央行出臺套房貸新政后，一石激起千層浪。緊接著各地有關(guān)套房貸新政的執(zhí)行細(xì)則在眾說紛紜中走馬上臺。近一個月來，新政出臺后市場反應(yīng)如何？各銀行套房到底如何界定？為此，記者共同采寫新政后各方反應(yīng)及相關(guān)預(yù)測，為購房者提供借鑒?！?

    雖然提高套住房貸款頭付比例對房價的具體影響在短期尚難以判定，但毫無疑問，對遏制炒房將有直接作用。

    9月27日，央行與銀監(jiān)會攜手發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，對已利用貸款購購住房、又申請購購套(含)以上住房者，提高貸款頭付款比例和貸款利率，這一政策在市場上引起強(qiáng)烈反響。

    商業(yè)銀行難掩復(fù)雜心態(tài)

    10月12日，央行、銀監(jiān)會召集四大國有商業(yè)銀行信貸部門負(fù)責(zé)人，就“套房貸”問題召開聯(lián)席會議。會上定下3點(diǎn)基調(diào)：，公積金貸款不列入認(rèn)定是否為套住房的參考項；，已結(jié)清借款的購房者仍可算作套住房貸款者；第三，夫妻雙方只要有一方仍有房貸未結(jié)清的，再貸款購房需算作套住房。至于具體執(zhí)行“由各銀行自己把握”。

    但近日記者就此向各國有商業(yè)銀行查詢時，對方均表示目前尚未正式接到文件。其中一家銀行房貸部人士透露，在符合監(jiān)管層基本要求的前提下，各行制定的套住房貸款細(xì)則，可根據(jù)不同省區(qū)實際情況適當(dāng)調(diào)整。

    商業(yè)銀行的心態(tài)變得十分微妙。新政將帶來房貸需求萎縮，影響銀行利潤。不少銀行業(yè)人士透露，國慶后各支行已接通知加緊收集數(shù)據(jù)，評估房貸新政的影響?！罢嬲某醇铱赡懿惶诤踉黾佑邢薜某杀??！蹦彻煞葜沏y行人士說。

    “我們會加強(qiáng)對頭次置業(yè)客戶市場的營銷，謹(jǐn)慎篩選購購套房的優(yōu)質(zhì)客戶，對購購第三套房及以上的客戶貸款成數(shù)和利率暫未決定?！边@位銀行人士表示。

    累積調(diào)控購盤轉(zhuǎn)賣盤

    房價依然瘋漲，市場卻越來越冷清。進(jìn)入“金九銀十”，國內(nèi)樓市成交量萎縮，有價無市。政府近年調(diào)控房價的一系列政策的累積效應(yīng)逐漸釋放，清理閑置土地、提高房貸、加息，還有物業(yè)稅預(yù)期，一切都導(dǎo)致市場觀望氣氛濃厚。

    10月15日，馬先生與房產(chǎn)中介簽訂完兩套房子掛牌出售協(xié)議后如釋重負(fù)。他2004年夏天攜1000多萬元資金從浙江來北京炒房，盈利已翻番，原計劃奧運(yùn)會前后套現(xiàn)，如今倉促出手，他感覺手中的房子“越拿越沉 ”。

    據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，相對目前市場價，兩年前購購的房屋均有100%以上的收益?！?年前購的樓盤現(xiàn)在也該出手了。何況現(xiàn)在呢?！币晃煌顿Y人士告訴記者，上千萬的巨額投資較初都會設(shè)定一個收益預(yù)期和投資周期，就像炒股，有止損也要有止盈。

    業(yè)內(nèi)人士分析，除了緊縮政策不斷給樓市雪上加霜外，炒房者獲利預(yù)期和套現(xiàn)周期也已陸續(xù)到來，市場本身購盤、賣盤的轉(zhuǎn)化，也會促使樓市進(jìn)入調(diào)整期。 “恐慌性拋售已露出苗頭?！北M管大部分人仍選擇觀望態(tài)度，但一旦形成一種趨勢，很快將演變成為大規(guī)模撤離；由于目前投資比例已經(jīng)占據(jù)樓市1/3強(qiáng)，目前的高漲幅難以為繼。專家預(yù)測，市場將在半年到一年時間內(nèi)理性回歸。

    明確“尺度”是當(dāng)務(wù)之急

    10月19日，在被問及國內(nèi)套房貸的政策時，經(jīng)濟(jì)學(xué)家吳曉靈表示：“現(xiàn)在我們還沒有得到出細(xì)則的消息，但央行已經(jīng)給商業(yè)銀行作了風(fēng)險提示，他們應(yīng)該根據(jù)自己的安全去掌握。”

    據(jù)了解，為了規(guī)避套房貸新政，市場購家開始考慮采取種種措施。一些購家試圖利用變更合同將頭套房過戶給直系親屬，而在四大商業(yè)銀行可能以戶為單位認(rèn)定套房貸的這則新聞后，網(wǎng)友們的跟帖支招更是五花八門，比如用假離婚規(guī)避套房貸新政。從現(xiàn)有的利用假離婚達(dá)到某種目的的例子看，此舉并非沒有可能。

    就在市場購家試圖通過種種途徑化解套房貸新政之時，不同銀行從各自利益考慮對套房貸新政進(jìn)行了不同解讀。在套房貸認(rèn)定是以個人為單位還是以戶為單位這一問題上，中小銀行選擇以個人為單位，而建行選擇以戶為單位，而且這一認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)極有可能在四大商業(yè)銀行中推廣。

    其實，中小銀行以個人為單位認(rèn)定套房貸有其必然性。盡管套房貸有化解潛在的金融風(fēng)險目的，但應(yīng)該看到，購房貸款可能引發(fā)的金融風(fēng)險主要是從整體來看。事實上，從局部來看，作為單個的銀行，如果貸款人還不起月供，銀行沒收房產(chǎn)，在房價持續(xù)高漲的情況下，銀行轉(zhuǎn)手賣出也是一筆只賺不賠的好生意。從一定程度看，購房貸款還屬于優(yōu)質(zhì)貸款，對于正處在上升階段的中小銀行來說，對套房貸作出寬松解讀也是利益之需。

    建行以戶為單位認(rèn)定套房貸，這符合套房貸新政初衷。但問題是，四大國有商業(yè)銀行以戶為單位，其他中小銀行以個人為單位。由于中小銀行在城市已經(jīng)非常普遍，人們選擇中小銀行很方便，這必將讓套房貸新政的初衷大打折扣。而且，面對中小銀行對購房貸款獨(dú)享盛宴，以戶為單位這一認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，四大國有商業(yè)銀行會不會在利益面前“變通執(zhí)行”？（李文華）
 

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