商業(yè)管理之商業(yè)形態(tài)分類(lèi)及概念說(shuō)明

商業(yè)形態(tài)分類(lèi)　

1. 傳統(tǒng)商鋪

商業(yè)地產(chǎn)較開(kāi)始的雛形就是服務(wù)于人們?nèi)粘Ｉ畹陌l(fā)廊、食店、便利店，他們以普通居民為服務(wù)對(duì)象，服務(wù)種類(lèi)比較齊全，以滿(mǎn)足人們的日常生活起居為基本目的。這種原始形態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)，遍布城市每個(gè)角落，因?yàn)槠渚哂泻艽蟮撵`活性，目前仍為廣大投資者的頭選和發(fā)展基礎(chǔ)，現(xiàn)在仍有超過(guò)一半的投資者頭次投資時(shí)鐘情于傳統(tǒng)商鋪，但其規(guī)模一般較小、抗風(fēng)險(xiǎn)能力低。

2. 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)

在上個(gè)世紀(jì)***十年代，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人們已經(jīng)不滿(mǎn)足于基本的溫飽型消費(fèi)了，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)也就應(yīng)運(yùn)而生。如成都荷花池、五塊石、東華電腦城、重慶朝天門(mén)等專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)如雨后春筍般在成都出現(xiàn)，很快就以全新的模式吸引了眾多的消費(fèi)者，也讓那些投資者賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)，更促生了新世紀(jì)電腦城、成都數(shù)碼廣場(chǎng)、富森美家居、金荷花等專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的誕生。專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)是市場(chǎng)細(xì)分的產(chǎn)物，它以某類(lèi)產(chǎn)品品種齊全的優(yōu)勢(shì)，牢牢占領(lǐng)了商業(yè)市場(chǎng)一隅。這種市場(chǎng)現(xiàn)一般偏居城市四周，對(duì)區(qū)域的要求性不是很高，但非常強(qiáng)調(diào)“集群效應(yīng)”，有規(guī)模就有人氣，有人氣也就有了商氣。

3. 市綜合商業(yè)市場(chǎng)

城市綜合商業(yè)市場(chǎng)基本上位于城市傳統(tǒng)商圈，厚重的商業(yè)氛圍、消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣保證了這種商業(yè)市場(chǎng)永遠(yuǎn)站在商業(yè)地產(chǎn)的前端，是一個(gè)城市商業(yè)發(fā)展的“晴雨表”。它一般都處于城市地段，口岸的性成為了決定性因素，它是消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣場(chǎng)所，這就保證了其超強(qiáng)的購(gòu)購(gòu)指數(shù)。鹽市口廣場(chǎng)、太平洋、井等是成都城市綜合商業(yè)市場(chǎng)的典型代表，但此類(lèi)商業(yè)市場(chǎng)高昂的置業(yè)價(jià)格和經(jīng)營(yíng)成本也讓很多“垂青者”望而止步。

4. 社區(qū)商業(yè)

成都城市的規(guī)模越來(lái)越大，人們已不可能把消費(fèi)再集中于一個(gè)城市商業(yè)區(qū)，以社區(qū)超市、大型購(gòu)物等為代表的社區(qū)商業(yè)滿(mǎn)足了人們的這種就近消費(fèi)需要，但這種消費(fèi)往往以日常消費(fèi)品為主，在檔次上和城市綜合商業(yè)市場(chǎng)尚有差距，但方便性是其“殺手锏”。

5. 休閑度假商業(yè)

現(xiàn)代人的生活節(jié)奏越來(lái)越快，普遍感覺(jué)壓力巨大，都渴望身心的放松，都渴望遠(yuǎn)離城市的喧囂和繁雜，都希望能夠回歸自然，芙蓉古城、陽(yáng)光體育城等新型休閑度假商業(yè)產(chǎn)業(yè)，在人們的企盼中閃亮登場(chǎng)，限度地放松了人們緊張的神經(jīng)，深受都市市民的追捧，一時(shí)間，這種商業(yè)地產(chǎn)模式風(fēng)生水起，但客戶(hù)群體在目前形式下尚欠穩(wěn)定，注定了這種商業(yè)地產(chǎn)模式還待時(shí)間檢驗(yàn)，穩(wěn)定的客戶(hù)群體直接關(guān)系到了它的成敗。

