目前樓市時局可概括為以下三個方面：

　　1、以往支持房價高漲的主要力量，即投資消費與有購購力的多套消費選擇了觀望，導(dǎo)致市場有效需求不足，劇減的需求加上調(diào)控政策落實，導(dǎo)致開發(fā)商面臨盤整，而政策不明更讓一些大開發(fā)商也基于壟斷與未來戰(zhàn)略調(diào)整方向不明而進(jìn)行適當(dāng)?shù)挠^望，如此形成供求同步緊縮；

　　2、政府對穩(wěn)定樓市所依據(jù)的市場資料發(fā)生逆轉(zhuǎn)，如果照著深圳上海北京的情況，也許政府很容易決定下一步如何做，問題是：占中國地盤達(dá)到或超過70%的中西部地區(qū)，即發(fā)展中市場，依然有可淘金之處，還吸引了許多投資消費；其于結(jié)構(gòu)控制與高端住宅用地控制，導(dǎo)致中高端需求以及量縮而價升的狀況，無法做出引導(dǎo)整體市場前進(jìn)的適時決策是導(dǎo)致樓市忽左忽右的根本原因；

　　3、地方政府與開發(fā)商利益性沾染根深蒂固，從而導(dǎo)致樓市的有效進(jìn)入與退出機制失靈，也導(dǎo)致盤整的速度非常之慢，效率非常之低，并且存在地方政府出手救開發(fā)商的可能，所以光從房價方面做文章，無法讓樓市走出原地踏步的誤區(qū)。

　　但如同肉價上漲不能停止對肉類的消費，也如同物價持續(xù)走高，依然激增的社會消費零售額，畢竟經(jīng)濟在防通脹態(tài)勢下上半年依然取得了預(yù)期的進(jìn)展，這種經(jīng)濟發(fā)展突破了以前的純投資增長拉動的格局，各地報出的數(shù)字體現(xiàn)出財政與消費同步增長的結(jié)果，因此可以推斷，市場中依然有推動樓市發(fā)展的隱含力量。

　　針對上述結(jié)論，筆者認(rèn)為這三類房子較適合目前的現(xiàn)實消費，它們是：

　　類：政策性住房集中供應(yīng)區(qū)域的普通商品房。

　　按照各地推出的保障或政策性住房規(guī)劃與近期計劃或年度計劃，政府對保障住房或政策性住房供應(yīng)主要思路表現(xiàn)為三個方面的平衡：行政區(qū)劃/普通中低收入人口居住密度/地價。從這三個方面我們就能讀懂政策性住房的集中區(qū)域，如武漢的張公堤/沌西/漢口北。

　　除了判斷政策性住房比較集中的區(qū)域外，從政府出臺住房規(guī)劃與年度計劃的三大平衡因素也可以看到，與這些項目毗鄰的用地，市場性出讓價格不會太高，商品房的售價也不會定得太高，自然地，這些區(qū)域的房屋均價會低于其他商品性供應(yīng)集中的商業(yè)區(qū)或城市組團(tuán)中的副區(qū)域。

　　推薦的理由還有一個是，政府由于手中可用于政策性住房的新增用地比較少，更多的城市采取了與開發(fā)商的合作，這也是開發(fā)商能夠降低價格預(yù)期的一個重要因素。比如說，一個擁有近三百畝商業(yè)用地的開發(fā)商，為了以后的生存與發(fā)展，加上自身能力，它們與政府合作后，可能獲得用地效率的改變，同時他們也愿意通過降低政策性住房的利潤，擴大可售面積條件下，對普通商品房供應(yīng)價格也有一定的稀釋作用。

　　類：城市化擴大后的非就業(yè)集中的純版圖擴充區(qū)域的普通商品房。

　　任何一個城市的城市化，都可分為這么兩個部分，一個是版圖擴充，一個是經(jīng)濟實力增進(jìn)型擴充，前者如一些大片土地待開發(fā)區(qū)域，后者如開發(fā)區(qū)，工業(yè)園區(qū)或基地性質(zhì)的用地集中區(qū)域。

　　而僅僅是版圖擴充區(qū)域，一般是地價沒有過高的標(biāo)桿，地租平均化導(dǎo)致地價不致過份；另一方面就是人口數(shù)量不足，一般有實力的開發(fā)商尚沒有眼睛看它，導(dǎo)致這些區(qū)域囤積的主要是中小型開發(fā)商，以及本土化的政府體制或關(guān)系型開發(fā)商。它們尚無能力推漲區(qū)域房價，加上政策不明以及投資消費被抑制，房屋基價不及區(qū)域那么高。

　　但要注意政府的交通規(guī)劃與城市功能區(qū)劃分，如果該類版圖擴充城市化區(qū)域?qū)傥磥沓鞘械哪骋粎^(qū)或副，或交通必經(jīng)之地，請慎重，因為開發(fā)商可能將這些未來的增值因素提前打入房價。

　　第三類：流動人口集中區(qū)域的普通商品房。

　　為什么選擇在流動人口集中區(qū)域進(jìn)行普通商品房消費呢？

　　一方面是流動人口集中區(qū)域反映著其租價的平均化，從而對新房訂價有一定參考意義，這樣的房價比較具備性價比；從另外一個方面來看，由于目前有效需求嚴(yán)重不足，自然位于流動人口集中區(qū)域的普通商品房項目，開發(fā)商不敢也不具備條件象以前那樣隨行就市，或甚至依據(jù)產(chǎn)品差異提價，實現(xiàn)快速銷售是這些項目開發(fā)商的必然選擇。

　　推薦大家在流動人口集中區(qū)域置業(yè)的另一個理由就是此處容易形成購方市場，形成購方市場的原因不是看需求集中或擴散，而是開發(fā)商進(jìn)入的密集程度，很顯然，中國開發(fā)商由拿地到開發(fā)，至少需要年把時間，也就是提前一年進(jìn)行儲備，現(xiàn)在開發(fā)，而一年前的過旺行情自然讓本區(qū)域的土地出讓頻率比較高，而政府縮小了囤積土地的投機時間，導(dǎo)致該區(qū)域供應(yīng)量剛性增加，而市場需求縮小，從而局部形成完全的購方市場，有利消費價格的合理化。

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