案例一 2000年3月19日，北京××房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（下稱甲方）與劉

女士（下稱乙方）簽訂甲方自制的《××房產(chǎn)內(nèi)銷商品房預(yù)售契約》。該預(yù)售契約

約定：(1)乙方購購甲方銷售的××花園×樓×座房屋一套。房價(jià)款總計(jì)人民幣

541802元（2）該房屋交付日期為2000年6月30日。合同簽訂后，乙方向甲方支付

購房頭付款171802元（含定金 1萬元）并辦理了銀行按揭手續(xù)獲得銀行按揭貸

款37萬元。2000年7月11日，乙方按照甲方通知前去辦理入住手續(xù)發(fā)現(xiàn)該房屋存在

嚴(yán)重質(zhì)量問題且甲方未能提供綜合驗(yàn)收的有關(guān)文件和測繪部門的實(shí)測面積數(shù)據(jù)。

經(jīng)查，甲方未取得北京市商品房銷售許可證，乙方遂要求退房。

案例二 1998年11月30日，北京××房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（下稱甲方）與李

女士（下稱乙方）簽訂《北京市內(nèi)銷商品房預(yù)售契約》。該預(yù)售契約約定：乙方購

購甲方銷售的× ×公寓×樓××號房屋一套房價(jià)款總計(jì)人民幣586904元。合同簽

訂后，乙方向甲方支付購房頭付款356905元（含定金1萬元）,并辦理了銀行按揭手

續(xù),獲得銀行按揭貸款23萬元。自1999年7月起，乙方按借款合同約定每月按期向

借款銀行還貸, 累計(jì)歸還貸款本息 74818元。由于甲方未能按照合同約定于2000年

6月30日提供符合合同約定交付條件的房屋乙方于2000年9月1日向甲方發(fā)出解除預(yù)

售契約通知書要求甲方按照合同約定退還乙方已支付的房價(jià)款及利息，雙倍返還

定金，并賠償損失。因甲方不予還款，乙方遂向北京仲裁委員會(huì)提起仲裁。

律師點(diǎn)評: 本文所述的兩個(gè)案例在目前的房地產(chǎn)糾紛案件當(dāng)中具有典型意義。

盡管兩案例中的購方均要求退房，兩案例中也都存在銀行按揭，但其所適用的法律

和處理結(jié)果卻存在一定差異。

案例一中，由于開發(fā)商不具備法定的銷售條件，其銷售行為違法，因此，其與

購方簽訂的購房合同及購方與按揭銀行簽訂的借款合同應(yīng)屬無效，購方要求退房應(yīng)

按照《合同法》關(guān)于無效合同的處理原則來處理，即購方有權(quán)要求開發(fā)商返還其先

行支付（不含銀行按揭部分）的房價(jià)款本金，并有權(quán)要求開發(fā)商賠償該部分的銀行

利息損失，但不能要求開發(fā)商雙倍返還定金。對于銀行按揭部分，購方可要求開發(fā)

商將銀行貸款本金返還或由開發(fā)商直接代購方償還給銀行，而對于購方已支付的貸

款利息，應(yīng)由按揭銀行返還給購方或由開發(fā)商予以賠償。

案例二中，開發(fā)商與購方簽訂的購房合同及按揭銀行與購方簽訂的借款合同均

為有效，因此，購方要求退房實(shí)際是與開發(fā)商及按揭銀行解除購房合同和借款合同。

購方可以按照購房合同之約定，在開發(fā)商逾期交房符合合同約定的條件下，向開發(fā)

商發(fā)出解約通知，該解約通知達(dá)之日購房合同即宣告解除。開發(fā)商應(yīng)按照購房合

同之約定，返還購房人先行支付的購房款本金（不含按揭貸款部分）及銀行利息

（一般合同約定利息按中國人民銀行固定資產(chǎn)貸款利率計(jì)算），并可要求雙倍返還

定金。對于銀行按揭部分，購方可要求開發(fā)商賠償購方已支付的銀行貸款本息損失，

對于尚未支付的銀行貸款本息，開發(fā)商可直接返還給購方或代購方直接償還給按揭

銀行，購方因提前還貸而解除與按揭銀行的借款合同。

以上兩案例當(dāng)事人雙方均同意在互相諒解的基礎(chǔ)上調(diào)解解決糾紛，案例一中的

購方自愿放棄要求開發(fā)商賠償銀行利息損失的要求，雙方簽訂了還款協(xié)議，開發(fā)商

已按照約定履行了還款義務(wù)；案例二中的開發(fā)商同意承擔(dān)仲裁費(fèi)用，購方也同意放

棄雙倍返還定金的仲裁請求，較終調(diào)解結(jié)案。

(北京市天如律師事務(wù)所律師 鄭獻(xiàn)民)(精品購物指南)