——從“工業(yè)地產(chǎn)”到“招商地產(chǎn)”

隨著我國地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，地產(chǎn)形式也開始逐步細分，出現(xiàn)了許多新的地產(chǎn)形式?！爱a(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”和“動力地產(chǎn)”是較近提的比較多的兩個地產(chǎn)概念。

地產(chǎn)的一級分類仍然是房地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)。其他的地產(chǎn)概念和形式都是這三類地產(chǎn)形式的再細分或衍生，要么就是這三類地產(chǎn)的組合。

“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”和“動力地產(chǎn)”實際上是工業(yè)地產(chǎn)概念的升級和裂變。

工業(yè)地產(chǎn)——被簡化的概念

工業(yè)地產(chǎn)是指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物。其中包括工業(yè)制造廠房、物流倉庫及工業(yè)研發(fā)樓宇等。在我國，工業(yè)房地產(chǎn)土地的批租年限為50年。

這是工業(yè)地產(chǎn)的定義。于是工業(yè)地產(chǎn)的概念在很多人心目中就等于廠房，就像房地產(chǎn)那樣被純物業(yè)化了。

在東南沿海特別是在珠三角地區(qū)，廠房、工業(yè)園的粗放式經(jīng)營更加簡化和背離了工業(yè)地產(chǎn)的正確概念。在珠三角的一些地區(qū)，到處都是零散的各種各樣的廠房，很多所謂的工業(yè)園也就是在一個地方集中了一堆企業(yè)。

工業(yè)地產(chǎn)從來都不是一個單純的物業(yè)感念，也不是單純的商業(yè)概念。它總是跟地方政府招商引資以及地方工業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展聯(lián)系在一起的。也就是說它具有政治性和很強的政策導向性。

如果撇開了地方經(jīng)濟發(fā)展和地方政府招商政策的各種因素來開發(fā)工業(yè)地產(chǎn)，這個項目就很難成功。

這里面有兩個主體，一個是工業(yè)地產(chǎn)投資商，一個是政府。

好比珠三角地區(qū)的很多廠房業(yè)主，根本不去調(diào)查工業(yè)地產(chǎn)的市場情況也不了解政府的產(chǎn)業(yè)政策，盲目的建起許多廠房。結果招租成了大難題。

政府方面往往不做科學的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，對自己的優(yōu)劣勢認識不清晰，簡單的劃出一塊地，名曰某某工業(yè)園，然后招商。結果招商老大難，就算招到了，也是五花八門一團亂，較后還給自己搞出一堆麻煩來。

隨著中國制造業(yè)產(chǎn)業(yè)結構的升級和國家宏觀經(jīng)濟政策的變化，這種簡單的工業(yè)地產(chǎn)概念會越來越行不通。無論是政府還是開發(fā)商，都應該認識到這一點。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)——必將大行其道

前面提到了現(xiàn)在工業(yè)地產(chǎn)的問題，那么從工業(yè)地產(chǎn)升級到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，或許剛好可以解決這個問題。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是指在新經(jīng)濟和新型工業(yè)化背景下，以產(chǎn)業(yè)為依托，以地產(chǎn)為載體，以工業(yè)樓宇、高新技術產(chǎn)業(yè)研究與發(fā)展用房、生態(tài)寫字樓和高科技園區(qū)為主要開發(fā)對象，綜合開發(fā)、集約化經(jīng)營的多功能綜合性產(chǎn)業(yè)服務式地產(chǎn)。

如果比發(fā)展的遠景，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不如動力地產(chǎn)，但卻能解決中國工業(yè)地產(chǎn)眼下的大問題。

經(jīng)過三十年的發(fā)展，中國制造業(yè)正在逐漸向國際產(chǎn)業(yè)鏈的上游攀登，不再是初期那種簡單粗放的模式。產(chǎn)業(yè)化特征越來越明顯，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和升級也是迫在眉睫的事。

產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和升級，不是企業(yè)轉(zhuǎn)移和升級。在這場轉(zhuǎn)移大潮中，東部以“產(chǎn)業(yè)”形式轉(zhuǎn)出去，內(nèi)地必然要以“產(chǎn)業(yè)”形式接進來。

實踐經(jīng)驗也證明，現(xiàn)代城市的發(fā)展必須與產(chǎn)業(yè)相結合。政府的招商引資也從以前的以企業(yè)為導向轉(zhuǎn)為以產(chǎn)業(yè)為導向，以產(chǎn)業(yè)帶動城市經(jīng)濟群的發(fā)展。形態(tài)例如：城市新區(qū)、城市副、都市型產(chǎn)業(yè)園、大學產(chǎn)業(yè)園區(qū)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、媒體產(chǎn)業(yè)園和一些行業(yè)產(chǎn)業(yè)園等。

成功的例子也有很多，例如武漢的光谷、企業(yè)社區(qū)，天津濱海新區(qū)、番禺珠寶產(chǎn)業(yè)園等。這些新型的城市產(chǎn)業(yè)園區(qū)，都要求集管理、研發(fā)、營銷展示，商務接待等功能于一身，迎合產(chǎn)業(yè)升級的需求。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營理念正好切合了這個要求。如果工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式依然是劃一片地，建幾棟廠房這樣簡單，顯然不符合中國現(xiàn)階段產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和升級的要求，也不符合各地方城市經(jīng)營的產(chǎn)業(yè)化要求。以老思想舊思想開發(fā)工業(yè)地產(chǎn)必將被市場淘汰。