6. 商住辦公樓

商住寫(xiě)字樓的出現(xiàn)完全是現(xiàn)代社會(huì)高速快捷的產(chǎn)物，集辦公與住宿為一體，讓在“家”辦公成為現(xiàn)實(shí)，是許多中小型公司的“權(quán)宜之計(jì)”，但一般都很現(xiàn)代化，很符合年輕人快節(jié)奏、追求時(shí)尚的消費(fèi)習(xí)慣，以SOHU·沸城為代表的商住辦公樓在成都一亮相就吸引了眾多投資者的眼球。

7. 寫(xiě)字樓

作為商業(yè)地產(chǎn)的高端表現(xiàn)形式的寫(xiě)字樓在成都的歷史并不長(zhǎng)遠(yuǎn)，也并不具備一定的規(guī)模，和東部沿海地區(qū)相比還有很長(zhǎng)一段路要走，目前在成都僅僅有時(shí)代廣場(chǎng)、川信、冠城廣場(chǎng)、威斯頓聯(lián)邦等為數(shù)不多的項(xiàng)目，不過(guò)，正因?yàn)槭袌?chǎng)的空缺很大，所以前景也很光明。

8. 大型商業(yè)MALL

融區(qū)域、活動(dòng)、消費(fèi)、集散和管理為一體，并有購(gòu)物、休閑、美食等生活、消費(fèi)“一站式”配套服務(wù)的大型商業(yè)。

二、 零售商業(yè)分類(lèi)

中國(guó)零售業(yè)態(tài)按零售店的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)分類(lèi)，根據(jù)其經(jīng)營(yíng)方式、商品結(jié)構(gòu)、服務(wù)功能，以及選址、商圈、規(guī)模、店堂設(shè)施和目標(biāo)顧客等結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，分為百貨店、大型綜合商場(chǎng)、超級(jí)市場(chǎng)、便利店、專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店、購(gòu)物、家居、倉(cāng)儲(chǔ)商店等九種零售業(yè)態(tài)。

1. 百貨店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)

(1) 采取柜臺(tái)銷(xiāo)售與自選（開(kāi)架）銷(xiāo)售相結(jié)合方式。

(2) 商品結(jié)構(gòu)為種類(lèi)齊全、少批量、高毛利，以經(jīng)營(yíng)男、女、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主。

(3) 采取定價(jià)銷(xiāo)售，可以退貨，有導(dǎo)購(gòu)、餐飲、娛樂(lè)場(chǎng)所等服務(wù)項(xiàng)目和設(shè)施，服務(wù)功能齊全。

(4) 選址在城市繁華區(qū)、交通要道。

(5) 商圈范圍大，一般以流動(dòng)人口為主要銷(xiāo)售對(duì)象。

(6) 商店規(guī)模大，在5000平方米以上

(7) 商店設(shè)施豪華，店堂典雅、明快。

(8) 目標(biāo)顧客為中高端消費(fèi)者和追求時(shí)尚的年輕人。

2. 超級(jí)市場(chǎng)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)

(1) 采取自選銷(xiāo)售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算在出口處的收銀機(jī)處統(tǒng)一進(jìn)行。

(2) 商品構(gòu)成以購(gòu)購(gòu)頻率高的商品為主，經(jīng)營(yíng)的商品應(yīng)以肉類(lèi)、禽蛋、水果、水產(chǎn)品、冷凍食品、副食調(diào)料、糧油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必需品為主。營(yíng)業(yè)時(shí)間每天在11H左右，可采取連鎖經(jīng)營(yíng)方式，有一定的停車(chē)場(chǎng)地。

