者也清楚，“政府指向哪，財(cái)富就到哪”，緊跟政府規(guī)劃，可在很大程度上穩(wěn)穩(wěn)掌握財(cái)富命運(yùn)。

　　但凡事總有兩面，政府規(guī)劃能夠讓投資者賺得缽滿盆盈，但有時(shí)候也會(huì)起反作用。諸如市政府在2004年推行“非改機(jī)”工程，其原意在于拓寬馬路，使得原來的步行街變成可供車輛快速通過的寬敞馬路，但兩旁的商鋪命運(yùn)就此改變，雖然人流量要比以前大了許多，但是能夠轉(zhuǎn)化成實(shí)際消費(fèi)力的人數(shù)卻會(huì)隨著車速的提升而大量減少。較為極端的例子是位于閔行區(qū)虹梅路被拓寬為中環(huán)線之后，馬路上車水馬龍，切斷了馬路兩旁的聯(lián)系，而虹梅路附近的一些商鋪的命運(yùn)就可想而知了。

　　在投資商鋪過程中，除了要掌握規(guī)劃帶來的利好消息之外，還有關(guān)注規(guī)劃對(duì)商鋪的影響，如市場(chǎng)整體搬遷、馬路拓寬等等，都會(huì)形成不利因素。當(dāng)然，對(duì)于投資者來說，要提前了解到這些信息的確有不小的難度。但其實(shí)有不少規(guī)劃在實(shí)施之前的兩三年前就會(huì)披露出來，因此投資者了解到這些信息之后，及時(shí)補(bǔ)救也為時(shí)不晚。

　　商業(yè)氛圍消褪需當(dāng)心

　　隨著大型市場(chǎng)的整體搬遷，商業(yè)氛圍可能驟降至冰點(diǎn)，原址附近的商鋪由此不可避免會(huì)受到影響。

　　較為典型的是原上海精文花市的整體搬遷，導(dǎo)致周邊商鋪?zhàn)赓U行情陡然走低。精文花市建立于1997年，占地面積1.5萬平方米，營業(yè)店鋪近300個(gè)，年銷售鮮花約35億枝，曾是華東地區(qū)的鮮花批發(fā)市場(chǎng)。精文花市的興旺，也順帶火了周邊小商鋪的生意，但從2005年10月開支，這里發(fā)生了巨變，由于其所在的文化廣場(chǎng)原址處要建世界上的下沉式音樂劇院，上海精文花市關(guān)閉，市場(chǎng)內(nèi)的花鋪全部搬遷，周邊小商鋪?zhàn)饨鹪贌o起色。目前永嘉路上的商鋪?zhàn)饨鸺s8元/平方米•天，與4年多以前相比并未高出多少，可見如果在市場(chǎng)搬遷前后購入周邊商鋪進(jìn)行投資，顯然不劃算。

　　成熟的大型市場(chǎng)對(duì)商鋪的升值極為有利，但如果商務(wù)條件公里之后如市場(chǎng)整體搬遷，周邊商鋪也會(huì)隨之而衰落。尤其是需要提醒的是，對(duì)于新建商業(yè)項(xiàng)目而言，投資者一定要關(guān)心是否有知名的商業(yè)商家進(jìn)駐，因?yàn)檫@對(duì)聚集人氣有著極大的好處，一旦“養(yǎng)鋪”不順，雖然不至于變成“死鋪”，但至少在很長一段時(shí)間內(nèi)會(huì)毫無起色。

　　使用權(quán)商鋪要留意

　　記者在采訪中了解到，目前有少數(shù)商業(yè)項(xiàng)目出售的是使用權(quán)，這使得商鋪并不具有真正的產(chǎn)權(quán)，這其實(shí)“死鋪”相差無幾。

　　有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，目前全國各地出現(xiàn)了使用權(quán)商鋪。也就是說，投資者一次性購斷一定年數(shù)的使用權(quán)。在這過程中，投資者可以自用，也可以轉(zhuǎn)租，但合同期滿之后，開發(fā)商將會(huì)收回使用權(quán)。而在這過程中商鋪升值帶來的收益與基本投資者無關(guān)。

　　專家表示，一旦租賃合同到期，而與開發(fā)商就租金問題無法達(dá)成一致，那么投資者再次擁有商鋪使用權(quán)的可能性則就極小了，再者，投資商鋪除了租金收益之外，商鋪本身升值帶來的收益也是不可忽視的一個(gè)重要組成部分，而投資使用權(quán)卻無法享受到這些。另外，如果經(jīng)營團(tuán)隊(duì)管理不善，導(dǎo)致商鋪?zhàn)饨鹚揭恢痹诘臀慌腔?，投資者可能會(huì)蝕本。

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