物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)歸業(yè)主所有的共用設(shè)施用于廣告、房屋租賃等活動(dòng)，必須經(jīng)過(guò)業(yè)委會(huì)的書面同意，且全部收益歸業(yè)主所有。這一關(guān)系有房族切身利益的問(wèn)題被寫進(jìn)合同加以明確和保護(hù)。北京市建委與市工商局起草的《北京市前期物業(yè)服務(wù)合同》與《北京市物業(yè)服務(wù)合同》示范文本“五一”起實(shí)施，停車收費(fèi)、裝修等備受關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題都包含其中，范本中明確規(guī)定，業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)將交滯納金。

    市工商局合同處處長(zhǎng)王珊介紹說(shuō)，《北京市前期物業(yè)服務(wù)合同》示范文本將作為《商品房購(gòu)賣合同》的附件，由開發(fā)商在賣房之前與物業(yè)公司簽訂，需要上報(bào)市建委予以公示?！侗本┦形飿I(yè)服務(wù)合同》示范文本供業(yè)主大會(huì)或業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)使用。兩份合同范本明確規(guī)定了開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主三方的權(quán)利和義務(wù)。

    ■關(guān)于業(yè)主：

    對(duì)前期物業(yè)服務(wù)有知情權(quán)

    前期物業(yè)合同雖然是由開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂，但服務(wù)對(duì)象仍是業(yè)主。合同范本明確：業(yè)主在前期物業(yè)中享有知情權(quán)。在保障業(yè)主利益的同時(shí)，范本也進(jìn)一步明確了相應(yīng)的義務(wù)，如有拖欠物業(yè)費(fèi)，業(yè)主應(yīng)該交納滯納金，按照合同法規(guī)定，該標(biāo)準(zhǔn)是每日物業(yè)費(fèi)的萬(wàn)分之五，雙方也可約定其他標(biāo)準(zhǔn)。

    共用設(shè)施搞經(jīng)營(yíng)須經(jīng)業(yè)主書面同意

    對(duì)于歸業(yè)主所有的共用部位、公用設(shè)施，物業(yè)公司想用于廣告、房屋租賃、會(huì)所經(jīng)營(yíng)等營(yíng)利活動(dòng)，要征得業(yè)主委員會(huì)書面同意，并每半年向業(yè)主公布收益情況，接受監(jiān)督。經(jīng)營(yíng)收益歸全體業(yè)主，可分?jǐn)偟綉魶_抵下一年度的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，也可用于小區(qū)改造或補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金。

    共用部分的經(jīng)營(yíng)權(quán)歸誰(shuí)，則由業(yè)主大會(huì)商議決定。

    ■關(guān)于物業(yè)

    物業(yè)不得出賣業(yè)主資料

    范本在物業(yè)公司義務(wù)中明確寫入：妥善保管和正確使用本物業(yè)的檔案資料，及時(shí)記載有關(guān)變更信息，并為業(yè)主的個(gè)人資料信息保密。

    裝修未損房屋及時(shí)返押金

    范本規(guī)定物業(yè)公司應(yīng)與業(yè)主訂立書面的裝修服務(wù)協(xié)議，除約定收取裝飾裝修服務(wù)費(fèi)外，物業(yè)不得另行收取裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)、施工人員管理費(fèi)、門卡工本費(fèi)等與裝飾裝修有關(guān)的費(fèi)用。未造成共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和承重結(jié)構(gòu)損壞的，物業(yè)應(yīng)在完工后7日內(nèi)將押金全額退還。

    物業(yè)解約須提前仨月通知

    與業(yè)主發(fā)生矛盾，擅自“罷工”導(dǎo)致小區(qū)停水停電，這樣的物業(yè)公司將面臨萬(wàn)元級(jí)別的違約賠償。合同期滿前，無(wú)論是業(yè)主還是物業(yè)公司，不想再繼續(xù)合作，必須提前3個(gè)月通知對(duì)方，雙方都不能擅自提前解除合同，否則無(wú)過(guò)錯(cuò)方可要求萬(wàn)元級(jí)別的違約金。

    ■關(guān)于收費(fèi)

    物業(yè)費(fèi)分為包干制和酬金制

    對(duì)于業(yè)主普遍關(guān)心的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)問(wèn)題，范本中提供了“包干制”或“酬金制”供選擇。包干制是指物業(yè)費(fèi)由業(yè)主按建筑面積交納，如果選擇這種方式，物業(yè)公司不得以虧損為由要求增加費(fèi)用、降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)或減少服務(wù)項(xiàng)目。酬金制是指業(yè)主按建筑面積預(yù)先交納服務(wù)資金，物業(yè)公司用來(lái)支付綠化養(yǎng)護(hù)等費(fèi)用，選擇這種方式，物業(yè)公司應(yīng)向全體業(yè)主公布賬單并定期公布費(fèi)用的使用情況。同時(shí)雙方每年聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金使用進(jìn)行審計(jì)。剩余費(fèi)用轉(zhuǎn)入下一年，不足部分由業(yè)主承擔(dān)。

    住宅經(jīng)商按商業(yè)物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)

    針對(duì)廣受關(guān)注的民宅商用行為，范本規(guī)定，業(yè)主、物業(yè)使用人在符合相關(guān)法律規(guī)定的前提下，利用住宅物業(yè)從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，物業(yè)公司可以參照商業(yè)物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收取相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。（記者 朱爍）

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