　 動力地產(chǎn)——城市經(jīng)營的航標

中國動力會提出的動力地產(chǎn)的概念，對一個城市來說，或許比產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)更具吸引力。

在新經(jīng)濟和城市經(jīng)營背景下，以地產(chǎn)為載體，以實現(xiàn)財富的持續(xù)增值為目標，以工商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)和經(jīng)濟園區(qū)地產(chǎn)為開發(fā)對象，整合自然資源和社會資源，進行綜合開發(fā)和集約化經(jīng)營的新興產(chǎn)業(yè)形態(tài)，即"動力地產(chǎn)"。

動力地產(chǎn)有三個特點：

：整個城市經(jīng)營、國家經(jīng)營的高度；例如：上海浦東開發(fā)區(qū)、大連、西安高新技術開發(fā)區(qū)、蘇州工業(yè)區(qū)、中關村科技園區(qū)。都是動力地產(chǎn)的典范，也是許多城市爭相效仿的對象。

中共政策研究室經(jīng)濟局局長李連仲說：“動力地產(chǎn)的意義在于，讓業(yè)內(nèi)人士把目光放的更長遠一些，把地產(chǎn)業(yè)上升到城市經(jīng)營、國家經(jīng)營的平臺上來?！?/P>

：以產(chǎn)業(yè)承載性、財富遞增性、發(fā)展持續(xù)性實現(xiàn)土地價值的化，并與消費型地產(chǎn)共同構建一個和諧的產(chǎn)業(yè)鏈。

動力地產(chǎn)的特點是打破了單一地產(chǎn)形式的概念，將工商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)和經(jīng)濟園區(qū)地產(chǎn)融合到了一起，讓各種地產(chǎn)形式協(xié)調(diào)發(fā)展，共同組合成一種健康、持續(xù)的地產(chǎn)形式。應該說，已經(jīng)突破了單純工業(yè)地產(chǎn)的概念。但在它所包含的幾種地產(chǎn)形式中，較重要的和頭先必須要解決的，還是工業(yè)地產(chǎn)的問題。

歷史發(fā)展的經(jīng)驗告訴我們，對于一個城市，頭先起步的一定是工業(yè)地產(chǎn)，當工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展到一定水平，商務和貿(mào)易快速發(fā)展，便產(chǎn)生對商務寫字樓宇的需求。當整體城市經(jīng)濟實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化升級，經(jīng)濟開始向、三產(chǎn)業(yè)便宜的時候，城市居民可支配收入達到一定高度，便產(chǎn)生對旅游休閑和住房的強烈需求。

這同時也是非常具有前瞻性的看法，現(xiàn)在工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)的概念如此獨立和強大，正說明這幾種地產(chǎn)形式細分后各自為陣，互不協(xié)調(diào)的現(xiàn)狀。也是地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)律：綜合，細分，再綜合。所不同的是開始的綜合是混亂，后面的綜合是理性組合、比例協(xié)調(diào)。

第三：在城市經(jīng)營的高度，包含了一個城市的幾乎全部元素，例如人文、交通、品牌、人才、資源、工業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)等一切生產(chǎn)性要素。

綜合起來講，動力地產(chǎn)是非常不錯的概念，也有不少成功的案例，可以說是中國城市主流經(jīng)濟未來發(fā)展的必經(jīng)之路。但并不是所有的城市都具備運營動力地產(chǎn)必備的要素，目前對大多數(shù)地區(qū)城市來說，實現(xiàn)工業(yè)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)化才是眼前的要務。

招商地產(chǎn)——更上一層樓

本刊對工業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和動力地產(chǎn)的概念經(jīng)過反復的研究，發(fā)現(xiàn)它們具備兩個共同特點：

：都是生產(chǎn)性地產(chǎn)。在這三種地產(chǎn)概念里，都沒有把房地產(chǎn)納入概念范疇之內(nèi)，即都是為地方經(jīng)濟創(chuàng)造價值的生產(chǎn)性地產(chǎn)。

：都是為地方政府招商引資服務的載體。這三種地產(chǎn)概念，都是為了吸引資本和產(chǎn)業(yè)入駐當?shù)兀菫榈胤浇?jīng)濟發(fā)展服務的。都離不開地方政府的產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟政策。

依據(jù)這兩個共同點，可以從功能上將這三種地產(chǎn)形式都歸入一個地產(chǎn)概念里——“招商地產(chǎn)”。

“招商地產(chǎn)”是指在中國產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和產(chǎn)業(yè)機構升級等新經(jīng)濟背景下，以地產(chǎn)為載體，以推動地方政府招商引資為主要目標，以促進地方經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展為前提，涵蓋工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、動力地產(chǎn)等多種地產(chǎn)概念，綜合開發(fā)、集約化經(jīng)營的生產(chǎn)型地產(chǎn)形式。

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