商業(yè)地產開始轉熱，復合型地產住宅漸成市場主流

　　一、濟南市房地產物業(yè)綜述

　　從濟南的城市發(fā)展來看，濟南市商圈格局表現(xiàn)出以市級商業(yè)泉城路至經(jīng)四路商業(yè)區(qū)為龍頭，經(jīng)七路商業(yè)區(qū)、花園路（洪樓廣場）商業(yè)區(qū)、北園路商業(yè)為次級商業(yè)圈，山大路等為三級商業(yè)帶等特征?；旧弦匀齻€級別商業(yè)區(qū)割據(jù)著濟南市場；另外，濟南商務辦公在2005年以前以獨立的形式出現(xiàn)，如有顯著特點"東外環(huán)地段"是商務辦公的聚集之一。老城區(qū)的商務辦公代表則以桿石橋地段為主，核心代表有三箭銀苑，金龍大廈、恒昌大廈等多家純寫字樓；商業(yè)類則以泉路上萬達廣場、沃爾瑪超市、銀座地下廣場、銀座商城、人民商場、地下人防、歷城大潤發(fā)、貴和商廈、數(shù)碼廣場等為核心代表。而今，商業(yè)地產、商務地產及住宅公寓不再以單一的形式出現(xiàn)，而是以多元化、復合型成為市場的主流形態(tài)。商業(yè)復合型地產為濟南商業(yè)、商務辦公市場格局打開新局面，刷新了濟南商業(yè)、寫字樓單一的歷史形態(tài)。

　　復型地產自2004年后，開始正式入駐濟南市場。尤以06、07年逐漸成為開發(fā)的頭先考慮的地產形式。濟南較早開發(fā)商務型公寓的當屬"濟南數(shù)碼港"、"國華經(jīng)典"以及"匯科旺園"，但是這些形式的地產只是以簡單的住宅和商務辦公結合起來，依附性較強，必須依附周邊較近的成熟商業(yè)圈來彌補其自身的缺失；而復合型地產以它多元化、適合性、利潤回報率高等特點受到開發(fā)商和投資者的喜愛，同時也符合了越來越多不同發(fā)展階段的中小型公司需要，應市場需求而生，以它綜合用地規(guī)劃形成商業(yè)、辦公及住宅、公寓集合體，成為強有力的財富聚集地。在當下濟南房產市場中逐漸具有占據(jù)主流的趨勢，也成為住宅開發(fā)的一個新的突破點。

　　分析：縱觀濟南商業(yè)發(fā)展歷程、現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢，原有商圈大多是經(jīng)過多年由市場自發(fā)形成的，長期的發(fā)展沉淀了極深的商業(yè)價值，具有一定的市場知名度，諸如經(jīng)四路商圈、原泉城路商圈、文化西路商圈、花園路-老東門商圈等。這些商圈存在業(yè)態(tài)業(yè)種布局凌亂，規(guī)模小，服務檔次參差不一，無統(tǒng)一對外形象，整體品牌知名度較低等弊端。基于此，一方面以政府新一輪城市建設為契機，出臺各項商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃方面的文件，以及進行大型商業(yè)項目規(guī)劃公示等措施，均已顯示政府在改善現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)布局、提升商圈價值方面的決心；另一方面，隨著住宅市場和商業(yè)地產的日益完善，復合型地產將以其獨特的特性和優(yōu)勢逐漸占領了房地產開發(fā)的主流，同時也是適應市場需求變化而產生的另一種地產形式。

　　還有一方面，在土地越來越少，開發(fā)量越來越小的情況下，單獨的形式的寫字樓、商業(yè)或大型住宅區(qū)已現(xiàn)與現(xiàn)狀不符。從以上部分在售及運行的復合性地產開發(fā)數(shù)量的增多情況也不難看出其主流趨勢。所以，復合型地產的組合是一種新的房產開發(fā)形式，其中包括商業(yè)與住宅的組合，商業(yè)與商務的組合，商業(yè)與商務、住宅的組合，還有住宅與商業(yè)、商務公寓的組合等多種形式。