(3) 選址在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)。

(4) 商圈范圍較窄，以居民為主要銷(xiāo)售對(duì)象。

(5) 商店面積在500平方米以上

(6) 目標(biāo)顧客以居民為主。

3. 大型綜合超市

(1) 采取自選銷(xiāo)售方式和連鎖經(jīng)營(yíng)方式

(2) 商品構(gòu)成為衣、食、用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開(kāi)發(fā)。

(3) 設(shè)有與商店?duì)I業(yè)面積相適應(yīng)的停車(chē)場(chǎng)。

(4) 目標(biāo)顧客為購(gòu)物頻率高的居民。

(5) 商圈范圍較大。

(6) 商店?duì)I業(yè)面積一般在2500平方米以上。

(7) 選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、住宅區(qū)、交通要道。

4. 便利店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)

(1) 以開(kāi)架自選為主，結(jié)算在進(jìn)口(或出口)處的收銀機(jī)處統(tǒng)一進(jìn)行，可采取連鎖經(jīng)營(yíng)方式。

(2) 商品結(jié)構(gòu)特點(diǎn)明顯，有即時(shí)消費(fèi)性、小容量、應(yīng)急性等。

(3) 營(yíng)業(yè)時(shí)間長(zhǎng)，一般在16h以上，甚至24h，終年無(wú)休日。

(4) 選址在居民住宅區(qū)、主干線公路邊以及車(chē)站、醫(yī)院、娛樂(lè)場(chǎng)所、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)所在地。

(5) 商圈范圍窄小，一般設(shè)定在居民徒步購(gòu)物5—7min到達(dá)的范圍內(nèi)。

(6) 商店?duì)I業(yè)面積在100平方米左右，營(yíng)業(yè)面積利用率高。

(7) 店堂明快、清潔、貨架豐滿(mǎn)。

(8) 目標(biāo)顧客主要為居民、單身者、年輕人。80％的顧客為有目的的購(gòu)購(gòu)。

(9) 經(jīng)營(yíng)實(shí)行信息系統(tǒng)化，開(kāi)展單品管理。

(10) 便利店的商品價(jià)格略高于一般零售業(yè)態(tài)的商品價(jià)格。

5. 專(zhuān)業(yè)店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)

(1) 采取定價(jià)銷(xiāo)售和開(kāi)架面售，亦可開(kāi)展連鎖經(jīng)營(yíng)。

(2) 商品結(jié)構(gòu)體現(xiàn)專(zhuān)業(yè)性、深度性、品種豐富，可供選擇余地大，以某類(lèi)商品為主，經(jīng)營(yíng)的商品具有自己的特色，一般為高利潤(rùn)。

(3) 從業(yè)人員需具備豐富的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，可以退貨。

(4) 選址多樣化，多數(shù)店設(shè)在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購(gòu)物內(nèi)。

商圈范圍不定。

(5) 營(yíng)業(yè)面積根據(jù)主營(yíng)商品特點(diǎn)而定。

(6) 目標(biāo)市場(chǎng)多為流動(dòng)顧客。主要滿(mǎn)足消費(fèi)者對(duì)某類(lèi)商品的選擇性需求。

6. 大型專(zhuān)業(yè)店

(1) 采取自選銷(xiāo)售和開(kāi)架面售相結(jié)合方式

(2) 以銷(xiāo)售某一大類(lèi)或幾個(gè)大類(lèi)商品為主，品種齊全，選擇余地大

(3) 選址地區(qū)、城郊結(jié)合部、交通要道和符合城市規(guī)劃的大型居住區(qū)附近

(4) 經(jīng)營(yíng)服務(wù)輻射半徑5公里以上，目標(biāo)顧客以有目的選擇某類(lèi)商品的流動(dòng)顧客為主

(5) 營(yíng)業(yè)面積在3000平方米以上

(6) 設(shè)不低于營(yíng)業(yè)面積50%的停車(chē)場(chǎng)，提供相關(guān)技術(shù)和服務(wù)

7. 專(zhuān)賣(mài)店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)

