目前樓市時局可概括為以下三個方面：

　　1、以往支持房價高漲的主要力量，即投資消費與有購購力的多套消費選擇了觀望，導致市場有效需求不足，劇減的需求加上調控政策落實，導致開發(fā)商面臨盤整，而政策不明更讓一些大開發(fā)商也基于壟斷與未來戰(zhàn)略調整方向不明而進行適當?shù)挠^望，如此形成供求同步緊縮；

　　2、政府對穩(wěn)定樓市所依據(jù)的市場資料發(fā)生逆轉，如果照著深圳上海北京的情況，也許政府很容易決定下一步如何做，問題是：占中國地盤達到或超過70%的中西部地區(qū)，即發(fā)展中市場，依然有可淘金之處，還吸引了許多投資消費；其于結構控制與高端住宅用地控制，導致中高端需求以及量縮而價升的狀況，無法做出引導整體市場前進的適時決策是導致樓市忽左忽右的根本原因；

　　3、地方政府與開發(fā)商利益性沾染根深蒂固，從而導致樓市的有效進入與退出機制失靈，也導致盤整的速度非常之慢，效率非常之低，并且存在地方政府出手救開發(fā)商的可能，所以光從房價方面做文章，無法讓樓市走出原地踏步的誤區(qū)。

　　但如同肉價上漲不能停止對肉類的消費，也如同物價持續(xù)走高，依然激增的社會消費零售額，畢竟經濟在防通脹態(tài)勢下上半年依然取得了預期的進展，這種經濟發(fā)展突破了以前的純投資增長拉動的格局，各地報出的數(shù)字體現(xiàn)出財政與消費同步增長的結果，因此可以推斷，市場中依然有推動樓市發(fā)展的隱含力量。

　　針對上述結論，筆者認為這三類房子較適合目前的現(xiàn)實消費，它們是：

　　類：政策性住房集中供應區(qū)域的普通商品房。

　　按照各地推出的保障或政策性住房規(guī)劃與近期計劃或年度計劃，政府對保障住房或政策性住房供應主要思路表現(xiàn)為三個方面的平衡：行政區(qū)劃/普通中低收入人口居住密度/地價。從這三個方面我們就能讀懂政策性住房的集中區(qū)域，如武漢的張公堤/沌西/漢口北。

　　除了判斷政策性住房比較集中的區(qū)域外，從政府出臺住房規(guī)劃與年度計劃的三大平衡因素也可以看到，與這些項目毗鄰的用地，市場性出讓價格不會太高，商品房的售價也不會定得太高，自然地，這些區(qū)域的房屋均價會低于其他商品性供應集中的商業(yè)區(qū)或城市組團中的副區(qū)域。

　　推薦的理由還有一個是，政府由于手中可用于政策性住房的新增用地比較少，更多的城市采取了與開發(fā)商的合作，這也是開發(fā)商能夠降低價格預期的一個重要因素。比如說，一個擁有近三百畝商業(yè)用地的開發(fā)商，為了以后的生存與發(fā)展，加上自身能力，它們與政府合作后，可能獲得用地效率的改變，同時他們也愿意通過降低政策性住房的利潤，擴大可售面積條件下，對普通商品房供應價格也有一定的稀釋作用。

　　類：城市化擴大后的非就業(yè)集中的純版圖擴充區(qū)域的普通商品房。

　　任何一個城市的城市化，都可分為這么兩個部分，一個是版圖擴充，一個是經濟實力增進型擴充，前者如一些大片土地待開發(fā)區(qū)域，后者如開發(fā)區(qū)，工業(yè)園區(qū)或基地性質的用地集中區(qū)域。

　　而僅僅是版圖擴充區(qū)域，一般是地價沒有過高的標桿，地租平均化導致地價不致過份；另一方面就是人口數(shù)量不足，一般有實力的開發(fā)商尚沒有眼睛看它，導致這些區(qū)域囤積的主要是中小型開發(fā)商，以及本土化的政府體制或關系型開發(fā)商。它們尚無能力推漲區(qū)域房價，加上政策不明以及投資消費被抑制，房屋基價不及區(qū)域那么高。

　　但要注意政府的交通規(guī)劃與城市功能區(qū)劃分，如果該類版圖擴充城市化區(qū)域屬未來城市的某一區(qū)或副，或交通必經之地，請慎重，因為開發(fā)商可能將這些未來的增值因素提前打入房價。

　　第三類：流動人口集中區(qū)域的普通商品房。

　　為什么選擇在流動人口集中區(qū)域進行普通商品房消費呢？

　　一方面是流動人口集中區(qū)域反映著其租價的平均化，從而對新房訂價有一定參考意義，這樣的房價比較具備性價比；從另外一個方面來看，由于目前有效需求嚴重不足，自然位于流動人口集中區(qū)域的普通商品房項目，開發(fā)商不敢也不具備條件象以前那樣隨行就市，或甚至依據(jù)產品差異提價，實現(xiàn)快速銷售是這些項目開發(fā)商的必然選擇。

　　推薦大家在流動人口集中區(qū)域置業(yè)的另一個理由就是此處容易形成購方市場，形成購方市場的原因不是看需求集中或擴散，而是開發(fā)商進入的密集程度，很顯然，中國開發(fā)商由拿地到開發(fā)，至少需要年把時間，也就是提前一年進行儲備，現(xiàn)在開發(fā)，而一年前的過旺行情自然讓本區(qū)域的土地出讓頻率比較高，而政府縮小了囤積土地的投機時間，導致該區(qū)域供應量剛性增加，而市場需求縮小，從而局部形成完全的購方市場，有利消費價格的合理化。

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！