　　另外，呈現(xiàn)在濟南市場的還有一個特點是"專業(yè)市場"的打造。其中包括專業(yè)打造茶葉市場，如"七里堡茶葉市場"；有專業(yè)運行服裝、鞋的市場，如"濼安廣場、齊魯鞋城"；有專業(yè)運營海鮮市場，如"海鮮大市場"；有專業(yè)運營家居市場，如"銀座家居廣場"；有專門運作燈具的市場，如"燈具市場"等。這些專業(yè)大市場的出現(xiàn)，充分提高濟南原有市場的檔次，將其凌亂不規(guī)則的市場聚集，以打造品牌運營的形式出擊，從而形成強有力集聚效應。但專業(yè)市場的運營，相當繁瑣，具有相當高的風險性，成敗與否關鍵在于對市場的定位和后期運營。

　　二、8月份商業(yè)、寫字樓的回溫現(xiàn)象凸顯

　　07年全國房地產商品房市場的"漲價運行"，讓一些在前期投資房地產的購房者獲利不少。造成整個市場的狂熱是多方面的：一方面主要來自購房者本身，另一方面來自開發(fā)商利潤化，還有一方面來自政府高位出讓土地。這些主要因素導致整個市場房源的供不應求，資金的快速滾動，因而帶動了商業(yè)、商務地產及股票、基金等多種形勢的投資熱。濟南也不例外，經(jīng)過2005、2006年兩年商業(yè)地產低靡期，商業(yè)地產于2007年上半年逐漸開始復蘇和回溫。據(jù)調查，購購商鋪的業(yè)主投資的占多數(shù)，自用占少數(shù)，投資商鋪主要看的是回報率和地段兩個方面。其實早在02、03年萬達廣場銷售時，濟南商業(yè)地產曾一度火爆過，當時銷售價就可達到25000元/平米。但由于萬達在后期招商、運營和商業(yè)業(yè)態(tài)定位上出現(xiàn)了問題，業(yè)主們曾有一段時間要求退房和補償。萬達相當然的將在大連運營形式拿到濟南來用，是很不明智的選擇，想以其一個沃爾瑪超市帶動臨街底商和里鋪的銷售是有些遷強，當時萬達以返租的形式，將所有權歸屬業(yè)主，由業(yè)主們任意外租，不分業(yè)態(tài)，不分形式，不分品牌，不分先后，租金隨意定，結果三個月下來品牌的代理商或廠家紛紛退出臨街商鋪，內鋪業(yè)態(tài)分布很亂，高低品質不一，較終出現(xiàn)大量空鋪，、帶來后期管理的困難和不便，而且物業(yè)費相當高，且物業(yè)管理簡單，沒有服務意識，將運營管理此重大事項讓物業(yè)公司獨立管理自負盈虧，造成租店的私營業(yè)主們在經(jīng)營的過程中極為不滿，客源量上不來。后來，經(jīng)過調整將大半商場整合拆除里鋪組合成手機大賣場，后半部分里鋪由業(yè)主自主租賃，但效果也不佳，半年下來，由于物業(yè)與業(yè)主，業(yè)主與租主，租主與物業(yè)的利益矛盾再次出現(xiàn)問題，運營又一度危機重現(xiàn)。較后，萬達物業(yè)與業(yè)主協(xié)商決定將經(jīng)營租賃權由物業(yè)統(tǒng)一管理，較終形成了現(xiàn)在一層為手機賣場，二樓為超市的相以穩(wěn)定局，挽回了瀕臨潰敗萬達廣場。轉眼間，06年開業(yè)的"海蔚廣場"又同樣上演了"萬達廣場"前期的一幕，現(xiàn)在整個"海蔚"處于停滯待租、重組招商的狀態(tài)。不知后期的整改和重新定位是否能救"海蔚"出苦海。