(1) 采取定價(jià)銷(xiāo)售和開(kāi)架面售，亦可開(kāi)展連鎖經(jīng)營(yíng)。

(2) 商品結(jié)構(gòu)以企業(yè)品牌為主，銷(xiāo)售體現(xiàn)量少、質(zhì)優(yōu)、高毛利。

(3) 注重品牌聲譽(yù)、從業(yè)人員必須具備豐富的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，并提供專(zhuān)業(yè)性知識(shí)服務(wù)。

(4) 選址在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購(gòu)物內(nèi)。

(5) 商圈范圍不定。

(6) 營(yíng)業(yè)面積根據(jù)經(jīng)營(yíng)商品的特點(diǎn)而定。

(7) 目標(biāo)顧客以中青年為主。商店的陳列、照明、包裝、廣告講究。

8. 購(gòu)物業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)

(1) 由發(fā)起者有計(jì)劃地開(kāi)設(shè)，實(shí)行商業(yè)型公司管理，內(nèi)設(shè)商店管理委員會(huì)，開(kāi)展廣告宣傳等共同活動(dòng)，實(shí)行統(tǒng)一管理。

(2) 內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超級(jí)市場(chǎng)作為核心店，以及各類(lèi)專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店等零售業(yè)態(tài)和餐飲、娛樂(lè)設(shè)施構(gòu)成。

(3) 服務(wù)功能齊全，集零售、餐飲、娛樂(lè)為一體。根據(jù)銷(xiāo)售面積，設(shè)相應(yīng)規(guī)模的停車(chē)場(chǎng)。

(4) 選址為商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道。

(5) 商圈根據(jù)不同經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)商品而定。

(6) 設(shè)施豪華、店堂典雅、寬敞明亮，實(shí)行賣(mài)場(chǎng)租賃制。

(7) 目標(biāo)顧客，以流動(dòng)顧客為主。

(8) 根據(jù)選址和商圈不同，購(gòu)物可分為近鄰型、社區(qū)型、區(qū)域型、超區(qū)域型種類(lèi)。

9. 倉(cāng)儲(chǔ)商店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)

(1) 選址在公路邊、交通要道和利用閑置設(shè)施。

(2) 主要的商圈人口為5—7萬(wàn)人。

(3) 商店?duì)I業(yè)面積大，一般在4000 m’以上。部分商品部門(mén)采取租賃制，把無(wú)店名的專(zhuān)業(yè)連鎖賣(mài)場(chǎng)和供應(yīng)商引進(jìn)店內(nèi)經(jīng)營(yíng)。

(4) 商品構(gòu)成以新開(kāi)發(fā)上市的商品為主力商品，自有品牌占相當(dāng)部分，主要是面向廣大的工薪服務(wù)。

(5) 作為價(jià)格策略，每天都以較低價(jià)格銷(xiāo)售全部商品。

(6) 作為商品策略，經(jīng)營(yíng)同其他零售業(yè)態(tài)能進(jìn)行價(jià)格比較的、知名度、普及率都較高的商標(biāo)商品或價(jià)格一般被眾所周知的商品。

(7) 商店設(shè)施簡(jiǎn)單化。

(8) 將超市開(kāi)發(fā)的銷(xiāo)售技術(shù)和管理理論、倉(cāng)儲(chǔ)商店的價(jià)格影響力、大型綜合超市商品供應(yīng)計(jì)劃的方法及選址理論等融為一體，靈活運(yùn)用。

(9) 可實(shí)行連鎖經(jīng)營(yíng)。

(10) 設(shè)有一定規(guī)模的停車(chē)場(chǎng)。

三、 商鋪分類(lèi)

1. 按照開(kāi)發(fā)形式進(jìn)行分類(lèi)

(1) 商業(yè)街商鋪

商業(yè)街指以平面形式按照街的形式布置的單層或多層商業(yè)房地產(chǎn)形式，其沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。

商業(yè)街過(guò)去十年在國(guó)內(nèi)取得了良好的發(fā)展，其中包括建材、汽車(chē)配件、服裝精品街、酒吧街、美容美發(fā)用品街等。上述以某類(lèi)商品為經(jīng)營(yíng)內(nèi)

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