　　濟南市場商業(yè)回溫，不是突然形成的。而在整個宏觀經(jīng)濟調控和政府的引導支持下運行，逐漸回升的。近兩年新增商業(yè)類項目多以復合形式出現(xiàn)，主張休閑、娛樂、購物為一體業(yè)態(tài)經(jīng)營，以寫字樓加商業(yè)形組合，如圣凱摩登城、趵北路6號等；純商業(yè)地產則占據(jù)完全的地段優(yōu)勢，如匯泉地王、中國盒子等。以上的幾個商業(yè)項目已基本售完，購購人群也以投資型客戶為主；此外除了市區(qū)內商業(yè)地產熱銷，濟南周邊商業(yè)市場也緊跟其后，如長清大學城、章丘繡水街等。綜合來看今年的商業(yè)類項目銷售勢態(tài)良好。那么，實際情況是否如此？是否像其本身宣傳的那么好，是否如媒體評價的如此之火爆呢？我個人認為，不是這樣的。我們不得不承認整體房價的上升和速度之快，也不得不承認有部分積聚了一定資金在手中投資者購鋪的現(xiàn)象。但究其原因，購房是為了高回報，回報率，選購時看的是地段、品牌和商業(yè)的定位，但是我認為更值得考慮的還后期運營和管理的情況，才能較終得出是盈還是虧的結論。往往商業(yè)類的開發(fā)商大多都不想考慮或是沒全面考慮后續(xù)的運營，只是一味夸大自已樓盤的回報，在銷售模式上下功夫，不顧后果不負責的將產品銷售夸大宣傳，出售給購房者后，往往后期運營工作由開發(fā)商自己或物業(yè)公司來負責。在濟南甚至整個山東市場沒有一個像樣或能夠有多年運營經(jīng)驗的商業(yè)專業(yè)運營商。大家都對后期運營都是霧里看花，沒有過多的考量，商業(yè)的售價、性價比及回報率真實可靠性，整個商業(yè)市場處理不冷靜和瘋狂階段，沒能站在一個城市的規(guī)劃和需求方面思考，商業(yè)功能在某種意義上講是一個城市的"肝臟"，承負著整個城市的經(jīng)濟增長和可持續(xù)性發(fā)展的功能，商業(yè)的運行僅是開發(fā)商自己的事，其中重要的一環(huán)是政府的規(guī)劃和前瞻性的引導，說到底商業(yè)與城市經(jīng)濟、布局建設都是相互依輔的。那種隨便將泊來形式強加于城市，而沒注重濟南的本土特色，濟南的經(jīng)濟承受力和文化特點的運營商必將"死掉"，值得關注的是剛剛消失在濟南的"伊詩丹商場"。所以我認為這種熱銷是非正常現(xiàn)象下的表現(xiàn)。

　　從商業(yè)、寫字樓的銷售價格來看，下半年的銷售均價都比上半年有所提升，就所調查現(xiàn)售項目來看，商業(yè)類平均上漲3000元/平米左右；寫字樓平均上漲300元/平米；公寓平均上海200-300元/平米。其中商業(yè)的上漲幅度，但其售價也高，都有在以萬元以上，寫字樓相對商業(yè)來看，略低一些，但均價也平均維持在10000元/平米以上，而商務類型的公寓均價則在5800-6300元/平米，其中尤以精裝公寓價格略高于簡裝公寓，平均多出400元/平米不等。

　　三、復合型地產優(yōu)勢突出

　　房地產的開發(fā)會以2-3年為一個階段性進行變化。較初開發(fā)住宅是以多層為市場主導，后來小高層成為房地產的主要角色，近幾年高層是開發(fā)住宅完全主要方向，而今天房產的開發(fā)又向復合地產型高層小高層趨勢發(fā)展；而商業(yè)、商務類項目也已從以前單純的1-3層商業(yè)或高層辦公樓發(fā)展到住宅與商業(yè)、辦公組合的房產形式，復合型房地產勢必然會成為下一步房產開發(fā)的主流趨勢。

　　復合型地產特點與優(yōu)勢：

　　1、自由組合，適應性強

　　復合型地產多半可以依附在自己的消費群體當中，在一定程度上保證了購購力，復合型地產的商業(yè)面積相對不大，但能支持其居住群的需求和具有帶動周邊市場聚集效應，不必非得依附在大型成熟業(yè)圈內，也能平穩(wěn)的運行下去。

　　2、風險相對較小，易管理

　　復合型地產投入，相對純商業(yè)和純寫字樓類產品風險較小，在售后方面物業(yè)易管理。復合型地產開發(fā)對地段的選擇要求相對較寬，但優(yōu)勢特點明顯，由于住宅或公寓型住宅相對客戶群多，所以運行時住宅公寓先行銷售是常規(guī)的銷售方式之一。戶型配比合適，準確的定位等對于后期的銷售及管理相對容易。

　　3、帶動效應強，回收速度快

　　復合性地產，特別是商業(yè)、商務公寓及公寓住宅的綜合開發(fā)形式，新穎且適合市場發(fā)展需求。在一定區(qū)域內有帶動和提升該區(qū)域人氣的特點。在產品準確的定位，價格定位、客戶群的定位下，能夠快速對項目進行銷售，達到快速回收資金的效果。相對于商業(yè)和商務性房產銷售戰(zhàn)線顯得短且快，市場抗性相對會減小。

　　4、符合現(xiàn)狀市場需求

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